[워렌부핏의 임장노트 #005] 분위기임장 후 반드시 남겨야 할 한 가지

안녕하세요~
여러분들의 임장 길잡이가 되어드리고픈
워렌부핏입니다.

다들 분위기임장이 끝나고 나면

돌아오는 길에,

혹은 집에 돌아와서 무엇을 하시나요?

저는 그 날 찍었던 사진들을

쭉 돌아보기도 하고

그 날 걸었던 루트를

복기해보기도 합니다.

그런데, 그보다도 더 중요한 건

힘들게 걸었던 그 날의 기억과

걸으며 느꼈던 생각들을

투자를 위한 결과물로 남기는 것입니다!

그래서 오늘은 분위기 임장 후
반드시 남겨야 할 한 가지에 대해

소개드리고자 합니다.

1.분위기 임장의 목적

분위기 임장의 목적은 무엇일까요?

단순히 상권이 어떤지, 동네에 어떤 사람들이 사는지를

보고오는 것에서 그치는 것이 아니라

해당 지역에서 생활권(동네)을 구분해보고,

어느 생활권이 사람들이 좋아하는 곳인지

투자 우선순위 생활권은 어디인지를 파악하는 것입니다.

같은 지역 안에서도

A동네는 ‘살기 좋다’, ‘저학년 아이 키우기 좋다’, ‘상권이 잘돼있다’

B동네는 ‘빌라가 많다’, ‘유흥가가 많이 섞여있다’

처럼 분위기가 달라 사람들의 선호도가 나뉩니다.

각 동네들을 하루동안 직접 걸어보며

어떤 인프라나 상권을 갖추고 있는지, 규모나 질은 어떤지

아파트 택지는 깔끔하게 되어있는지

언덕이 심하진 않은지

거주하는 사람들의 나이대나 옷차림새는 어떤지

등등을 파악할 것입니다.

현장을 걷다보면 느껴지는 것들이 있는데

이것들을 파악하며 동네별 선호도를 구분하는 것이

바로 분위기임장의 목적입니다.

2. 생활권 나누는 방법

생활권을 나누는 것은

아래 방법을 따라하시먼 크게 어렵지 않습니다.

통상 생활권은 지역별로 4개정도

많으면 6개정도 기준으로 나누시면 됩니다!

①법정동 기준

흔히 행정동과 법정동으로 동 이름이 구분됩니다.

여기에서 행정동은 말 그대로 행정상 구분을 위해

임의로 구분해놓은 것을 의미하구요,

법정동은 예로부터 관습적으로 사람들이

동네 이름을 부르던 것이 하나의 관습처럼 되어

‘동’ 이름으로 구분이 된것이죠~

즉, 옛날부터 그 지역 사람들이

A동네 사람들이 생활하는 곳

B동네 사람들이 생활하는 곳을

OO동으류 묶어 부른 것이기 때문에

이것이 하나의 생활권을 구분하는

기준이 될 수도 있습니다.

하지만 시간이 지나며 택지가 개발되고

아파트가 계속 생겨남에 따라

동네가 섞이는 경우도 있고,

지상철이나 플랫폼, 고속도로 등이 생기며

같은 법정동이지만 단절되어

생활반경이 구분되는 경우도 있기 때문입니다.

그렇기 때문이 임장지에서

아래를 참고하여 생활권을 더 디테일하게

나누어 보실 수 있습니다.

② 아파트가 밀집된 택지 기준

임장하다보면

아파트가 몰려있는 택지가 나온 이후로

그 다음 택지까지 가는 동안에

빌라나 주택가, 상권만 있고

아파트는 간헐적으로만 있는 경우가 있습니다.

지도만 보더라도 아파트가 균질하게 몰려있는 곳은

어느정도 쉽게 구분이 가능합니다.

이런 경우에는 아파트가 몰려있는 택지를 기준으로

동그라미를 쳐서 생활권을 구분하시면 됩니다.

③ 물리적 단절감

두 번째로는 바로 물리적 단절감인데요,

같은 A동네라고 하더라도

지상철이라든지, 지하철 지상 플랫폼

산업단지, 고속도로, 터널 등이 있으면

거주민들은 물리적으로 단절감을 느끼게 됩니다.

그로인해 실제로 교류도 적고

시간이 지나면 인프라 개발이 차이가 생김에 따라

격차가 발생하기도 합니다.

실제 임장 시 단절감이 크게 느껴질 경우

생활권을 구분할 수 있고

같은 생활권으로 묶인다 싶을 경우에는

같은 생활권 내에서

A-1, A-2처럼 세세하게 나누시면 됩니다.

3.임장 후 생활권 정리하는 방법

생활권을 구분했다면 다음에 해야할 일은

각 생활권별 특징을 키워드 또는 줄글로 남기고

생활권 우선순위를 매기는 것입니다!

생활권 순위는

내가 발로 밟았을 때의 느낌과 거주민 수준

그리고 택지의 연식과 실제 위치(교통입지, 물리적 위치)를

종합하여 매기시면 됩니다.

이때 조심해야할 부분은 바로

‘정답을 찾으려 하는 것’입니다.

분위기임장 한 번 만으로는

실제 이 지역에서 실제로 우선순위가 어디인지

단번에 파악하기가 쉽지 않습니다.

단지임장과 전화임장

그리고 매물임장까지 꾸준히 하고 나서야

비로소 실제 거주민 관점에서,

투자 관점에서 어떤 생활권이 선호되는 곳일지

파악이 가능하기 때문입니다.

또한 동료들과 내가 매긴 우선순위가 다를 수도 있습니다.

누군가는 해당 지역이 변화했을 때의 미래가치를 고려해

(대규모 재개발, 지하철 호재 등)

더 높은 우선순위를 줄 수도 있고,

누군가는 구축택지지만 땅의 가치를 고려하여

땅의 가치가 떨어지는 신축택지보다 우선순위호 판단했을 수도 있어요.

그러니 초반에는 내가 생각하고 느낀 그대로 순위를 매기고

지역을 이해해나가며 우선순위를 수정해나가시면 됩니다.

그 다음으로 해야할 일은 바로

내가 나눈 생활권 위에

해당 생활권에 위치한 신축/구축 대장 단지의

시세를 올려보는 것입니다.

단지임장 전이기 때문에

아직까지 어떤 단지가 대장일지 파악하기 쉽지 않을 거라

이때는 ‘아실’의 ‘최고가 순위’ 단지를

참고하시면 도움이 됩니다!

생활권별 단지 최고가가

무조건 그 생활권의 가치를 대변한다고 말하기는 어렵습니다.

하지만 어느정도는 생활권의 위상을 이해하는데

보조적으로 도움이 되기 때문에

참고해보시는 것도 유의미합니다.

부동산지인-빅데이터지도에 들어가시면

동별 평당가를 볼 수도 있는데

이또한 가격을 통해 간접적으로 가치를 유추해볼 수 있습니다.

물론 시기적으로 가격이 왜곡될 수도 있고

신축 비율에 따라 땅의가치가 낮은 곳의 평당가가

비교적 높게나와 헷갈릴 수 있습니다.

따라서 평당가를 활용하실 때엔

참고로만 사용하시면 좋겠습니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

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