안녕하세요.

행동을 바꾸고 실천하는 투자자 추디입니다:)

오늘은 꼭 가고 싶었던 제 지난 학기 튜터님이신 김인턴 튜터님의 오프3강을 들었는데요.

그 여운이 가시기 전에 후기를 남겨보고자 합니다. 

레추기릿:)

오늘 튜터님께서는 C광역시에 대한 갓벽한 지역분석과 비교평가를 통한 투자 의사결정 방법에 대해 강의를 해주셨습니다.

이렇게까지 다 쏟아내신다고? 라는 생각이 들 정도로 정말… 모든 것을 쏟아내 주셨습니다.

이번에도 인턴튜터님이 인턴튜터님했다 라는 말이 어울릴 정도로 디테일한 강의 감사 드립니다:)

C광역시 상황

시세트래킹을 꾸준히 하고 있는 지역이라 알고 있던 것 처럼 C광역시 1급지 선호신축은 매매/전세 모두 빠르게 오르고 있는데요.

바로 뒷 단에서는 매매가는 눌려 있지만 상대적으로 상급지부터 전세가가  오르는 추세를 보이고 있음을 다시 한번 보며 “아 오지 않을 것 같던 기회가 드디어 여기에도 오고 있구나.” 라는 생각을 하게 됐습니다.

특히 입주폭탄의 대명사였던 C광역시 지자체에서 인허가를 틀어 막은 지 몇 년.. 실제 입주도 줄고, 착공 물량도 현저히 줄어들어서 전세공급 부족으로 인한 전세가 상승을 예상하게 될 줄은 꿈에도 몰랐습니다.

요즘 월부에서 A광역시가 아주 뜨거운데요.

당장 1억으로 할 수 있는 투자처를 찾으려면 A광역시가 낫지만 종잣돈을 모으며 A광역시에서 벌써 날아간 수준의 가치와 비교해도 뒤지지 않는 단지를 투자하고 싶다면, 그리고 앞으로 현저히 줄어든 공급으로 리스크도 최소화하고 싶다면 지금 C광역시를 봐야 하는 상황이라고 말씀해주셨습니다.

투자한지 얼마 안됐다고, 종잣돈이 현재 떨어졌다고 그냥 흘려보낼 것이 아니라 계속 임장을 하고 임보를 쓰며 지역을 뾰족하게 보고 있어야겠다고 느꼈습니다.

또한 C광역시 내에 선호지역부터 전세가가 반등하기 시작했으므로 주기적인 트래킹을 통해 기회를 찾고, 만들며 행동해야겠다고 느꼈습니다.

지역의 선호도 파악

지방은 수도권과 달리 교통보다는 환경과 학군, 추가적으로 해당 지역민이 중요시 하는 뾰족한 선호 요소를 파악해야 한다고 배웠습니다.

C광역시는 ㅈㅅ ㅈㄱㅅ, ㅎㄱ, ㅇㅅ 이 세 가지가 핵심 선호요소임을 선명하게 배웠습니다.

ㅈㅅ ㅈㄱㅅ이 떨어질수록 원래도 중요했던 ㅇㅅ의 중요성이 더욱 더 크게 부각됨을 실제 예를 통해 검증해주셔서 지역을 한층 더 깊게 이해하는 데 큰 도움이 됐습니다.

그리고 이 지역 내 생활권역의 위상은 ㅅㅈ>ㄷ>ㅂㄷ이며 ㄴ과 ㅅ는 아직까지 검토 대상이 아니라고 말씀해주셨고, 또한 지역 내에서 눈 여겨 봐야 할 지역에 대해 명확하게 가이던스를 주셔서 실제 투자를 검토하는 분들에게 아주 큰 도움이 됐을 것이라 생각합니다:)

또한, 현재 신축비율이 상당히 높은 C광역시 특성상 연식을 좀 더 보수적으로 봐야한다고 알려주셨는데요.

물론 구축으로도 돈을 벌 수 있지만 가급적 ㄷㅅ ㅈㄱㅅ이 좋은 구축이나 ㅎㄱ을 가진 구축 중심으로 보수적으로 접근해야 한다고 말씀 해주셨습니다.

