안녕하세요,
차가운열정입니다.
최근 부모님 명의의 토지를
1건 매도하게 되었습니다.
토지의 소재지는 인구 10만 남짓의 소도시인데요,
약 1년 동안 이어져온 그간의 과정을 복기하고
누군가에게 도움이 될 수 있도록
글로 남겨보고자 합니다.
(토지, 빌라 등 매도 관련 어려움을 겪고 계신 월부인들 모두 화이팅!!)
먼저 매도한 토지의 정보에 대해 간단히 말씀드리면,
생전 할아버지께서 농사를 지으시던 밭이고
시내(소도시에서는 중심지를 시내라고 부르더라구요)와는 다소 거리가 있는
흔히 ‘시골 땅’이라고 불리는 물건이었습니다.
증여를 받고 관리에 어려움을 느낀 부모님께서는
임대를 통해 소소한(?) 수익을 얻고 계셨습니다.
1.타임라인
2025년 1월
지금으로부터 약 1년 전
월부에서 배운 자본주의, 자산 개념을 바탕으로
부모님께 ‘더 좋은 자산으로 갈아끼우기’에 대해 말씀을 꺼냈습니다.
하지만, 부모님께서는 ‘부모님이 오랜 기간 동안 일궈오신 땅에 대한 애틋한 감정’ 등으로 인해
매도하는 것을 힘들어하셨고
결국 저의 반복적인 권유에
많은 스트레스를 받으셨습니다.
그럼에도 ‘일단 한군데 내놓아보자’라고 말씀하시며 원하시는 매도 가격으로 부동산에 내놓았는데요,
부동산 사장님께서는 ‘요즘 땅을 찾는 사람이 없다. 그리고 해당 물건은 수요가 더 적고 매도 가격도 너무 비싸다.’
라고 말씀하셨습니다.
부모님께서는 소중히 여기는 땅에 대해 좋지 않은 피드백을 들으니 마음이 굉장히 힘드셨고
저또한 부모님이 힘들어하는 모습을 보면서
더이상 이야기를 꺼내지 않기로 했습니다.
이후 저의 투자에 신경쓰다보니 해당 논의는 멈췄고
시간이 흘러 뜨거워지는 여름이 다가왔습니다.
2025년 여름
2025년 여름은 ‘진심을담아서’튜터님과
월부학교 과정을 함께하게 되었습니다.
마인드, 투자 실력 측면에서 큰 성장이 있었는데요,
무엇보다도 ‘지금은 투자하기 정말 좋은 시기’라는 것을 느끼게 되었습니다.
여름학기가 마무리되는 시점에서 다시 한 번 부모님께 토지 매도와 관련해 이야기를 나누게 되었습니다.
사실 부모님께서 또 스트레스를 받으실 것 같아 굉장히 조심스러웠지만
오히려 6.27 대책 이후 규제 이후 언론에 서울 자산 상승에 대한 기사 노출 덕분인지
부모님께서 서울/수도권 아파트 자산 취득에 대해 관심과 의지를 보이였습니다.
이전에 매도를 위해 부동산에 내놓기는 했지만
‘팔아도되고 안팔아도 된다.’는 부모님의 낮은 의지로
저또한 소극적인 행동을 했었는데요,
이번에는 어머니께서 조금 더 적극적으로 의지를 표현해주셔서
‘왜 매도를 해야하는지’,
‘그리고 앞으로 어떻게 매도를 해나갈지’
구체적인 계획을 세우게 되었습니다.
2025년 10월
본격적으로 매도를 위해
1. 내가 할 수 있는 것
2.내가 할 수 없는 것
3.내가 해야하는 것
세가지로 구분하고 할 수 있는 노력들을 해나갔습니다.
‘토지’라는 대상은 월부에서 배운 ‘아파트’와 다른 대상이지만
본질적으로 ‘가치’와 ‘가격’을 파악하려는 노력은 동일했고 매우 중요했습니다.
<가치>
-> 토지에 대한 가치를 제대로 알고 있는가?
-> NO
-> 그렇다면 무엇을 해야하는가?
-> 책, 강의 등을 활용해 자산의 특징, 가치를 파악하려는 노력이 필요함
<가격>
-> 네이버 부동산, 아실을 통해 알 수 있는가?
-> NO(매물 정보도 많이 없고 나와있지 않은 물건도 많이 있음)
-> 그럼 어떻게 파악하고 가격 측정을 할 것인가?
-> 밸류맵, 디스코 등을 활용해 과거 실거래를 확인.
