토허제 물건 매도시 세입자가 있을 경우

프리링님 안녕하세요. 토허제 지역의 매도가 궁금하신 것 같습니다. 먼저 토허제 지역은 매수자가 실거주를 반드시 하여야 하기에 세입자가 갱신권을 사용하면 매도하지 못하는 것이 맞습니다. 따라서 세입자가 퇴거를 약속한 퇴거확약서를 작성해주고 해당 문서를 첨부하여야 토허제 승인이 진행됩니다. 따라서 실거주자가 매수하여서 갱신을 거부한다는 조건은 성립되지가 않습니다. (세입자가 퇴거확약서를 안써줄꺼라) 마지막으로 실거주 후 매도하는 부분은 법적으로는 문제되는 부분은 없습니다. 아직은 시간이 많이 남아있는 상황이시니 너무 걱정하지 마시고 만기 6개월전쯤에 상황에 맞춰서 대응하시는 것을 추천드려봅니다. 도움되셨길바래요.

안녕하세요 프리링님 토허제 지역이라 매도하기 쉽지 않으시군요ㅠ 1. 세입자 갱신권 미행사 시: "가장 베스트" - 세입자가 만기에 맞춰 퇴거 의사를 밝힌다면, 실거주 매수자에게 매도하는 데 아무런 걸림돌이 없습니다. 하지만, 구두 약속은 나중에 번복될 수 있으니, 반드시 문자나 퇴거 확인서 등을 통해 퇴거 의사를 미리 확정 지어 두는 것이 중요합니다. 2. 세입자 갱신권 행사 시: "매도 난이도 상" - 토허제 지역은 매수자가 허가를 받기 위해 '실거주'가 필수 조건입니다. 그런데 세입자가 나가지 않는다면 매수자가 입주를 못 하니 거래 자체가 성사되기 매우 힘들어지죠. 만약 토허제가 풀린다면 갱신권 행사 중인 집도 투자자에게 팔 수 있겠지만, 현재 규제 하에서는 세입자의 퇴거 확답이 매도의 전제조건입니다 ㅠ 3. 본인 실거주 후 매도 시: "리스크 주의" 갱신을 거절하고 실거주한 뒤, 정당한 사유 없이 2년(갱신되었을 기간) 내에 매도하면 전 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다. -> 만기 6개월 전부터 정중하게 매도 계획을 공유하고 원만한 협조(이사비 지원 등)를 이끌어내는 것이 중요할 것 같습니다. 매도 화이팅입니다!

프리링님! 토허제로 인해 매도도 못하고 정말 답답하시겠습니다ㅠㅠ 질문주신 부분 답변드리자면 실입주자가 입주할경우 임차인은 어차피 갱신권 사용이 불가해서 실입주자에게 매도 가능합니다. 다만 기한 내에 매도하지 못할 경우, 임차인이 그대로 갱신하여 투자자에게만 매도를 해야할 수도 있습니다. 이때 염두에 두어야 할 것은 서울수도권 입주물량이 워낙 적다보니 주변 전세가가 많이 뛰어, 현재 프리링님의 물건은 투자자에게 매력도가 떨어질 수 있습니다. 현 임차인 전세가가 낮게들어가있어 투자금이 다른 물건에 비해 클 가능성이 있기 때문에 가격을 낮추어 팔아야할 수도 있다는 걸 염두에 두시고, 실입주자에게 매도할 때 어느정도까지 낮춰서 팔면 좋을지 그때가서 생각해보시면 도움될듯 합니다! 또 프리링님이 입주하시는 시점에 대출규제나 상황이 어떻냐에 따라 실입주 1,2개월 후 매도가능여부는 달라질 것같습니다. 요새 앙심품고 추적하는 임차인도 있기 때문에 차라리 이사비와 보상을 지급하고 정당하게 내보내시는것도 방법일듯 합니다. 적절한시기에 잘 매도하시길 응원드립니다^^