[지방투자기초반 1주차 강의후기 32기29조 sumibada] 절호의 기회.

[지방투자기초반 1주차 강의후기 sumibada]  절호의 기회.

지투기 1주차 권유디님 강의

소액으로 투자가 가능할까? 어디서부터 무엇을 봐야 할지 생각이 많아졌다. 유디님의 강의를 들으면서 지금 지방을

앞마당으로 만들어 놓으면 좋은 기회가 올 때 투자할 수 있을거라고 믿고 있다. 

마지노선은 어디까지이며 지방에서 사면 안되는 물건까지 정말 다 알려 주신 시간이었다.

강의를 듣고 지방광역시의 시장을 어느정도 이해할 수 있었다. 공급이 많이 예정되어 있는 경우 안된다는 생각보단

매수자 우위의 시장에서 내가 할 수 있는 최선의 행동은 무엇일지. 막연하게 공급이 많다고 제한하지 않기로 했다.

물론 영향이 없지는 않지만, 그럼에도 좋은 물건을 싼 가격으로 매수할 수 있다면 이것도 기회인 것임을 알게 됐댜.

지방투자의 기준으로 수요가 많은 지역, 건물가치가 큰 단지, 선호도가 좋은 단지인지 살펴야 한다.

현재 지방시장은 싼 시장이기에 되도록이면 좋은것에 투자해야 한다. 특히 지방은 빈땅이 많아서 땅의 가치가 떨어진다. 가능하면 연식이 좋거나 지역별 특성을 파악하여 선호도가 있는 단지이거나, 커뮤니티가 잘 되어 있는 균질한 느낌의 단지들이 모여있는 곳이 좋다. 

    
지방에서는 환경과 학군이 중요하다. 수도권과는 다르게 교통은 그렇게 중요한 요소는 되지 않음을 알 수 있다.

지방은 신축이나 신도시느낌의 단지들이 모여있는 곳을 선호하고 학군이 좋다면 그곳의 구축이라도 수요가 있음을 강의를 통해 잘 알게 되었다. 예로 대전의 둔산동은 학군지 힘이 크다. 특정학교를 보낼 수 있는 단지인지가 중요하다.

그 차이에 따라 가격이 몇억씩 벌어지기도 하다니 놀라웠다. 

지방이 절호의 기회이다. 보수적인 생각보다는 적극적으로 생각하라고 하신 말씀이 선명하게 들어왔다.

기존의 나의 생각은 투자를 했다면 내 물건이 바로 올랐으면 하는 바램을 가지고 있었다. 하지만, 유디님은 사자마자 바로 으르는 것 보다는 규제1,2년 후에 가격이 올라 실거주자들이 사려고 할 때 매도하는 것도 좋다고 하셨다. 

공급이 많아도 가격이 싸면 올라가고, 저평가된 가격은 반드시 가치를 찾아간다는 말씀도 조금씩 이해가 되기 시작했다. 이 지역은 공급이 많아서 안돼 라고 제한해 버리며 아예 임장을 생각하지도 않았던 내 무지함이 오늘 강의를 통해 깨어지는 시간이 되었다. 공급에 너무 치중한 나머지 가격이라는 것을 놓치지 말아야겠다. 잊지 말아야 할 것은 입지가 아무리 좋아도 가격이 비싸면 투자하지 않는다는 것도 명심하자.
 

대전의 위상과 입지/가격/투자접근법은 나에게 희망을 주었다.
사람들이 이 단지를 좋아할까? 를 생각하고 접근한다. 매도심리강화 매수심리약화. 즉, 매수자 우위시장 에서는 집값이 안올라가니까 집을 안사고 전세를 택한다. 그에 따라 매매물량증가하고 전세물량감소하게 되는 현상이 나타난다. 공급물량이 많아 아파트의 가격이 상승하지 않으니 집을 사지 않고 전세를 살기를 원한다. 결국, 전세가 상승, 전세는 올랐는데 매매는 하락. 시장이 안좋으니 매도가 안된다. 이 때가 기회고 절호의 찬스임을 기억하자.

대전에서 사람들이 좋아하는 지역은 어디인지 우선순위를 알 수 있었다. 땅의 가치를 인정받는 곳은 입지도 좋다. 

