2016년 가을 서울 마포구 모 오피스텔에 월세수익형 투자를 하면서 부동산에 입문했다. 당시 만28세였다. 올해가 2025니까, 만으로 9년이고, 횟수로는 10년차다. 이제까지 느낀 것들중 핵심만 정리해본다.
생애주기
부동산 투자를 처음 시작할 때의 목표는 지금과 달랐다. 그때 당시에 목표는 월 현금흐름을 500만드는 것이었다. 당시 물가를 고려하면 현재 월천 월세받는 것과 같은 수준의 목표다.
이런 목표를 가지게 된 이유는 직장인이 아닌, 자영업자였기 때문이다. 언제든 망할수 있다는 생각을 했고, 망해도 생활은 계속 잘할 수 있게 장치를 만들고 싶었다. 그 수준을 당시에는 월500정도로 봤던 것 같다.
하지만 이 생각은 생애주기를 고려하지 않았다는 큰 문제가 있었다. 물론 정말 망했을 수도 있고, 그랬다면 이 선택은 나에게 산소호흡기가 되어줬을 것이다. 하지만 생애주기를 고려하면 당시 나이는 소득이 늘어나는 경향성이 있을 것이고, 그에 맞게 총 자산 규모를 키우는 것에 집중하는 것이 맞았다.
지금 부동산으로 나보다 훨씬 큰 부를 이룬 사람들의 특징은 두개다. 첫째 나보다 6~2살 연상이다. 이건 사이클의 영향이다. 2013~2016기간에 30대 중후반 이었던 사람들이 지난장(2013~2021)에서 주인공이었다. 둘째, 시작을 나처럼 월세수익형이 아니라 전세레버리지를 적극적으로 한 사람들이다. 즉 리스크 테이킹을 더 많이 해서 성공한 사람들이다.
투자를 할 때는 생애주기와 시장의 온도를 함께 매칭 해봐야 한다. 그렇게 자기만의 길을 찾는게 중요하다.
2. 복리
2016가을 / 2018여름 / 2019가을 / 2020봄 이렇게 투자를 했다. 이후 20~22는 가격이 너무 비싸다고 판단해서 사업에만 집중했다. 그리고 다시 23년에 두건을 투자했다. 그리고 현재 25년이 끝나간다. 2016~2022까지(만6년)의 투자수익보다 23~25(만2년)의 투자수익이 금액기준으로 3배정도 높다. 기간은 1/3이니 체감적으로 6배가 더 높다.
복리를 온몸으로 이해한 느낌이 든다. 내가 하는 사업 분야에서도 올해가 15년차다. 10년차가 넘어가면서 뭔가 이해되는 느낌이 들기 시작했는데, 부동산 투자도 똑같은거 같다. 10년차가 되면서 복리를 머리가 아니라 온몸으로 체감한 느낌이다. 그러니 투자는 아래와 같이 진행되는 듯 하다.
0~10년차 복리에 대한 이해 + 첫 유의미한 수익금
10~20년차 전성기, 원하는 총자산을 달성
20~30년차 총자산의 레버리지 비율을 줄이고 순자산을 만드는 과정
30년차이상~ 현금흐름화 + 투자의 취미화
이런식으로 가는게 성공 루트같다.
3. 시간이 들겠지
어릴때는 시장이 급등하면 나만 뒤쳐지는 느낌이 든다. 만약 그 급등에 탑승했다면 우쭐한 느낌도 든다. 그리고 뭔가 금방 부자가 될것만 같다. 하지만 항상 시장은 제 자리로 돌아온다. 그게 언제인지, 무슨 이유 때문에 벌어질지는 아무도 예측 못하더라. 하지만 제 자리로 돌아온다는 사실은 변하지 않더라.
그래서 일희일비가 무의미하다. 좋은 날이 오면 나쁜날도 오고, 나쁜날이 오면 좋은 날도 온다. 그래서 항상 예상보다 시간이 더 들어간다. 다만 그 속에서는 앞서가는 느낌도 뒤쳐지는 느낌도 든다. 하지만 그 느낌이 사실은 아니다. 지자고보면 그렇게까지 앞서가는 사람은 거의 없다.
