서울 vs 지방, 살까 vs 투자할까? 집 200개를 보고 드디어 저는 "이렇게" 결정했습니다.

안녕하세요. 소중한 씨앗을 하나씩 모으고 싶은 꼬시입니다. 

작년 겨울 2억을 뱉어 낼 뻔한 지역주택조합 매물을 겨우 매도에 성공했습니다.

그리고 저는 더 좋은 집을 바로 살 수 있을 줄 알았습니다.

하지만, 7개월이라는 시간을 흘려 보내며 싼 매물 앞에서 저는 계속해서 머뭇거리고만 있었습니다.

"조금 더 좋은거 사고 싶은데"

"아직 부산은 전세가율이 낮은데 실거주로 매수를 해야 할까?"

"수도권에 기회가 오고 있는데, 지방 투자할까 서울투자할까?"

"지방에 투자해도 될까? 서울이 더 오르면?"

"내가 가진 자산을 지금 당장 재배치 해야할까?"

결국,

2호기 투자의 탈을쓴 실거주로 매수했습니다.

두번째 씨앗을 쏘게 되었습니다.

조급했던 초보 투자자.

어렵게 매도하고 소중한 종잣돈을 되찾았지만, 저는 손해를 빨리 만회하고 싶었고, 빨리 부자가 되어 경제적 자유를 빠르게 달성하고 싶었습니다. 하지만 매달 강의와 임장을 일상처럼 반복하고, 하루하루를 쌓아 나가다 보니 조급함에 휩싸인 제 자신을 돌아보게 되었습니다.

한걸음 벗어나 생각을 해보니 투자자로 하루하루 성장해나가고, 어제보다 조금씩 나아지는 일상이 즐거워지기 시작했습니다.

금전적인 목표가 명확한 부자보다는 마음이 풍요로운 부자가 되고 싶다는 생각이 들었습니다. 하루하루 쌓아 나가는 투자자라는 삶이 즐겁고, 오랫동안 지속하고 싶었습니다

투자 방향, 스스로 설정하기

매년 한 채씩 투자하겠다는 목표를 가지고 올해는 어떤 투자를 할지 참 고민이 되었습니다.

투자금을 모두 써서 '서울 3급지에'에 투자?

거주하고 있는 '부산'에 내집 마련?

아쉬운데 더 기다려도 될까?

정말 많은 고민이 되었습니다. 머릿속으로 둥둥 떠오르는 생각들을 종이에 적어봤습니다.

서울투자의 편익

1. 좋은 자산 10년 이상을 가져갈 자산을 취득할 수 있다.

2. 같은 투자금으로 지방보다 더 우량한 자산을 취득할 수 있다.

3. 수익금이 크다.

4. 높은 전세금 > 현금 흐름

서울투자의 비용

1. 거주지에 내집이 없는 불안함

2. 1번의 불안함은 나는 감내할 수 있지만, 가족들은 언제까지 온전히 이해할 수 있을까?

3. 부족한 서울 앞마당. 좋은 투자를 위해 앞마당 확보할 시간이 필요

4. 종잣돈의 대부분을 투입해야 한다.

5. 지방보다 먼저 오른 가격

부산투자+실거주 편익

1. 지금 너무 싸다.

2. 주담대 이용해 실거주시 투자금을 줄이고 더 좋은 단지를 볼 수 있다.

3. 아이와 아내, 부모님에게 마음의 안정을 줄 수 있다.

4. 쾌적한 주거 환경

5. 주담대를 활용하면 투자금 확보해 투자를 지속할 수 있다. (현재 낮아진 금리 활용)

6. 전세가가 상승하는 시점에 언제든지 전세를 주고 나올 수 있다.

부산투자+실거주 비용

1. 상대적으로 덜 좋은 자산을 취득해야 한다. > 수익금이 떨어진다.

2. 쾌적한 환경에 취해 마음이 약해질 수 있다.

3. 주담대 원리금으로 저축액이 줄어든다.

"오랜 시간 투자를 지속할 수 있는 선택은 무엇일까?"

"최고의 투자보다, 현재 상황에서 나에게 최선의 선택은 무었일까?

생각들을 정리해봤습니다.

결론은,

내게 확신 있는 부산은 여전히 바겐세일 중이다.

부산에서 서울만큼 수익을 낼 수 있는 저평가된 단지를 더 싸게 사자!

그리고, 전세가가 대출금 만큼 오른다면 전세를 주고 나오는 방향까지 생각 해보자.

내가 직접 발로 밟은 586개의 단지

방향을 설정하니 해야 할 일이 명확해졌습니다.

1년 8개월 간 만들어온 부산의 앞마당 9개.

586개의 단지를 직접 모두 발로 밟았고

적정 예산+10% 가격대의 가장 좋고 싼 단지를 3개 추렸습니다.

