우선순위 정하기_[실준반 72기 5늘 쓴 임보가 10억 자산 만들조_존경받는별1]

같은시기, 같은 투자금이라 하더라도 다른결과가 나오기 때문에 투자하기 위해 임장보고서가 꼭 필요한 이유가 된다는 말씀을 해주셨다. 우리가 패딩 하나를 사더라도 비교해보고 같은 제품이라도 어디가 더 싼지 비교해보면서 산다. 그러나 일생일대에 가장 많은 돈이 들어가는 아파트를 비교를 하지 않고 사는 것은 정말 말이 안되는 일임을 알게 되었다.

처음에는 지도를 보는 것도 어려웠다. 그리고 지역분석을 왜 해야 하는지 이유조차도 모르는채 임장보고서를 채우기 급급했다. 그 지역의 특징을 아는 것이 결국 그 지역내에서 우선순위가 정해지는 일임을 알게 되었다.

단순히 직장이 많으면 인구가 많으면 그 지역에서 수요가 많겠지라는 생각을 했었다.

하지만 직장이 없어도 교통>환경>학군으로 수요를 끌어 당길 수 있다는 것도 알게 되었다.

종사자수가 많으면 사람들이 지역으로 이사오는 요인이 되고 결국 아파트 가격에도 영향을 미친다는 것이다.

직장의 질과 종사자수, 새로 생기는 일자리 등 직장을 관심있게 보아야 하는 요인이 된다.

교통은 강남권과 부도심의 직장으로 갈 수 있는 곳으로 연결되는 곳을 더 선호하게 된다는 것을 알게 되었다. 그리고 수도권은 역세권의 선호도는 연식의 힘을 넘어설 수 있음을 알았다. 강남권에 가장 많은 일자리가 있는 이상 교통은 더 중요한 요인이 된다.

학군은 학학주근접이라는 말을 해주셨다. 학교와 학원가 그리고 주거가 함께 있는 곳을 선호한다는 것이다. 하지만 수도권에서는 학군지로 이사를 올 정도의 힘을 가진 지역은 많지 않음을 알 수 있었다.

그럼에도 불구하고 지역내에서 우수한 학군은 장기 수요를 이끌 수 있기 때문에 투자자 입장에서는 고려해야 부분이다.

환경은 없을 것(교도소, 나이트클럽, 화장터 등등)이 없는게 더 중요하다는 이야기를 해주셨다. 그러나 나이트클럽이 있다하더라도 때로는 그것을 넘어서는 환경을 가진 곳도 있다는 것을 알게 되었다.

편의시설들을 지도위에 올려보면 거주 만족도가 높은 곳을 알 수 있게 된다는 것을 알게 되었다.

🔸적용할점 : 지도위에 상권과 편의시설들을 지도위에 올려보기, 나이트클럽이 있다하더라도 그것을 뛰어넘을 수 있는 환경인지 다시 한번 생각해보기.

공급에 있어서 우리는 전세레버리지 투자자이기 때문에 공급이 중요하다는 것을 알게 되었다.

공급이 많은 곳은 투자하면 망하지 않을까?라는 생각전에 리스크와 수익을 비교해보고 리스크에 대비할 수 있는지도 생각을 해보면 좋을 것 같다. 하지만 나한테는 조금 어려운 부분이기도 하다.

입지가 좋은 곳은 때로는 새아파트 입주로 거주 환경이 좋아지는 긍정적인 효과를 발생하기도 하기때문에 공급이 많다고 배재하는 것은 좋은 생각은 아닌 것 같다.

시세분석이 어쩜 투자를 위한 시그널을 포착하는 부분에 있어서 중요한 요소인듯 하다. 그리고 정리하지 않으면 기억할 수 없다는 것이다. 흩어진 시세를 잘 정리해서 같은 돈으로 더 좋은 것을 살 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 점을 강조하셨다. 내가 가장 안되는 부분인 것 같다. 그래도 앞마당별로 랜드마크와 내가 투자하고 싶은 아파트와 투자가 가능한 아파트를 넣어두고 시세분석을 하고 있다. 그리고 한달에 한번 정도는 앞마당별로 전수조사도 진행하고 있다.

그러나 지금 앞마당 중에서는 투자할 수 있는 지역이 거의 없다. 그래도 그 지역을 잊지 않기 위해서라도 시세분석은 중요한 요소인 것 같다.

🔸적용할점 : 앞마당이 아닌 지역들도 조금씩 시세를 정리하면서 한달에 1개구 시세는 지속적으로 계속 해보고자 한다.

마지막으로 단지임장의 중요성에 대해서 이야기를 해주셨다. 분위기를 임장하는 것은 생활권선호도를 파악하기 위한 것이라면 단지임장은 그 안에서 단지 우선순위를 파악하는 것이다. 단지임장을 해야지만 단지별 특징과 선호도를 알고 투자우선순위가 정해지는 것이라고 이야기 해주셨다. 단지 임장을 하다보면 비슷한 것이 너무 많았는데 어떻게 구별할까 고민했는데 그냥 비슷하다고 해놓으면 된다고 해주셨다.

이번 단지 임장에서는 강사님이 제공해주신 단지임장체크리스트를 적용하면서 해보았다.

단지임장체크리스트에 체크만 해놓아도 그 단지의 선호도가 파악되는 경험을 하게 되어서 너무 좋은 자료를 주신 것에 감사하다.

🔸적용할점 : 단지임장체크리스트 이용하기