학군이 특별히 좋은 곳에는 구축의 수요도 높다는 사실. 학군이 힘이 없는 지역의 경우 신도시이거나 신축인 단지들을 유심히 보자. 사람들이 관심갖지 않는 외곽의 신축택지를 놓치지 말고 잘 지켜보자. 

대전의 둔산의 경우 학군이 수요가 분명히 있고 좋은 학원가와 환경 커뮤니티. 고소득 직장까지 다 갖추고 있는 곳임을 강의를 통해 알게 되었고 앞으로 임장을 하면서 어떤 단지들을 눈여겨 봐야할 지 임장을 하면서 체크해야겠다.
 

공급이 많은 지역에서의 꿀팁을 말씀해주셨다. 공급이 많은 지역은 가격은 싸지만 전세가도 낮게 들어가 있는 상황이라 투자금이 많이 들어간다. 그래서 투자로 생각하지 않았는데 매수자 우위의 시장에서 꼭 매도해야만 하는 사람의 경우 매수자의 조건에 맞춰줄 수 있다는 것. 여기서 내가 해야 할 것은 부동산 사장님께 적은 투자금으로 매수할 수 있는 조건을 꼭 얘기해보자는 것이다.  내 생각으로 안된다고 제한하며 하지 않는다면 절대 이루어질수 없다. 하지만, 그럼에도 시도를 한다면 기회가 나에게 올 수도 있다는 사실이다. 겁먹지 말고 두려워하지 말고 용기를 내보자.

어떤 단지들을 우선적으로 봐야 하는지도 구체적으로 말씀해주셔서 많은 도움이 되었다.

구별로 랜드마크 단지와 가격을 보면서 지역의 위상을 알 수 있었고 가격의 흐름이 비슷한 단지들은 어떤 것들이 있는지도 예를 들어 설명해주셔서 이해가 잘 되었다. 또 한가지 위치와 입지를 구분하자. 위치는 좋은데 입지가 좋지 않은 단지들도 있음을 알자. 가격의 흐름이 어떤 단지부터 변화가 오는지 잘 파악하자. 그 다음단지는 어디가 될까? 를 생각하며 투자로 연결지어보는 것도 적용해보자. 같은 가격이면 이 단지보다 더 좋은 단지는 없는지를 항상 생각하자.

지방은 전세가 반등하고 있고 랜드마크 단지도 싼 가격에 살 수 있는 기회이다. 매수자 우위시장에서 높은 전세낀 물건이나 주인전세로 전세금을 높게 받거나 전세만기를 공급이 다 지나간 이후로 한다면 리스크를 줄일 수 있는 방법이 된다. 선호하는 단지들을 꾸준히 트레킹하자.

마지막으로 투자할 단지를 선택할 때 정말 사람들이 살고 싶어하는 단지인가? 를 보는게 본질이다라고 말씀해주셨다. 실수요자들이 거주하고 싶은 단지인지. 외곽의 신축을 압도하는 입지좋은 생활권의 구축도 괜찮다. 정말 싼 가격인지, 내 앞마당 중에 최선의 선택인지를 판단해보고 사는게 중요하다. 

행동을 꾸준히 해나가는 실천하는 내가 되자. 이제 믿어야 할 시간이라고. 두려움보다는 용기를 가지며, 의심보다는 믿음을 선택해서 나만의 이야기를 시작해나가라고 하신 마지막 말씀이 생각이난다.

강의를 들으면서 집중이 자연스럽게 되며 솔직히 너무 재미있어서 한 강의 한 강의 빨리 지나간 것 같다. 시간을 쪼개어 2번 3번까지 들으며 내것으로 만들어야겠다. 이번 한달동안 내가 설명할 수 있을 정도의 앞마당을 만들고 투자할 수 있는 단지들도 뽑을 수 있게 해보자. 

지금이 절호의 기회라고 말씀해주신 유디님 감사합니다. 앞마당 잘 만들어서 투자할 수 있는 단지들을 만들어 보겠습니다. 긴 시간동안 지역에 대해 잘 알 수 있도록 진심담아 강의해주신 유디님께 감사의 마음을 전합니다.

감사합니다. 유디님 ~~ 

-sumibada