디테일 끝판왕 인턴튜터님 다시 한번 감사합니다:)

C광역시 환경변화가 입지순위에 주는 영향

실제 지역 내 2급지 1순위 생활권에는 10년대 중반까지 신축 단지가 흔하지 않았고 원도심이다 보니 주변이 다소 노후화되어 있었습니다.

근데 20년대에 들어와서 대규모 공급이 이어졌고 신축이 대거 입주하며 환경을 개선했고 이는 가격적 위상을 높이는 결과를 만들어냈다고 하셨습니다.

실제 과거에는 1급지 내 비학군지보다 월등히 낮은 가격대를 형성한 반면, 신축택지가 완성된 후에 학군지를 제외한 1급지와 비벼볼 수 있을 정도로 가격적 위상이 높아짐을 보며 확실히 “천지개벽”수준의 환경 변화는 많은 사람들의 수요를 견인한다는 것을 느꼈습니다.

마찬가지로 C광역시 5급지(ㄷ) 역 주변에 뉴타운이 들어오면서 지역민의 편견으로 똘똘 뭉쳤던 지역의 위상이 3급지 1등생활권 준구축 택지를 넘어서는 것을 보며 지방 사람들은 로케이션도 중요하게 생각하기는 하지만 학군 같은 뾰족한 수요가 없는 지역이라면 선호도가 신축택지로 이동할 수 있음을 알게 됐습니다.

큰 규모의 광역시에서도 이런 일이 발생하기 때문에 지방에 대한 분석과 위상을 고려할 때 반드시 이런 환경 변화 부분을 잘 살피며 의사결정 해야겠다고 느꼈습니다.

C광역시 가격 감 잡기

1급지 선호 신축을 중심으로 가격이 상승했지만 1급지 준신축과 2급지 신축이 6-7억대 / 3-4급지 신축 5-6억대를 형성하고 있고 1급지 신축 6억대, 그 외 신축 5억대면 매우 싼 가격 수준이라고 하셨습니다.

좀 더 뾰족하게 시세트래킹을 해서 튜터님이 알려주시는 가격 감을 제 스스로 파악할 수 있도록 노력해야겠다고 느꼈습니다.

비교평가의 모든 것

1. 지역 내 비교평가
   지방은 수도권과 달리 환경, 학군, 연식에 대해 비교하고 덧붙여 그 지역만이 가지고 있는 선호요소까지 고려하여 비교평가를 진행
2. 지역 간 비교평가
   지역 내 비교평가 요소 외에도 인구, 구의 위상, 생활권 선호순위와 공급까지 전반적으로 검토하여 비교.
3. 수도권vs지방 비교평가
   : 좋고 나쁨의 관점이 아니라 장점과 단점을 명확히 파악하여 내 상황에 맞는 의사결정 필요

위와 같이 명확히 나눠주셔서 명확하게 이해할 수 있었습니다.

느낀 점

사실 C광역시는 현재 제가 거주하고 있는 지역인데요.

튜터님의 디테일한 강의 인사이트와 제가 지금까지 공부하며 이해하고 있던 지역에 대해 싱크를 맞춰볼 수 있는 기회였습니다. 

그리고 과거와 달리 내가 살고 있는 지역에 대해 편견없이 투자자로써 바라볼 수 있게 됐음을 느끼며 저도 조금은 성장한 것이 아닐까라는 생각에 뿌듯함을 느꼈습니다.

지역을 꾸준히 지켜보며 다음 투자의 기회를 노리고, 만들고, 실행하겠습니다.

감사합니다.

BM Point 1. 공급파트 업데이트

 - 입주장에 투자하거나 전세만기시점에 입주장이 예상되는 상황에서의 리스크 계산해보기

 - 방법 : 직전 입주장에서의 신축/준신축/준구축/구축의 전세가 변화 파악하고 외곽공급/중심지공급을 면밀히 검토해서 MDD 파악하고 준비하기

BM Point 2. 지역간 비교평가 시트 업데이트