지방 vs 지방 비교 어떻게 하나요? [제이든J]



안녕하세요. 여러분들의 든든한 노후를 함께 하고 싶은 제이든J입니다.

Q. 지방 vs 지방 다른 도시간 비교 어떻게 해야할지 모르겠어요

먼저 선행되어야 할 것을 알려드립니다.

1. 해당 임장지역을 뾰족하게 알아야 합니다. ex) 울산 남구

2. 임장지역이 속한 지역의 권역을 알아야 합니다. ex) 울산광역시

이 두가지가 먼저 선행되어야 합니다.

지방 vs 지방의 비교는 그 다음에 가능하다고 생각합니다.

해당 임장지역도 뾰족해졌고, 임장지역이 속한 지역의 권역(최소 2~3개구 앞마당 보유) 되었다면 지방끼리 비교를 해볼 수 있을 것 같습니다.

(실력이 쌓이고 꼭 2~3개구 앞마당이 없다라고 한다면, 주변 2개구 분위기 임장 및 간략한 입지 정도라도 파악하는 것이 좋습니다.)

해당 질문을 받으면서 저는 그런 궁금증이 들었습니다.

왜 지방 vs 지방 비교를 하려고 하실까요? 라는 궁금증이요.

그러면저 저는 어떨때 지방 비교를 했는지 생각해보았습니다.

1. 투자 시뮬레이션 : 현재 임장지역의 미래를 알기 위해서 다른 지역 비교해보기

2. 저평가 단지 찾기 : 투자를 하기 위해서 더 저평가인 단지 찾기

크게 이 2가지 목적이 강하다고 생각했습니다.

이것을 알기 위해서는 현재 시장 상황을 각 지역마다 아는 것이 중요합니다.

지투실전반 1강 잔쟈니 튜터님 강의를 들으셨다면 아마 대략적인 상황은 알고 계실거에요.

부산, 대구, 대전, 광주, 울산 / 천안, 청주, 창원, 김해, 포항, 구미

등에 대한 시장에 전반적인 사항을 아시는 것이 좋을 것 같습니다.

지방투자의 환금성

지방 투자는 흔히 미들리스크 미들리턴이라고 생각하십니다.

환금성 : 매도시점에도 사람들이 좋아할 단지인가?

환금성은 매도시점에도 사람들이 여기를 선호할 단지인지, 실제로 매수하고 싶어할지를 본다고 생각합니다.

그런데 이게 지방에서 입지, 연식, 대단지 등 다양한 요소에서 어디까지를 봐야할지, 지역 특징마다 그것이 다른데 어떻게 봐야할지 헷갈리는 단지가 있었습니다.

예를들면, 광주 광산구 임장을 하던 와중에 소액투자로 해볼 법한 단지를 찾았습니다.

광주에서 수완지구는 사람들이 좋아하는 곳이고, 학원가 형성 등 어느정도 입지가 있다고 생각했습니다.

그래서 궁금했던 단지는 바로 수완지구에 있는 수완한양수자인 2009년식 432세대 였습니다.

소액투자로 볼 수 있는 것 중에 이 단지도 과연 환금성이 있을까? 라는 의문에서 출발하였습니다.

그래서 공급이 말라가면서, 전세가 소진되고 먼저 상승하게 된 울산의 케이스가 생각났습니다.

지방 투자의 범위 특징 파악 : 울산

지방 권역끼리 사이클이 다르기 때문에, 상승장이 먼저 온 지방을 통해 지금 투자지역 미래 시뮬레이션 가늠해볼 수 있습니다.

광주는 아직 하락장이라 생각되었습니다.

제가 궁금했던 광산구의 수완한양수자인 2009년식과 비슷한 울산의 단지가 어디일까 고민했습니다.

이 단지를 찾아보는 고민의 프로세스는 다음과 같습니다.

1. 광주 인구수와 울산 인구수를 비교해보았습니다.

- 광주 139만명 / 광산구 38만명

- 울산 109만명 / 남구 30만명

2. 해당 생활권의 수준이 비슷하게 맞춰보았습니다.

- 광주 수완지구 : 광주는 다핵화 도시이지만, 수완지구는 어느정도 입지를 가진다 생각했습니다.

- 울산 남구 야음동 : 울산은 남구의 집중적 입지가 있다 생각했습니다. 신정동의 파워는 세지만, 그것보다 하나 낮은 야음동이라면 광주의 수완지구와 비슷하다고 볼 수 있지 않나 생각했습니다.

3. 연식도 입지도 비슷한 단지

- 야음동에서 2000년대 후반인 단지를 생각해보았었습니다.

- 신성미소지움1단지 2007년식 462세대

지난 장에서 이정도 연식에 입지를 가지는 단지가 지금 올라갔을까?

환금성은 있을까를 보려고 했었습니다.

지역간의 그래프를 비교해보는 것은 사실 사이클이 다르기 때문에 맞지는 않습니다.

그럼에도 직관적으로 보기 위해 보조적으로 붙여보기도 했습니다.

이렇게 지방끼리 비교하는 이유가 다양한 와중에

저는 이 단지의 환금성이 있을까?

그러면 먼저 갔던 지역은 어떻게 움직였을까? 에 대한 관점으로 임보를 써보고 생각도 써보았습니다.

다음에는 투자 대상으로 더 저평가인 단지를 찾아보기 위한 지방끼리 비교하는 방법에 대해 써보겠습니다.