안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.
출근길에 이런 기사를 봤습니다.
투자자로서 매수한 물건들의 집값을 보며,
그리고 그 안에 살고 있는 전세입자를 보며,
그리고 현재 월세로 살고 있는 제 상황을 보며
공감을 안할 수 없는 기사 제목이었습니다.
서울을 볼 때 매매가는 70%가 오른 상황,
전세가는 약 50% 오른 상황입니다.
최근 수도권에서 집 이사를 알아보는 분이라면
4년 전 대비 전세가 1억 오른 곳들도 많다는 것을
이미 아실 수 있을 것이라 생각합니다.
1억이 아니더라도 소형평수(10평대 방2)도
월세가 20만원 가량 오른 곳도 굉장히 많습니다.
이런 상황 속에서 현재 일어나는 일과
실제적인 비교와 우리가 해야할 것들을
정리해서 말씀을 드려보겠습니다.
1. 현재 시장에서 벌어지고 있는 일
“매매가 비싸서 전세 알아보니 전세도 폭등했고,
전세가 무서워 월세 보니 월세는 더 지옥이네요.”
“열심히 3억 모았는데, 이 돈이 휴지 조각처럼 느껴집니다.
서울 하늘 아래 내 몸 하나 뉘일 곳 찾는 게 왜 이렇게 힘들까요?”
과거엔 매매가 부담스러우면 전세라는 '대피소'가 있었고, 전세가 부담되면 월세라는 '비상구'가 있었습니다.
하지만 지금은 뉴스에서 보듯 매매·전세·월세가 동시에 오르는 기형적인 시장입니다.
실제로 강남에 사는 분들은 마포/성동/광진 등으로
마포/성동/광진에 사시는 분들은 영등포 동작으로
그리고 경기도로 이사하실 곳을 알아보는 현상이
실제로 일어나고 있습니다.
앞도 뒤도 다 막힌 것 같은 이 상황.
그런데 여러분, 역사를 보면 지금과 소름 돋게 비슷한 시기가 있었습니다.
2. 과거 2016~2017년 그때의 선택이 가른 운명
지금으로부터 약 10년 전,
2014년에서 2015년의 시장을 기억하시나요?
그때도 그랬습니다. 집값은 바닥을 다지고 꿈틀대는데, 사람들은 "인구 줄어서 이제 집값 안 오른다"며 매수를 꺼렸습니다. 그 결과 전세 수요만 폭발하며 ‘미친 전세난’이 이어졌죠.
매매가 대비 전세가가 80~90%까지 차올랐던 시기입니다.
그때 두 가지 선택을 한 사람들의 5년 간 모습은 어떻게 갈렸을까요?
- A의 선택 (전세 유지)
- “집값 떨어질 거야. 대출이자 아까우니 그냥 안전하게 전세 살래.”
결과: 2년마다 보증금을 올려주느라 대출을 더 받거나, “서울 외곽 → 경기도” 더 먼 외곽으로 밀려나는 '전세 난민' 생활을 반복(자산은 그대로)
- B의 선택 (실거주 매수)
- “전세 올려주느니 차라리 대출받아서 내 집 산다.”
- 결과: 주거 안정 문제 해결 및 인플레이션을 방어하며 자산 가치가 2배 이상 상승
실제로 전세가율이 가장 높았던 시기 중 하나인 16년 8월로 가보면 20년까지 전세는 약 2~30프로 올라서 해당 아파트에 거주하시는 분들은 모두 이사를 알아봐야했고, 용기를 내신 분들은 해당 거주지 안에서 생활 반경을 지키며 거주하실 수 있었습니다.
이후 벼락거지라는 말이 나오기 시작했고, 내 터전을 잃은 것 같은 사람들의 허탈한 한숨소리가 곳곳에서 터져나오기 시작했습니다. 그리고 그 과거는 지금과 매우 닮아 있습니다. 지금의 '삼중고'는 단순히 힘들다는 신호가 아닙니다. “전세/월세에 머무르면 벼락거지가 될 수 있다”는 신호일 수 있습니다.
생활 터전이 아예 바뀌어야 하실 수도 있고, 또는 지금의 시장이 유지되어 오르는 자산 가격을 보며 허탈한 마음이 더 드실 수도 있습니다.
3. 그럼 지금 집값이 저점인가요? 매수 타이밍인가요?
정말 솔직하게 이야기해서 지금 집값을 “저점”이라고 표현해서 매수하라고 권장하는 건 시장을 모르고 하는 이야기이거나, 거짓된 정보라고 말씀드리고 싶습니다.
