중요한 건 하는거다!![열매콩]

이번 유디님의 강의는 10월 울산 강의에 이어, 

더 넓은 시야와 동시에 훨씬 디테일한 인사이트를 주었다.
자연스럽게 “지난번 울산에 이어 이번엔 대전까지 가야 하나?”라는 생각이 들 정도였다ㅎㅎ

강의 초반, 

지투기를 통해 지방시장을 이해하고 투자 범위를 어떻게 설정해야 하는지가 이번 강의의 목표임을 분명히 짚어주셨다.

지방투자는 1차 상승과 2차 상승의 사이클이 존재하며,
내가 보고 있는 지역이 지금 어느 사이클에 위치해 있는지,
그리고 그 사이클의 어느 구간에서 투자하고 있는지 인지하는 것이 중요하다는 점을 강조하셨다.

(현재 대구는 1차 상승 초입 구간에 있는 것으로 보인다.)

지방투자에서 빠질 수 없는 키워드, 바로 선호도

다만, 아무리 선호도가 높더라도

투자의 본질은 ‘가치 대비 저평가’라는 점을 절대 잊지 말아야 한다.

이 흐름에서 나온 대전 시장 분석이 인상 깊었다.

현재 대전은 생활권 대장 단지조차 전저점 수준에 머물러 있고,
투자자들의 관심도 크지 않아 매수인이 우위에 있는 시장이다.

즉, 대부분이 저평가 상태이기 때문에
“이 가격이면 더 좋은 곳은 어디일까?”를 계속 고민하며
더 나은 물건을 찾기 위해 노력하면 되는 시장이라는 점을 리마인드해 주셨다.
 

세 번째 강의에서는 본격적으로 지역 분석이 이어졌다.
아직 가보지 못한 지역이고, 방대한 분석량에 순간 혼돈의 카오스가 오기도 했지만ㅠㅠㅠ

대전을 바라보는 큰 구조는 확실히 정리되었다.

기억에 남았던 점은

• 서구·유성구 vs 중구·동구·대덕구의 위상 차이
• 서구·유성구: 고학력·고소득, 젊은 인구, 둔산 학군에 진심
• 중구: 재개발이 활발하게 진행 중이며 앞으로 좋아질 지역

같은 가격이면 입지가 개선되는 단지를 산다.

투자자의 관점에서는
대전 사람들조차 관심을 두지 않는 외곽 지역의 선호도 낮은 신축이
오히려 기회가 될 수 있다는 점도 인상 깊었다.
이 관점을 내가 보고 있는 다른 지역에도 꼭 적용해 봐야겠다는 생각이 들었다.

도안신도시의 서구 애매한 단지와 중구 문화동의 구축 대장 단지를 비교하며
사람들이 ‘나가고 싶어 하는 단지’인지, ‘들어오고 싶어 하는 단지’인지
선호도를 읽어내는 것이 얼마나 중요한지도 다시 한 번 체감했다.

강의 후반부에서 꼭 기억해야할 부분!

• 1순위: 투자를 실행하는 것
• 2순위: 그 안에서 최선을 찾는 것

디테일한 선호도 분석이 중요한 이유는 2순위를 더 잘하기 위함이지,
2순위에만 매달리다 1순위를 놓치지 말자는 것.

현재 대전은
가치와 가격이 뒤죽박죽 섞여버린 시장,
그리고 현장에서 투자자에게 유리한 조건을 만들어볼 수 있는 시장이다. 

마지막으로 소액투자자의 숙명 같은 말이 떠올랐다.

“삼촌, 2~3개월만 빨리 오지…”

Why? 소액투자를 하려면 전세가율이 올라야 하고,그 사이 매매가는 자연스럽게 조금씩 오를 수밖에 없기 때문이다.

이 상황을 조급함이나 부정적으로 받아들이기보다는,“아, 드디어 시장이 반응하기 시작했구나”라고 받아들이고
약간 오른 가격이라도 여전히 저평가라고 판단된다면 과감하게 실행할 수 있어야 한다는 이야기

꼭 적용해서 올해 상반기에 투자 실행하자!!! 

적용할 점

1. 입지분석 시 직장,학군,환경,교통 부분 ‘수요’를 끌어들일 수 있는지 판단하는 것

   ex.직장 부분에서 직주근접 수요를 끌어들이는 지역인가? 학군 부분에서 학군만으로 들어올 지역인가?

2. 구축단지의 투자범위 좁히기→ 압도적인 입지가 아니라면 6각형단지(직장, 학군, 환경) 찾아보기
3. 내가 보는 지역에서 외곽신축 어디까지 해도될지 꼽아보기