PART1 부동산 시장
통화량과 누적 상승률
24년, 25년, 26년 시간이 지나며, 실거주자, 투자자들이 관심을 가지는 단지들이 시간의 흐름에 따라 변화하고 있습니다. 24년도초에는 2-3급지를 봤지만, 지금은 4급지의 선호 단지들마저 기회가 좁아졌습니다.
가장 좋은 단지들은 전저점대비 70%상승률을 보이며, 누적 상승률의 최대치에 근접해 가고 있습니다.
그에 비해 기회가 남아 있는 급지들은 여전히 싼구간에 머물러 있습니다.
하지만, 먼저 올란간 단지와 비교하면 상대적으로 아쉬운 부분들이 상당히 크게 느껴집니다.
그런데, 이건 당연한 일입니다. 가치는 가격에 반영되어 있고 저렴한 단지는 상대적으로 가치가 떨어지는 것은 사실입니다. 작년에는 관악구의 언덕이 아주 큰 리스크로 보였지만, 지금은 좋은 위치 라는 생각이 더 지배적입니다.
결국 시장에 따라 단지 가치를 판단할 때 감정이 반영되고, 올바른 판단을 흐리게 합니다.
양파링 멘토님의 강의에서 누적 상승률을 많이 언급해주셨습니다. 결국 지난 장에서 대부분의 단지들이 비슷한 누적 상승률을 보였습니다. 지금 같은 시장에 적용해 본다면 시장의 돈이 어디로 흘러갈지는 명확해집니다.
지금 시기에는 어디를 봐야하고, 왜 그 가격에 형성되어 있는지. 이보다 선호하는 단지들의 가격 흐름은 어떤지 확인하고, 지금 순간에 살 수 있는 가장 좋은걸 사는것이 원칙입니다. 마냥 더 좋은걸 사고 싶다는 마음에 무장정 기회만을 기다린다면, 지금과 같이 통화량이 증가하는 시장에서 영영 기회를 찾을 수 없습니다.
무작정 좋은 것은 사는 것이 아닌,
시장 전체의 흐름을 보고 지금 시점에 사야할 것이 무엇인지 투자자는 이해하고, 행동해야 합니다.
PART2 투자
매수
아직 취득세라는 허들을 넘어보지 못했지만, 막상 이런 일이 눈앞에 펼처진다면 올바른 선택을 할 수 있을까? 라는 생각이 들었습니다. 그래프를 보고, 과거 상승률을 본다면 당연히 비용보다 편익이 큰데 현실에서 그대로 행동하기란 참어렵겠다는 생각이 들었습니다.
저 또한 지난 24년, 25년에 기회를 놓친 단지들을 돌이켜보니, 그때 삿더라면..하는 후회화 함께 지금의 순자산 변화가 상당히 크다는걸 깨달을 수 있었습니다.
협상을 할 때는 시장 분위기가 어떤지 판단하고 전략을 구성하고, 적극적으로 매수를 해야할 시기에는 적극적으로 행동하는 자세가 필요합니다.
앞으로 제게 필요한 행동은 적극적으로 매수하는 행동입니다. 싸게만 사는데 집중하기 보다, 더 좋은 자산을 모아나가는데 집중하겠습니다.
매도
1, 2호기를 복기해보며 느낀 점은 투자금이 더 들더라도 좋은 걸 살껄..이라는 후회입니다.
그때의 실력으로 최선의 선택을 했지만, 시간이 지나고 나서보니 더 좋은 기회가 있었다는 걸 깨닫게 되었습니다.
결국 살때 최선을 다해서 사야지, 매도까지 수월해질 수 있다는 멘토님의 말씀이 깊이 와닿았습니다.
그리고, 1호기 매도를 복기하며 적극적이지 못한 저의 자세로 인해, 투자 타이밍을 놓쳤고 결국 2년을 더 가져가야 하는 상황이 되어 버렸습니다. 1,2천을 더 벌겠다고 부린 제 욕심이 결국 더 좋은 자산을 사는 기회를 놓치게 만들었습니다.
이런 일이 생긴 이유는 편익과 비용을 명확하게 계산해보지 못했기 때문입니다.
이번 강의를 통해서 매도를 할 때 어떻게 편익과 비용을 계산하는 방법을 배울 수 있었습니다.
앞으로 매도를 할 때는
가, 가, 실, 대를 직접 써보고, 뾰족한 매도 목표를 가지고 적극적으로 행동하겠습니다.
보유
최선의 선택을 한다. 라는 말에 무게감을 느낄 수 있었습니다. 보유할 수 있는 이유는 자신만의 확고한 가치 판단이 있어야합니다. 과정에서 최선을 다해지 못했다면 보유를 하기위한 이유를 스스로 찾을 수 없습니다.
편안한 선택보다는, 더 힘들고 어려운 선택을 하려는 매일 매일의 습관이 결국 보유라는 결과까지 이어진다는 걸 배울 수 있었습니다.
익숙하지 않아 힘든 전임, 단임, 매임 등,, 눈치가 보이고 어렵지만 불편함을 감내하고 했던 나의 행동들이 결국 보유할 수 있게 해준다는 멘토님의 말씀이 깊이 있게 와닿았습니다.
최고의 선택을 못하더라도, 내가 할 수 있는 최선의 선택을 하기 위한 노력과 과정.
그리고, 소신 있게 보유할 수 있는 투자자가 되겠습니다.
PART3
투자 로드맵
투자 로드맵에서는 제게 필요한 자산이 얼마인지 명확히 계산해볼 수 있었습니다.
순자산 10억을 위해서는 3억이상 수익을 낼 수 있는 단지를 3개이상 보유해야 합니다. 지난 누적 상승률을 볼때 60~75% 상승했으니, 5~6억대 이상 수도권의 단지를 3채이상 보유하면 1차적 목표는 달성할 수 있습니다.
하지만 보증금 측면에서 10~12억이라 현금 흐름이 부족해 집니다. 목표한 보증금 18억을 위해서는 전세가 4.5억 정도의 단지를 4채 정보 보유하면, 매년 필요한 현금 흐름을 만들어 낼 수 있습니다.
매매 6.5/전세 4.5/투자금 2억 수준의 단지를 4채 정도 보유하는 것이 최종 목표입니다. 지방 투자와 저축을 통해 투자금을 8억 정도 확보하면 최종 목표 현금 흐름을 만들 수 있습니다.
목표한 자산을 쌓을 때까지 소중한 동료들과 즐겁게 성장하며 꾸준히 나아가겠습니다!