앞마당 브루마블

최종 후보 3개 단지는

A.부산을 대표하는 입지 24평형 신축

B. 1번과 비슷한 가격의 2급지 33평형 신축

C. A보다 입지가 떨어지지만 5천 정도 싼 24평형 준신축

3개 단지 모두 아직까지 고점 대비해 -30%이상 빠진 가격에 살 수 있는 급매들이 남아 있었습니다.

제가 있는 부산 시장은 이런 분위기였습니다.

ABC 순으로 퇴근 후 매일 부동산 문을 열고, 매물을 보고 반복했습니다.

성향이 다른 세 단지를 돌다보니 방향 설정이 필요하다는 생각이 들었습니다.

어느 정도 추려진 급매들로 매물 코칭을 신청했습니다. 지난 매물 코칭에 정말 많은 도움을 받은 자향튜터님을 만날 수 있었습니다.

튜터님은 제가 하고자 하는 방향에 대해 세심하게 하나씩 확인해주셨습니다. 그리고, 제가 모르고 있던 관점을 제시해주셨습니다.

핵심은

"꼬시님이 고민하는 두 단지의 가치는 비슷하다고 봐요.

실거주로 들어가지만 결국 투자로 접근한다면

전세가가 더 탄탄한 30평대를 선택하는 게 좋겠어요"

"꼬시님 생각하는 가격보다 천만원 더 싸게도 가능할꺼 같아요.

해보면 있을꺼 같은데? 매물 많으니까 천천히 찾아봐요~"

실거주한다는 설렘에 빠져 투자자가 전세가를 놓치고 있었습니다.

그리고, 코칭 후 제가 해야 할 일은 더욱더 명확해졌습니다.

"튜터님~ 저 그럼 또 달려보겠습니다"

"나는 OOO단지 O.O에 산다" 

확언을 쓰고, 부동산 리스트를 작성하고, 하나씩 문을 두드리기 시작했습니다.

급매들이 하나둘 보이기 시작했지만, 무엇인가 2% 아쉬웠어요.

계속해서 원하는 동과 명확한 가격선을 가지고 문을 두드렸습니다.

현재 실거주 매수자가 많은 시장에서 제게 유리한 카드를 가지고 사장님들에게 계속해서 어필했습니다.

1. 내년 만기 세낀 매물도 가능하다.

(시세보다 항상 대부분 싸다)

2. 바로 계약할 수 있는 모든 준비되어 있다.

(여기 준비된 사람 있습니다. 급매는 제게 가장 먼저 연락하세요. 비싼 거 말고요.)

3. 구조, 나와 있는 매물 모두 봤고, oo동, 5층이상,O.O억 이하이면 바로 매수할 의향이 있다.

(투어 필요 없어요. 준비되어 있어요. 가격이 제일 중요해요.)

ps. 한 부사님과 이야기 나누며 해주신 말씀이 와닿았습니다.

"사람들은 급매 나오면 연락 달라고 하는데, 아니 내가 그 급매가격을 어떻게 알아.

가격을 명확하게 이야기해 주면 그 손님에게 전화하지~"

3천 세대가 넘는 단지.

40여개의 부동산 사장님들을 만나고, 통화하고, 매일 아침 4시에 일어나 매물 현황을 체크했습니다.

“누가 나에게 기회를 가져다 줄까?”

단지내 대부분 매물을 보고 분석 하다보니, 실시간 계약 소식이 부동산 소장님 보다 제 게 더 빠르게 전해졌습니다.

시간은 계속 지나고

또, 역시, 모두가 안된다고 할 때.

RR매물을 1층 가격에 달라는 저의 제안에

열심히 찾아주시는 사장님들고 계셨지만,

불편한 기색을 드러내는 사장님들도 많으셨습니다.

"없어요."

"에이 너무해 그 가격에는 힘들어~~"

"이제 그런 매물은 없어~~"

"그런 거 없어~~총각 이 매물 어때?? 어? 봐봐!!"

2% 아쉬운 매물들만 계속 맴돌며 또다시 피곤이 쌓여갔고

여길 또 들어가야 하나?

여기 사장님 별로였는데 또 전화해야 하나?

생각이 들때 쯤

(기회가 다가오고 있다. 조금만 더 나아가자!!)

드디어 깊은 사연이 있는 매물을 만났습니다.

그간 부산에서 이 집,, 저 집,, 205개의 매물을 보며, 부사님 장부도 아닌 머릿속에 있는 그 매물을 듣는 순간

"이거 정말 싸다."

선호동, 선호 층, 선호 타입

가격은 비선호 동 저층 가격.

확신이 들고 그 순간 머릿속에 선명하게 각인되었습니다.

건강 문제로 사연 있는 매도자분은

세낀 집을 내놓기 위해 광고를 하지 않고(세입자는 연장 희망)

조용히 매수할 수 있는 매수자를 수개월간 기다리고 있었습니다.

부동산 사장님은 정말 살 사람을 찾기 위해 정보를 극히 제한적으로 알려주셨어요.