또한, 토지의 경우 건축허가, 형질 등에 따라 가치가 매우 다르기 때문에
책과 글을 읽으면서 어떤 토지가 어느 정도의 가치를 가지는지 파악하려고 노력했습니다.
블로그, 카페 등의 글들을 찾아서 읽어보았고
주변의 비슷한 가치를 가진 토지를 찾아 가격 기준을 세웠습니다.
이후 네이버 부동산을 통해 경쟁 매물, 부동산 등을 정리하면서
아파트와는 달리 토지를 거래하는 부동산이 많이 없다는 것을 알았습니다.
토지 광고를 많이 내고 있는 부동산들 위주로 리스트업하고
전화를 돌리면서 다시 한 번 물건을 설명드리며
주변 시세나 실거래 등 정보를 수집했습니다.
이전에 리스트업했던 부동산들을 다시 직접 찾아가고
물건지가 있는 마을 주민 분들과 이장님을 찾아갔습니다.
부모님과 부동산을 방문하고 신뢰를 쌓으면서 물건을 설명드리며
거래 사례들도 들을 수 있었고
호가에 대한 부동산 소장님의 솔직한 피드백들도 들을 수 있었습니다.
자연스레 소장님들께서 거래를 위해 어떤 노력들을 하시는지,
전문성은 어느 정도 되시는지에 대해 알 수 있었고
그에 따라 적극적인 소장님을 선별할 수 있었습니다.
('저승사자', '염라대왕'인지 찾아보려는 노력에 심혈을 기울였습니다.)
중요한 부분은 소장님께서도 이미 인맥을 형성하고 있는 경우가 많았기 때문에
좋은 관계를 유지하는 것이 매우 중요함을 느꼈습니다.
시골일수록, 물건이 희소할수록 거래자와의 관계가 중요함을 배웠음.
(현장 및 전화를 돌리며 수요가 한정적인 특수한 대상은 굉장히 ‘폐쇄적’이라는 것을 느꼈습니다.)
26년 1월
그렇게 3개월 동안 아무 연락도 받지 못한채 26년을 맞이했습니다.
농지를 찾는 사람들은 수확철이 지나고
농번기 전(1~3월)에 주로 찾는다는 정보를 바탕으로
다시 한 번 현장에 방문했습니다.
이전에는 매도 희망가보다 높은 금액의 호가로 던지며 네고를 진행하고자 했으나
전혀 반응이 없다는 사실을 파악한 후 실제 원하는 가격을 호가로 설정하였습니다.
이번에는 제가 살고 있는 동네의 모든 부동산을 돌아다니며
물건을 적극적으로 홍보했고 운이 좋게도
방문했던 부동산 중 한 곳에서
하루만에 매수 연락이 왔습니다.
이렇게해서 1개의 물건을 정리할 수 있었는데요,
아직 2개의 물건이 더 남았지만
이번 매도 경험을 바탕으로
정말 많은 것들을 배울 수 있었습니다.
2.가족의 토지를 매도해야한다면 무엇을 해야할까?
만약 제 주변에 수요가 적은 토지를 매도하고 싶은데
어떤 행동을 해야할지 고민하고 있다면
아래와 같은 조언을 해줄 것 같습니다.
1) 매도의 이유를 분명히하고 가족과 합의하기
가장 어렵지만 중요한 부분입니다.
매도의 이유를 명확히하고
이에 대해 가족과 마음을 맞추는 것입니다.
우리가 자산을 매도하는 이유는 3가지 입니다.
‘충분히 수익이 났는가’
‘더 좋은 자산으로 갈아끼울 것이 있는가’
‘감당이 되지 않는가’
아마 대부분의 수요가 적은 토지는 인구 50만 이상 도시, 광역시, 수도권 아파트보다 가치가 낮고
여전히 가치 대비 저렴한 구간에 있는 물건들이 많이 있기에 매도의 이유는 충분하다고 생각합니다.
저의 경우 부모님께서는 오랜 기간 동안 소도시에 거주하셨고
다른 투자 자산을 접할 기회가 별로 없었기 때문에 오랜 기간 설명을 드렸고 마음을 맞출 수 있었습니다.
2) 가치 파악하기
토지의 가치를 판단하는 것은 생각보다 어렵습니다.
규격화된 아파트와는 달리 각각의 물건이 개별성을 가지고 있기 때문입니다.
용도, 형질에 따라 가치가 천차만별 달라지기 때문에
강의, 책, 카페 등을 통해서 내가 가지고 있는 물건이
어떤 가치를 가지고 있는지 파악하려는 노력이 매우 중요합니다.
