✅ 기사 정리
- 최근 부동산 시장에서 자주 거론되는 게 오피스텔이다.
- 오피스텔은 규제 부담이 작고 실수요자와 투자 수요가 이동 중이다.
- 현재 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3.07억으로 22년 10월 전고 3.05억을 25년 11월에 경신하고 계속 상승 중이다.
- 24년 서울 오피스텔 거래량은 1.3만 건으로 23년 대비 18.9% 증가했다.
- 문재인 정부 당시 아파트에 집중됐던 규제를 피해 19년부터 22년까지 오피스텔은 계속 올랐다.
- 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류돼 10.15 대책에서 제외된다.
- 계속 치솟는 월세 덕분에 오피스텔 전망도 밝다.
- 24년 12월 기준 서울 오피스텔 임대수익률은 4.83%다.
- 오피스텔은 기본적으로 시세차익 보다는 월세 수익을 노리는 상품이기에 입지 경쟁력을 따져야한다.
- 오피스텔은 취득세율이 4.6%로 1주택자 취득세(1~3%)보다 높은 편이다.
- 오피스텔은 주거용으로 쓸 때는 양도소득세 판단 시 주택수에 포함된다.
✅ 생각 정리
- 최근 들었던 대출 강의에서도 오피스텔 이야기가 나오고 기사에서도 종종 나오고 있다.
- 그만큼 아파트 규제가 생기니 오피스텔 업자들의 홍보(?)가 커지고 있는 것 같다.
- 오피스텔은 과거 주택수에 포함되지 않고 대출도 90%가까이 나올 때는 의미가 있었다고 본다.
- 소액자본으로 실거주도 가능하고 월세를 주면서도 대출이자를 감당할 수가 있었다.
- 하지만 오피스텔의 특성상 경쟁상대가 쉽게 생기고 (빌라, 타 오피스텔) 공사 기간도 짧다.
- 게다가 아파트와는 달리 풀옵션(가전)이 기본이기 때문에 5년 정도 주기로 빌트인 가전 등을 구매해야 경쟁력이 생긴다.
- 2020년 당시에도 절대가가 싸고 아파트와 구조가 다르지 않은 아파텔이 유행했고, 그때 매수했던 사람들은 매도가 되지 않아서 고생하고 있다.
- 결국 자산은 환금성도 고려해야하고 장기적으로 오피스텔은 상업지구에 고밀도로 지어져 땅의 지분이 적기 때문에 ‘땅을 소유하지 못한다’는 점에서 매력적이지 않다.
- 청량리 L-65나 타워팰리스와 같은 선호하는 주상복합과 오피스텔도 있겠지만, 장기적으로 보면 인근 아파트에 가격을 따라잡히게 된다.
- 잘 모르지만 괜찮은 투자처라고 생각이 든다면 항상 브레이크를 밟아보자.
- 우리는 건물을 사는 게 아니라 땅을 사는 거다.
- 주상복합은 오피스텔과 조금 다르긴하지만 부천에 있는 상동스카이뷰자와 중동센트럴푸르지오가 생각났다.
- 환경이 독보적으로 좋은 7호선 중센푸>낙후되고 유흥시설이 많은 1호선 상스자이지만
- 그보다도 장기적으로 주상복합도 대지지분이 낮아 아파트보다 미래 가치가 떨어진다.
- 신축인 상스자가 지금 7.7억/6억으로 투자금 1.7억으로 투자가 가능하다고 해서 투자할 이유가 없다고 생각한다.
- 너바나님도 열기 강의에서 오피스텔은 매도가 어렵다고, 본인도 강남에 오피스텔 아직도 가지고 있다고 이야기해준 바가 있다.
- 월부에서 배운 것 처럼 가장 안전하고 쉬운 투자 아파트를 대상으로 충분히 투자를 하고 검토해봐도 늦지 않다고 생각한다.
- 적용점 : 기사에서 좋다고 이야기하는 투자에 대해서 검토/검증해보기
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