안녕하세요!!
부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.
이번 강의는 잔쟈니 튜터님의 지방투자로 10억 버는 방법에 대해 강의해 주셨는데요,
특히, 이번 강의에서 지방도시의 지역별 비교에 대해 많이 궁금했었는데,
궁금증이 거의(?) 해결이 된 것 같습니다~ ^^
잔쟈니 튜터님 좋은강의 너무너무 감사합니다~~ ♥
[나에게 와닿았던 점]
첫째, 현재, 지방투자가 기회인 이유
싸면서 좋은 걸 사서 더 벌수 있는 시기로 가격이 매우 싼 상황이며,
전세가율 상승으로 투자금이 적게 들고,
매매, 전세 가격이 충분히 낮은 상황으로 리스크가 적기 때문이다.
둘째, 지방 주요도시 시장상황
광역시의 경우, 공급에 따라 다른 싸이클이 나타나고 있다.
특히, 울산의 경우는 공급이 없어 가격을 상당히 회복했고
부산의 경우는 가격 회복이 눈에 띄게 진행되고 있고,
대구의 경우는 여전히 회복을 하고 있고
대전의 경우는 공급의 영향을 여전히 매물이 쌍이고 있다.
셋째, 지방 가치성장 투자하기 좋은 타이밍은 언제?
가격 자체가 저렴한 절대적 저평가 시장이어야 하며,
여전히 공급이 끝나지 않아 지켜보자는 심리가 강한 공급장 중후반이고,
전세가가 더 이상 빠지지 않고 옆으로 횡보하는 시기이다.
또한, 변치 않는 가치와 선호도가 있고,
사람들이 부촌 주거지로 인식하는 하는 등
그 지역의 부자들이 갖고 싶어하는 가치가 있는 단지여야 한다.
지방 가치성장투자시 주의할 점은
가치있는 아파트는 우상향 하지만,
비싼 값이 아닌, 절대적 저평가에 사야 한다.
지방중소도시의 경우
신축의 영향으로 대장이 바뀌는 수요가 적은 경우는 가치성장 투자로 보기 애매하므로 주의가 필요
넷째, 소액투자 범위 설정하기
소액투자로 평형이 고민 될 때는 수익의 크기보다 수익률을 추구하고,
환금성이 좋아야 하므로 거래가 빈번하게 이루어지는 단지가 중요하다.
연식이 고민 되는 경우는, 구축의 경우 전세가에 떠밀려 상승하므로 주의가 필요하고
구축이어도 거주 수요와 선호도가 있을 때, 공급이 적으면서 저평가 되어 있고 투자금이 적게 들때 투자가 가능하다.
생활권이 고민될 때는 생활권 내에서 높은 선호도가 있는지,
같은 투자금으로 살 수 있는 상위 생활권 선호단지가 없을 때 투자 가능하다.
다만, 공급상황이 안정적이어서 수요가 급격히 줄어들 상황이 아닐때 투자해야 한다.
다섯째, 지방 주요도시의 선호요소
부산의 경우는 다양한 가격결정 요소가 반영되고 있으며,
특히, 오션뷰의 환경적 영향도 포함된다.
대구는 부촌+학군의 요소가
대전은 부촌, 학군, 신축의 요소가
광주는 연식의 요소가
울산은 부촌, 학군, 연식의 요소가 가격결정에 많은 영향을 준다.
광역시를 제외한 중소도시의 경우는
대부분 연식에 많은 영향을 받고,
창원의 경우만 연식+부촌,학군의 영향이 있다.
여섯째, 목표 매수가 설정하는 방법
목표 매수가는 시장 상황을 고려하여 설정하는 것이 바람직하다.
매매 물건의 갯수가 많은 경우,
실거래가보다 호가가 낮은 경우,
가격을 낮춘 흔적이 보이는 경우,
가격이 싸다고 보기 애매할 때의 경우는 모두 호가보다 싼 가격을 목표로
위의 반대인 경우는 호가와 비슷한 가격을 목표 매수가로 설정한다.
일곱째, 투자자로서 롱런하기 위한 방법
첫번째로 비전보드를 중심으로 명확한 목표가 있어야 하며,
두번째로 내 의지력을 믿기보다 할 수 밖에 없는 환경 속에서 루틴을 반복하는 것이다.
세번째로 내 삶을 주도적으로 사는 기쁨, 주변에 도와주는 동료, 멘토의 환경 등 감사하는 마음을 갖는 것이다.
[적용해 보고 싶은 점]
- 지방 주요도시의 선호요소 정리하고 비교평가시 적용해 보기
- 목표 매수가 정하기
- 생활권 내 적정 전세가 설정하기
- 질문 많이 하기
쟌자니 튜터님의 강의는
매번 새로운 내용으로
개인적으로 궁금했던 내용을 잘 설명해 주셔서
강의 내용 한가지라도 놓칠 수 없다는 마음으로 강의를 들었다.
특히, 그릇은 모두 같지만, 그릇에 담기는 내용이 모두 다르고,
내 그릇의 크기만큼 부가 담긴다는 말씀이 너무 와닿았다.
투자자로서 그릇을 넓혀가는 노력을 꾸준히 해야 겠다는 생각을 하게 되었다.
좋은 강의 해주신 잔쟈니 튜터님 감사합니다!!
