토허제 지역은 갭투자 전혀 불가능한가요?

프리링님 안녕하세요~ 잘 지내시나요 ㅎㅎㅎ 저도 올해 초 서울에 토지거래허가구역이 풀렸다가 다시 송파구 전체로 확대지정되었을 때 해당 지역들의 전세 물건들은 투자가 가능하지 않을까 하여 알아본적이 있었어요. 토지거래허가구역에 기존에 임차물건으로 나오던 물건들은 여전히 임차 만기시점에 똑같이 임차물건으로 나올 수 있습니다. 하지만 이 물건이 임차가 만기되는 시점에 매매로 나오면 투자자는 살 수 없고 무조건 실거주 할사람만 살 수 있어요, 토지거래허가구역에서는 거래와 함께 실입주 요건이 붙기 때문입니다. 1. 제가 알아본 바로는 토지거래허가가 나온 날로부터 4개월 이내에 잔금을 하고 실입주를 해야합니다. 또한 실입주 요건은 2년으로, 2년 거주 후 퇴거한다면 세입자를 맞출 수 있습니다. 처음부터 전세낀 물건은 매수할 수 없어요. 매매와 동시에 실거주 들어가셔야합니다. 즉, 전세낀 물건은 투자로 살 수 없다.가 되겠습니다. 2. 토지거래지역과 규제지역(조정지역)의 차이는 실거주요건이 있느냐 없느냐입니다. 두지역 모두 취득세가 중과되는 것은 동일합니다. 비조정지역이 2주택까지 취득세중과 배제, 3주택 취득시 8.4%, 3주택 초과 취득시 12.4%인데 반해 조정지역은 1주택은 취득세중과배제, 2주택으로 매수하는 집이 조정지역이면 8.4%의 취득세를 부과받게 됩니다. 여기에 토지거래허가구역은 이 거래에 대한 허가를 받아야하는 것으로 이때는 자금출처확인과 실거주요건 확인같은 절차를 거쳐 거래허가증을 받고 매수할 수 있게 되는거죠. 궁금하셨던 점이 해결되셨길 바랍니다~~ 프리링님 언제나 화이팅이예요~~^^

안녕하세요 프리링님~! 토허제 지역 관련해서 궁긍즘 남겨주셔서 저도 찾아보면서 많이 배울 수 있었던 시간이었습니다. 1. 토지거래허가구역(토허제)에서 갭투자가 가능한가? 원칙: 토지거래허가구역에서 주택(아파트 포함)을 매수하려면 실거주 목적이어야 하며, 일정 기간(통상 2년) 실제 거주해야 합니다. 즉, 갭투자(전세 끼고 매수 후 무입주)는 허가가 나오지 않습니다. Q. 전세 물량이 존재하는 이유 토허제 지정 이전에 이미 전세를 준 집들이 남아 있는 경우 실거주 요건(예: 2년)을 채운 이후 다시 전세를 줄 수 있는 경우 2. 토허제 vs 규제지역 차이 * 토허제(토지거래허가구역) 토지(주택 포함) 매수 시 구청장 허가 필요. 실거주 목적만 허용. 투자·임대 목적은 허가 불가. 매수 후 일정 기간(통상 2년) 의무 거주해야 함. * 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역 등) 대출 규제 (LTV·DTI·DSR 강화). 세금 규제 (취득세 중과, 양도세 중과 등). 전세 끼고 매수(갭투자)는 원칙적으로 가능하나, 세금·대출 부담이 큼. 즉, 규제지역은 ‘돈으로 막는 것’, 토허제는 ‘행정적으로 막는 것(허가제)’이라고 정리할 수 있습니다. 궁금하셨던 부분 해결되셨기를 바라겠습니다~!!

안녕하세요 프리링님! 1. 토지거래허가구역은 실거주 의무가 있기 때문에 매매 시점부터 구청에 실거주요건을 증빙해야 하는데요. 그 실거주 의무기간이 지나고 나면 임대를 줄 수가 있습니다. 그런 과정을 거쳐서 현재 전세물량이 나온 거라고 보시면 될 것 같아요. 처음부터 임대를 주기 위해서 매매하는 갭투자가 불가능하다는 것도 맞는 말씀이에요 :) 2. 토허제는 실거주 의무를 지켜야 하는 규제정책이고, 투기과열지구 규제정책은 청약, 대출, 세금 규제가 핵심이지 무조건적인 실거주 의무를 부가하지 않는 경우가 있습니다. 그래서 일부의 경우에는 사자마자 바로 임대가 가능하기 때문에 토허제와는 결이 조금 다른 것 같아요 :)