(우리가 아파트 가치를 파악하고 투자하기 위해 독서, 강의, 임장, 투자하는 행위와 똑같습니다.)
토지투자의 기술
이것이 진짜 토지 투자다
대한민국 땅따먹기
1년만에 되파는 토지 투자의 기술
4가지 책은 꼭 읽어보시길 추천드립니다.
3) 주변 실거래 및 호가 파악하기
토지의 경우 ‘디스코’에서 대략적인 실거래를 확인할 수 있습니다.
유료 버전은 더 구체적인 가격을 확인할 수 있으나
물건마다 가치가 상이하기 때문에 무료 버전으로 확인하셔도 충분합니다.
(밸류맵, 땅야 등 여러 플랫폼이 있지만 앞서 이야기한 개별성 때문에 디스코 사이트로 주변 실거래를 파악하는 데는 문제가 없었습니다.)
또, 네이버 부동산을 통해 물건의 호가를 확인할 수 있으며,
소도시의 경우 네이버 부동산 뿐만아니라 벼룩시장, 교차로 등 신문이나 블로그을 통해서도 많이 광고하기 때문에
그 물건지의 동네에서 어떤식으로 물건을 홍보하고 있는지 파악하는 것이 중요합니다.
4) 매도 금액 설정 및 홍보하기
가치와 주변 실거래, 호가를 확인했다면
내가 팔고 싶은 물건의 ‘매도 금액’을 설정하셔야 합니다.
일단 비슷한 가치를 가진 물건의 최근 실거래를 바탕으로 매도가를 설정하고
추후 물건을 내놓고 반응을 살펴보며 가격을 조정하는 것이 좋습니다.
또, 가족과의 합의가 매우 중요한 영역이니 반드시 충분한 대화를 가져야하며,
왜 매도를 해야하는지 그리고 더 좋은 자산을 취득하기 위한 발판임을
지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.
5) 물건 홍보
아파트 전세를 놓으며 홍보와 관련한
대부분의 경험을 했다고 생각했지만,
또다른 영역이 있음을 느끼는 부분이었습니다.
전화, 문자 보다는 더욱 현장에서 직접 물건을 설명드리는 것이 중요합니다.
(결국 현장에 답이 있다.)
수요가 적고 부동산 소장님들도 가치, 가격 판단이 어려워
거래를 꺼려하는 대상이기 때문입니다.
또, 아파트가 밀집된 지역의 부동산이
네이버 부동산 등 온라인 플랫폼으로 홍보를 적극적으로 하지만
수요가 적은 토지는 잘 홍보하지 않는 다는 것을 느꼈습니다.
(제 물건지의 특수성일 수 있기 때문에 그럼에도 최대한 많은 부동산에 적극적으로 홍보하려는 노력이 필요합니다.)
오히려 원도심의 부동산 소장님들이 물건이 부족하고 토지 거래 등 경험이 많아 조금 더 적극적으로 응대해주셨습니다.
또, 지역에서 오래 거주하다보니 지인을 통해 홍보할 수 있어 더 적극적이셨습니다.
영상 촬영, 지역 온라인 카페 홍보(OO맘 모여라 등), 유튜브 홍보 등
여러 방법들이 있으며
그 중에서도 가장 효과가 좋았던 것은 ‘현수막’, ‘팻말’ 광고였습니다.
그리고 ‘높은 호가에서 네고를 통해 거래를 성사시키는 전략’보다는
‘내가 마지노선으로 생각하는 금액으로 홍보하는 전략’이 더 유효했습니다.
현재 시장에서 서울, 수도권 집중화가 되어있고
지방 토지는 매수 심리가 매우 죽어있기 때문에
손님을 찾는 것조차 어렵습니다.
그렇기 때문에 높은 호가에서 점점 내려오는 것보다
진짜 내가 팔고 싶은 금액으로 홍보하는 것이
부동산 소장님의 행동을 적극적으로 만들고
손님을 불러들이는 방법임을 느꼈습니다.
마지막으로 부동산 소장님께 인센티브를 약속하는 것이
조금 더 적극적으로 움직일 수 있도록 만들었습니다.
(아파트 거래하는 것보다 토지를 거래할 수 있도록 이끌고 싶다면 훨씬 더 큰 동기 요인이 필요함을 입장 바꿔 생각해보면 충분히 이해할 수 있습니다.)
아직 2개의 물건이 더 남았는데요,
끝까지 매도에 성공해
더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있도록 노력하겠습니다.
매도를 계획하고 있는월부인들 모두 화이팅입니다!
감사합니다.