나중에서야 예상했던 동, 층수보다 훨씬 선호하는 라인임을 알게 되었고

마지막 가격 조정까지 협의하며 호가보다 4500만 원 더 싸게, 전 고점 대비 -34%

다시 만날 수 있을까 싶었던 23년도 초반 한파 시기의 가격에 매수할 수 있었습니다.

다행히도 빠르게 정리하고 싶으셨던 매도자분은 세입자와 이사 비용까지 지급해 집을 비울 수 있게 되었습니다.

이주 전 계약을 마무리하고 돌아오는데 생각보다 차분하게 마무리되었고,

“우당탕탕 1호기보다는 그래도 조금 더 나아졌구나” 하는 생각이 들었습니다.

그렇게 일생일대 거액의 쇼핑이 마무리되고

586개 단지, 205개의 매물

포스트잇에 '586, 205' 라는 숫자를 썼습니다.

"저 집 샀습니다."

부모님과 식사하며 지주택의 악몽 8년간의 고난을 끝으로,

말씀드리지 못한 과정을 이제서야 설명드릴 수 있었습니다.

정신은 차린 것인지 어디서 또 열심히 돈만 쓰고 있는 건 아닌지...

주말마다 갓 태어난 아기를 두고 어디를 그렇게 돌아다니는 것인지

궁금하고 걱정되셨을 텐데 항상 믿고 기다려주셔서 감사합니다.

아직도 부모님의 입가에 번지는 미소가 잊혀지지 않습니다.

(부모님은 룰루랄라 행복한 마음으로 제주도로 여행을 떠나셨습니다.)

매수 과정 복기

잘한 점

1. 고민될 때는 역시나 편익과 비용. 스스로 방향을 설정한 점

2. 전세가율은 턱없이 낮지만 꾸준하게 앞마당 만들기

3. 확신이 들 때까지 확실한 가격선을 제시하고 매물을 털어 본 점

4. 중요한 기로에서 튜터님의 어께를 빌려 고민의 시간을 단축.

5. 아님말고 전략으로 두 번 더 가격 조정 요청

6. 서울이 아른 거리니 서울로 직행.

7. "전세 투자 아니면 안된다" 라는 생각에서 벗어나 다양한 방향을 고민해 본 점.

개선할 점

1. 가격 조정에 앞서 이미 싸다는 생각에 나 스스로 협상 가능선을 낮게 잡은 점.

👉앵커링 효과, 협상에 대한 책을 조금 더 보강하고 경험을 쌓자.

2. 앞마당이 너무 취중 되어 있어 수도권을 조금 더 깊이 있게 생각하지 못함.

👉 앞으로는 수도권의 비중을 2/3이상 높이자.

3. 시장을 조급하게 본 것은 아닌가?

👉 경험 부족. 투자 경험을 차곡 차곡 쌓아 나가자.

4. 원하지 않는 매물을 너무 과하게 권하는 부사님과 시간을 많이 허비한 점. 나이스하게 거절하자.

5. 지난 놓친 급매들에 대해 복기하고 글로 적지 않음 점.

매수 과정에서 배운 것들(TIP 정리)

1. 당당하게 원하는 조건과 명확한 가격을 부사님들께 제시하자. (아님 말고) 그러면 가장 먼저 연락 온다.

2. 주변의 부동산은 정말 다 들어가자. 꼭 사연 있는 물건은 어딘가에 숨어 있다.(발품 팔면 차 한대 값이!..)

3. 대출 금리 할인 받기

3- 1. 인터넷 대출 비교, 최저 금리보다 부동산 사장님 소개 대출 금리가 0.1p 더 싸다.

(금융권은 마케팅 비용 쓰는 것보다 부동산에서 소개 받는 것이 기회 비용 절약 된다)

(꼭 해당 부동산에서 소개 받지 않아도 할인 받을 방법은 있다)

3-2. 대출 상담사 역량에 따라 금리 할인이 가능하다. 실적이 좋은 상담사분들은 40년 대출에 0.1p 금리를 더 싸게 줄 수 있는 재량이 있다.

4. 세대수가 많고, 입주가 많은 지역은 역시나 기회를 줄 확률히 상대적으로 더 높다.

갑자기 감사 일기

많이 궁금하고 걱정되었을 텐데 항상 믿고 기다려주시는 부모님께 감사합니다.

같은 목표를 바라보고 서로 응원할 수 있는 아내에게 감사합니다.

인생 8개월차 누구보다 매물 많이 본 우리 태이에게 감사합니다.

어쩌다 지주택 조합원이 되었지만 덕분에 부동산에 관심을 가지며 월부를 알게 되어 감사합니다.

월부라는 환경 속에 있을 수 있음에 오늘도 감사합니다.

훌륭한 동료들과 매일 인사하고, 함께 할 수 있음에 감사합니다.

중요한 선택의 기로에 놓일 때 자향 튜터님의 깊은 경험 나눠주셔서 감사합니다.

조금 더 나은 투자자로 성장할 수 있게 만들어준 제인튜터님, 다둥쓰, 소중한 동료분들에게 감사합니다.

투자

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