그러니까 마음을 차분히 먹고 하나하나 꾸준히 풀어가야 한다. "저스트 킵 바잉"이란 책은 이런 지점을 잘 설명한다. 정도의 길을 꾸준히 가면 결국 성과는 나온다. 그게 주식이던, 부동산이던 상관없다.
내가 보는 유튜브 채널중에서 "jctv"라는 채널이 있는데 이분은 개별주를 꾸준히 사 모아가는, 그야말로 "저스트 킵 바잉"을 충실히 실천하는 주식투자자다. 나보다 몇 살 형인거 같고, 투자를 시작한 시기는 비슷하다.
어떤 때는 그분이 앞서가고, 어떤 때는 내가 앞서갔다. 하지만 최근에 보면 결국 비슷한 지점에 있더라. 그분과 나는 분야도 다르고, 스타일도 다르고, 소득의 원천도 다르지만 결국 같은 지점이다. 투자가 이런 경향이 있다.
몇몇 뛰어난 사람들은 매우 이례적인 결과를 낸다. 그런일이 전혀 없다는 이야기가 아니다. 하지만 대부분의 성장은 이렇게 뜨뜨미지근 하게 오래걸리며, 결국 비슷한 지점으로 수렴한다. 자본주의란게 그렇다. 초과수익은 원래 매우 이례적인 것이다.
그래도 투자 시장에서 대부분은 시장 수익률 이하다. 그러니 이정도만 되어도 성공이다. 특히 이정도를 매우 오랜기간 할수 있다면, 매우 큰 성공도 할수 있다.
4. 가격 + 입지 + 상품
위 세가지는 부동산의 3요소다. 가격을 너무 비싸게 사면 안된다. 그러면 하락도 고통스럽지만, 그것보다 더한 고통은 포트폴리오에 더 좋은 것을 담을 수 있는 기회를 놓치게 된 것이다. 입지는 초장기적으로 가장 중요하다. 하지만 입지가 만능은 절대 아니다. 강남 한복판에도 잘 못오르는 아파트가 있다. 상품성은 한 사이클 내에서 매우 중요하지만, 사람들은 이를 간과한다. 다만 상품성은 영원하지 않다. 결국 상품성에 해당하는 건축분은 감가상각된다. 그러니 적절한 시기에 갈아타야 한다.
이렇게 3가지 변수를 가지고 자기 자신에게 맞는 선택을 하는게 부동산 투자다. 난 종자주택이나? 최종주택이냐?에 따라 위 세가지 요소의 비중을 달리해서 본다.
종자주택이라면 가격이 가장 중요하고, 최종 주택이라면 입지가 가장 중요하다. 그래서 종자주택은 타이밍이 중요하고, 최종 주택이라면 물건의 수준이 가장 중요하다. 이런식으로 모두에게 답이 다르다. 이를 잘 이해할 수 있는 수준이 되면 부동산으로 재미를 볼수 있다고 생각한다.
하지만 대부분은 마음이 급하고 뭘 사야할지 누군가 찍어주길 바란다. 그런식으로 한번은 성공할 수 있다. 하지만 투자는 한번 의사결정하고 끝나는게 아니다. 30년이상 지속적으로 의사결정을 해야 하고, 그 의사결정 전체가 중요하다. 그러니 스스로 길을 찾아야 한다.
5. 0원에서
정말 0원에서 여기가지 왔다. 그래도 지금은 부모님의 경제상황은 내가 동수저 정도라 불릴 수준으로 만들어드렸다. 내 경제상황은 내 미래자식 또한 은수저로 불릴 수준은 되었다. 정말 쉽지 않은 과정이었다. 그래도 이만큼 만든 배경에는 인내심과 신중함이 주효하게 작용했다고 생각했다. 난 다른 건 몰라도 인내심과 신중은 상위 10%이내에 충분히 들어간다고 생각한다.
내가 좋아하는 올드보이 명대사가 있다. 이 문구로 오늘 글을 마무리한다.
노루가 사냥꾼의 손에서 벗어나는 것 같이
새가 그물치는 자의 손에서 벗어나는 것같이
스스로 구원하라.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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