수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 멤생이입니다.
여러분들 구축 어떻게 보고 계신가요?
구축 보면요, 전 진짜 처음엔 이런 생각 들더라구요.
다 똑같이 생겼는데 뭘 봐…
낡았는데 누가 들어가…
신축이 오르지 구축이 오르겠어?
… 괜히 왔나?
신축처럼 보자마자 눈이 휘둥그레 지지도 않고,
음… 그냥 아파트 구나 느낌만 남지 않았나요?
근데요.
아이러니하게도 그 안보이는 게
기회가 되는 순간이 오더라구요.
왜냐면, 많은 사람들이 구축을
안보고, 못보고, 대충 보고 지나가거든요.
그래서
남들이 대충 볼 때, 디테일을 보는 사람,
남들이 다 똑같다고 할 때,
미묘한 차이를 캐치하는 사람이 되기 위해서
- 왜 구축을 봐야 하는지
- 어떻게 구축을 보면 되는지
정리해보겠습니다 :-)
구축이 어려운 이유
구축이 어려운 이유는 실력이 부족해서가 아니라,
더 꼼꼼하게 봐야 하기 때문이에요.
1. 눈에 보이는 장점이 적기 때문이에요.
신축은 일단 새거고 깔끔하고, 커뮤니티에,
주차 편하고, 인테리어 안해도 되고…
딱 보면 장점이 튀어나오잖아요.
근데 구축은 오래되었다는게 먼저 보이니깐
비교하기가 더 어려운 것 같아요.
2. 이 단지가 저 단지 같고. 다 비슷해보여요.
구축은 같은 연식이어도
관리, 주차, 배치, 분위기, 수요가 단지마다 완전 달라요.
그래서 하지만 그 차이가 미묘하기 때문에
다 똑같다 라는 착각이 쉽게 생기는 것 같아요.
3. 현장에서만 보이는 것들이 많아요.
로드뷰만 정말 비슷해 보이는데
현장 가면 그 미묘한 동선,
그 사는 사람만 아는 불편한 언덕,
로드뷰로는 안보이는 상권과의 거리 같은 것들이
가격과 수요를 갈라놓습니다.
이런 것들은 현장에서만 확인할 수 있는 것들이죠.
왜 구축을 꼼꼼하게 봐야하냐면요
1. 신축만 보다가 진짜 기회를 놓칠 때가 와요.
선호 되는 신축이 먼저 오를테고,
결국 선택지를 넓히면서 구축으로 선호가 넘어옵니다.
항상 미리 봐둔 구축이 기회가 되더라구요.
2. 구축은 그 미묘한 차이가 수요로 이어져요.
주차 0.8대 vs 1.2대
초등학교 걸어서 3분 vs 12분
평지 vs 언덕
관리 잘 됨 vs 관리 됨
이 차이가 차곡차곡 쌓이면
같은 구축인데 왜 저기만? 이라는
실거주자만 알고있는 수요가 만들어집니다.
3. 구축은 현장에서 수요를 확인할 수 있어요
사람들이 고쳐서라도 들어가는지,
샷시를 교체하는지,
상권과 학교 동선이 좋은지…
구축은 사람이 사는 이유가 현장에서만 보여서
제대로 보면 판단이 쉬워집니다.
구축은 이렇게만 보면 됩니다.
1. 왜 여기서 살아? 를 먼저 찾기
구축은 외관이 좋은지 안좋은지부터 보면
끝이 없고 헷갈려요.
대신 딱 이 질문부터 하세요.
여기 사람들은 왜 굳이 이 구축에 살지?
- 학군 : 초등학교 거리, 학원가 동선, 배정학교
- 교통 : 역, 버스, 직장 접근성이 실질적으로 좋은지
- 환경 : 시장, 마트, 병원, 공원, 상권이 이용하기 편한지
살아야 하는 이유가 단단한 구축은 연식이 있어도 수요가 버텨요.
2. 실질적으로 살기 좋은지 체크하기
구축은 실질적으로 살기 좋은지 진짜 중요해요.
똑같아 보이는 구축 옆 구축 옆 구축 안에서
살기 좋은 구축을 찾아보세요.
그런 단지들은 가격 방어도 하고, 전세도 덜 흔들려요.
- 주차 : 이중주차가 일상인지, 밤에 전쟁인지
- 단지 간격 : 답답한지 트여있는지, 빛 들어오는지
관리 상태 : 도로 청결, 외벽, 놀이터, 쓰레기장 정돈
새거냐 덜 새거냐 보다 중요한건 얼마나 정돈되어 있는지에요.
정돈된 단지는 수요가 단단한 경우가 많습니다.
3. 현장에서 진짜 수요를 확인하기
구축은 현장에서 확인해야 해요.
왜냐면 신축은 어차피 새거고 좋거든요.
구축인데 사람들이 돈을 쓰고 있으면, 그게 수요입니다.
- 인테리어 흔적 : 베란다 확장, 정문 도어키 확인
- 샷시 교체 : 밖에서 봤을 때 교체가 많으면 실거주 수요
에어컨, 실외기, 배관 : 살면서 인테리어 하는 분위기인지
고쳐서라도 들어온다라는 건 수요가 있다는 뜻이에요.
1. 왜 여기서 살아? 를 먼저 찾기
- 학군 : 초등학교 거리, 학원가 동선, 배정학교
- 교통 : 역, 버스, 직장 접근성이 실질적으로 좋은지
- 환경 : 시장, 마트, 병원, 공원, 상권이 이용하기 편한지
2. 실질적으로 살기 좋은지 체크하기
- 주차 : 이중주차가 일상인지, 밤에 전쟁인지
- 단지 간격 : 답답한지 트여있는지, 빛 들어오는지
- 관리 상태 : 도로 청결, 외벽, 놀이터, 쓰레기장 정돈
3. 현장에서 진짜 수요를 확인하기
- 인테리어 흔적 : 베란다 확장, 정문 도어키 확인
- 샷시 교체 : 밖에서 봤을 때 교체가 많으면 실거주 수요
- 에어컨, 실외기, 배관 : 살면서 인테리어 하는 분위기인지
구축을 열심히 본다는 건
단순히 낡고 오래된 집까지 고생해서 보는 게 아니라,
거주민들의, 실수요자들의
선택을 읽는 눈을 키우는 것 같아요.
그리고 그 눈이 생기면요.
다른 어떤 곳을 가더라도 어떤 시장이 오더라도
내가 할 수 있는 선택지가 확 늘어나더라구요.
그 순간부터,
구축은 더 이상 다 똑같은 아파트가 아니라
나만 보이는 기회로 이어질거라 확신합니다.
여러분들의 편견 없는 투자를 응원합니다.
감사합니다.
