단지 선호도, 다 비슷해 보이시나요? ‘3층 구조’로 끝내드립니다[민갱]

안녕하세요

민갱입니다.

초보 때 단지 임장을 하면 늘 비슷했습니다.

“여기 괜찮은데요?”라고 말은 나오는데, 

집에 와서 비교하려고 하면 머릿속이 하얘졌습니다.
단지들이 다 비슷해 보이거든요...

(임장보다 카페가 더 선명하게 기억나는건... 비밀입니다😄)

그래서 오늘은 단지 선호도를 ‘뾰족하게’ 파악하는 방법을 정리해보겠습니다.

제가 느낀 결론은 이겁니다.
단지 선호도는 “한 방”이 아니라 “3층 구조”로 봐야 선명해진다.

단지 선호도가 헷갈리는 이유는 간단합니다.

사람들이 ‘좋아하는 이유’가 한 덩어리로 섞여 있기 때문입니다.

그래서 저는 선호도를 이렇게 분리합니다.

선호도 = 입지 선호 + 단지 선호 + 수요 선호

이렇게 나눠보면, 왜 어떤 단지는 더 비싸고, 더 빨리 팔리고, 전세가 더 빨리 나가는지 이유가 보이기 시작하실 겁니다.
 

1층. 입지 선호 : 동네가 좋아서 사는가?

• 역 / 학군 / 상권 / 업무지구 접근성
• 생활 인프라(대형마트, 병원, 공원 등)
• 대체 단지 유무(근처에 비슷한 입지, 연식 단지가 많은가?)

👉 입지 선호가 강하면 같은 동네 안에서 단지끼리 차이가 적고,

      비슷한 단지끼리는 함께 움직이는 경우가 많습니다.

즉, 이 구간은 ‘단지’보다 ‘동네 선택’이 더 중요한 층입니다.

2층. 단지 선호 : 동네 안에서 ‘그 단지’라서 사는가?

같은 동네인데도 유독 더 많이, 비싸게 거래되는 단지가 있습니다.

그건 동네가 아니라 단지 자체가 갖는 힘이 있기 때문입니다.

• 브랜드 / 대단지 / 커뮤니티
• 조경 / 동간거리 / 주차 / 단지 동선
• 평면 구조: 같은 평형대에서 ‘사람들이 선호하는 구조’ 인지

👉 단지 선호가 강하면 하락장에서 ‘가격 방어력’이 생기고,

      상승장에는 가격이 먼저 치고 나갑니다.

여기서의 핵심 질문은 이겁니다.

“이 동네에서 사람들이 ‘이 단지’를 찍어서 고르는 이유가 있는가?”

3층. 수요 선호 : 누가 ‘이 가격’에 살고 싶어 하는가?

마지막 층은 가장 실용적인 부분입니다. 결국 가격은 ‘사람’이 만들거든요.

• 실거주 주 수요층파악(신혼, 영유아/학령기 부모, 직주근접, 어르신 등)
• 전세 수요가 꾸준히 형성되는 구조인지

• 수요를 ‘한 문장’으로 정의가 가능한지

  예) 신혼부부, 영유아 자녀 둔 맞벌이 가정이 어린이집 접근성과 및 단지 커뮤니티 때문에 선택하는 단지

👉 수요 선호를 잡으면 “왜 전세가 빨리 나가는지”, “왜 매물이 빨리 소진되는지”가 설명됩니다.
 

그리고 이 설명이 되면, 그 단지는 ‘흐름’이 보이는 단지가 됩니다.

임장 후 비교가 쉬워지는 1분 정리법

임장 다녀오면 저는 단지별로 이렇게 딱 3줄만 남깁니다.

1. 입지 선호 한 줄: 이 동네가 좋아서 사는 이유는?
2. 단지 선호 한 줄: 이 동네에서 ‘이 단지’를 찍는 이유는?
3. 수요 선호 한 줄: 누가 이 금액에 살고 싶어 하는가?

이 3줄만 써도, 집에 와서 단지 비교할 때 “다 비슷해 보이는 현상”이 확 줄어듭니다.
(카페 기억만 선명한 일도… 덜 생깁니다😄)

마무리: 단지 선호도는 ‘감’이 아니라 ‘구조’입니다

단지 선호도 분석은 센스의 영역이 아닌 구조를 나눠서 보는 연습의 결과입니다.

처음부터 완벽하게 분석하려고 하면 더 어렵습니다.
임장할 때마다 한 단지씩, 오늘 소개한 3층 구조로 정리해보세요.

쌓이다 보면 어느 순간부터는 “괜찮은데요?”가 아니라,

“여기는 입지가 강하고, 단지는 평균이지만, 수요가 명확해서 전세 소진이 빠른 단지네요.”
이렇게 말이 바뀌기 시작합니다.

다음 임장에서는 단지 사진보다 '사람들이 좋아하는 이유’를 한 번 더 담아오시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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