광진구라는 서울에서 굉장히 좋아하는 지역 중 하나는 현재 시점 15억을 주더라도 사람들이 평균적으로 좋아하는 아파트를 들어갈 수가 없습니다. 쉽게 말해서 광진구에 집이 한 채있는 분들은 기본적으로 자산이 15억 이상일 확률이 매우 높습니다. 아래 그래프처럼 단기간 70~100% 이상 오른 게 현재 서울 주요 입지에서 보이는 현상입니다.
과일 값이 하루만에 2배가 뛰면 우리가 비싸다고 말하는 것처럼 이런 지역이나 단지 역시도 싸다고 말씀드리기가 어렵습니다.
모든 서울/수도권 시장 중 60% 이상의 단지는 이미 싸다고 진단할 수 가 없으며, 20%는 적정한 가격으로 보이고, 그외 경기도까지 고려했을 때 나머지 20% 정도 단지는 싸다고 말할 수는 있을 것 같습니다.
그렇다면 이런 질문을 주실 수도 있습니다.
수강생 분의 질문: “그러면 싼 거를 사야하니까 지금이라도 경기도를 사야하나요?”
그러면 저는 이렇게 여쭤보고 싶습니다.
진담의 대답: “10년 뒤를 생각하면 뭐가 더 많이 오를 것 같아요?”
부동산은 크게 2가지 특징이 있습니다.
- 매수할 때 큰 돈이 들어간다.
- 강제 장기보유하게 된다. (최소 2년 / 최대 10년)
주식이나 코인 등에 비해서 초기 진입 비용이 큰 게 사실이며 최소 몇천 그리고 1억 이상은 있으셔야 접근이 가능합니다. 그리고 팔고 싶을 때 팔아버릴 수 있는 주식/코인에 비해서 부동산은 내가 갑자기 돈이 필요하다고 바로 팔아버리기도 어려운 특징이 있고 또 2년 내 매도 할 때는 수익이 났다면 번 돈의 최대 70%까지 세금을 내야할 수도 있습니다.
그러나 이게 되려 강점이 되기도 합니다. 큰 돈이 묶인다는 뜻은 레버리지를 크게 쓴다는 의미이고, 레버리지를 크게 쓴다는 건 돈을 벌 게 될 때 그만큼 크게 번다는 의미입니다. 100만원의 10% 면 1만원이지만, 1억의 10%면 100만원인 것과 같은 의미입니다.
그리고 주식/코인/부동산 등 자산시장에서 그 자산이 가치가 충분하다면 갖고 있는 특징은 “변동을 반복하며 우상향"이라는 것입니다. 여기서 주목할 건 단기적 변동입니다. 많은 초보 분들은 단기적 변동에 감정적으로 반응하시며 빠르게 털고 싶어하시기도 합니다. 그러나 최근 삼성전자가 14만원을 돌파하는 것을 보셔서 아시겠지만, 우량한 자산은 결국 우상향 하게 되어있고 시간이 필요할 때가 많습니다.
즉 싼지 비싼지를 고려하시기 전에, 그냥 심플하게 10년 동안 나와 내 가족이 발 뻗고 행복하게 살 수 있는 곳을 선택하시는 게 오히려 더 나은 선택이 되실 수 있습니다. 참고로 말씀드리면, 2018년~19년에 비싸다고 했던 서울 주요 단지들은 이후 가격이 더 오른 모습을 보여주기도 했습니다.
4. 더 버는 것보다 중요한 건 내 삶을 지키는 것
무엇이 더 벌까? 생각하시는 것은 매우 중요하고 의미있는 일입니다. 내 돈을 지키고 불리기 위해서 하는 노력인데 당연히 필요한 일이라고까지 생각합니다. 결코 헛되거나 나쁜 게 아닙니다.
다만 그 과정 안에서 “어떻게 하면 더 벌 수 있을까?”라는 고민이 훨씬 크시다면 그 고민 이전에 “어떻게 하면 내가 가진 예산으로 비교적 더 좋은 단지를 찾을 수 있을까?”로 고민을 바꿔보세요. 가격이 아니라 가치에 집중하시며 내가 오래동안 가족들과 살 수 있는 그런 집을 찾으시면 좋겠습니다.
단기적으로는 전월세가격이 비싸보이고, 집살 때 대출을 받자니 무섭고 떨리실 수도 있습니다. 그러나 장기적으로는 자산의 상승이 전월세의 상승보다 항상 큰 편이었고 전세 보증금의 경우 이자가 발생하지 않기에 인플레이션을 역행하는 목돈이 되고, 월세비용은 매몰비용이 되기도 했습니다.
무조건적으로 집을 사라는 글은 아닙니다. 다만 여러분들의 삶과 터전을 지키시는 데에 참고하셨으면 좋겠는 여러 포인트를 말씀드리고 싶었습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
모두 감기 조심하세요 :)
