서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인지 3개월,
"뉴스에서는 신고가가 나온다는데,
왜 실거래가에는 안 뜨죠?"
"실제로 집 보러 가니 호가는 저세상인데;;
이게 진짜 거래되는 가격인가요?"
요즘 위와 같은 질문을 많이 하십니다.
오늘은 지금 서울 현장에서 벌어지고 있는
깜깜이 시장의 실체와 데이터 이면의 진실을
생생하게 짚어드리겠습니다!
지금 서울은 데이터 블랙아웃 상태
지금 서울 아파트 시장을 한마디로 정의하면
데이터가 현장을 못 따라가는 시기,
데이터와 현장이 시차가 있는 시기입니다.
왜 이런 현상이 벌어질까요?
구분 | 일반적인 거래(기존) | 토지거래허가구역 거래(헌재) |
|---|---|---|
절차 | 계약서 작성 → 30일 내 신고 | 허가 신청 → 구청 승인(약 3주) → 계약 → 30일 내 신고 |
반영 속도 | 빠르면 1~2주 내 확인 가능 | 최소 2개월 ~ 2.5개월 소요 |
정보 격차 | 실거래가 보고 의사결정 참고 가능 | 카더라(호가)와 소문만 무성함 |
작년 12월 서울아파트의
토지거래허가신청은 약 5,600건 정도였지만,
실제 거래량 지표에는 약 3,000건 정도만 잡혔습니다.
대략 2,600건의 거래가 행정 절차 안개 속에 가려져 있는 셈입니다.
우리가 지금 보는 데이터 또한 2~3개월 전의 과거에 해당됩니다.
현장에서 느끼는 온도 차
: “그 가격엔 이제 없어요”
실제 현장 분위기는 훨씬 더 뜨겁고, 한편으로는 냉정합니다.
집주인 심리:
"어차피 매물도 없는데 급할 거 없다."
신고가가 찍혔다는 소문이 돌면 즉시 호가를 몇천씩 올리거나 매물을 거둡니다.
부동산에 "왜 빨리 신고 안 하시냐"며 독촉 전화를 하기도 한다고 합니다..ㅎㅎ
매수자 심리:
"지금 안 사면 평생 못 살 것 같다"
는 공포(FOMO)와
"이 가격이 거품 아닐까"
라는 의구심이 충돌합니다.
실거래 확인이 안 되니 현장의 말 한마디에 휘둘리기 쉽습니다.
공인중개사 전략:
거래가 귀해진 상황에서 호가가 너무 급격히 오르면 매수세가 끊길까 봐 법적 테두리 안에서 신고 시점을 조절하며(계약 후 30일 이내 신고 꽉 채우는)
완급 조절을 하는 경우도 존재합니다.
호가 따라 실거래가 올라간다
사람들이 좋아하는 지역, 단지들에선
실거래가와 호가의 괴리가 좁혀지며
함께 우상향하는 모습입니다.
과거에는 '호가만 높고 거래는 안 되는'
시기가 있었다면, 지금은 높아진 호가에도 불구하고
"이거라도 잡자"는 실수요자들이
계약서를 쓰고 있습니다.
다만, 이 과정에서 가짜 정보를 주의해야 합니다.
단톡방이나 커뮤니티에서 도는
"어디 단지 몇 평 20억 찍었다더라~"는
소문 중 일부는 허가 과정에서 반려되거나
계약이 무산된 건일 수도 있습니다.
하지만 확인까지는 두 달이 걸리니,
그사이 주변 호가는 이미
소문을 기준으로 형성될 수 있습니다.
우리는 무엇을 주의해야 할까?
불투명한 시장일수록 중심을 잡아야 합니다.
세 가지만 당부 드리고 싶습니다.
① 토지거래허가내역 조회(거래량 파악)
통계데이터 뒤에 숨겨진
토지거래신청건수 추이를 함께 살펴보세요.
확정된 실거래가만 기다리면
이미 버스는 떠난 뒤일 가능성이 높습니다.
거래량 추이가 꺾이지 않는다면
호가는 쉽게 내려가지 않습니다.☆
② 부동산 3곳 이상 교차 검증
깜깜이 시장에서 가장 정확한 정보는
오늘의 부동산 현장입니다.
한 곳의 말만 믿지 마세요.
“정말 그 가격에 거래가 됐는지”
“혹시 대출 규제 때문에 계약파기된 건은 없는지”
구체적으로 크로스체크 해 보세요.
③ 추격 매수보다 ★가치 비교
서울 전역이 올라도 상승 폭은 다릅니다.
실거래 확인이 안 되는 불안감에 아무 아파트나
덜컥 잡지 마세요.
내가 사려는 단지가
1) 어떤 가치를 가진 단지인지,
2) 가치 대비 가격이 저렴한 수준인지
3) 내 상황에서 감당 가능한 수준인지
인근 단지와 비교했을 때 저평가 상태인지
냉정하게 판단할 수 있어야 합니다.
데이터가 보이지 않을 때
사람들은 본능적으로 공포를 느낍니다.
특히나 부동산 실거래는 후행지표이니
지금 같은 시장에선 더더욱 그렇겠지요.
하지만 누군가에게 안개는 기회가 되기도 합니다.
남들이 뉴스 기사 한 줄에 일희일비할 때,
여러분은 진짜 현장의 목소리와
데이터의 시차를 이해하는
현명한 투자자가 되시길 바랍니다!
파이팅입니다💛
