“12억이 3억대로 떨어졌어요” 반드시 알아야 하는 신도시 투자의 무서움

최근 기사를 살펴보다가 

제목만으로도 무서운 기사가 눈에 띄었습니다.

신도시인데 9억이 하락했다고?

어디에 있는 아파트길래…?

라는 생각으로 기사를 봤는데

아파트가 아닌 신도시 상가에 대한 내용이었습니다.

기사에서 신도시는 남양주에 있는 다산 신도시였는데

2025년 3분기 집합상가 공실률은 16.1%로

경기도 내에서도 최상위권인 상황이었습니다.

상가라는 단어를 보니 최근에 방영했던 드라마

“서울 자가에 대기업 다니는 김부장 이야기”가 떠올랐습니다.

가족을 부양해야 한다는 책임감과

노후 준비를 위한 현금흐름에 대해 고민하던 찰나

월세 1,000만원에 수익률 12%라는 말에 속아

신도시 상가를 계약했던 김낙수 부장.

드라마에서 나온 이야기지만

현실에서도 비슷한 고민으로

상가 투자에 대해 관심을 가지시는 분들을

주변에서 생각보다 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

아무래도 많은 분들이 월세라는 현금 흐름을

만들어 낼 수 있는 투자 대상이기에

한번 쯤은 고민해보게 되는 것이죠.

1. 상가가 아니라 신도시가 리스트

이미 상권이 자리 잡은 지역이라면 모르겠지만

아무래도 신도시의 경우에는

도시가 완전히 갖춰지지 않은 상황에서

유동인구의 이동이 어디가 활발할지

그래서 어디가 주요 상권일지를

확인하기 어렵다는 특징이 있습니다.

그렇다보니 막연하게 신도시라 잘될거라는 생각으로

상가를 계약했다가 공실이 장기간 발생하게 되면

이자와 관리비로 인해 적지 않은 돈이 계속 나가고

오히려 마이너스 현금 흐름을 만들게 됩니다.

실제로 임장을 하다보면 신도시 내에서

빈 상가들이 줄지어 있는 것을

쉽게 확인할 수 있습니다.

그렇다면 상가 투자는 위험하고 안되는 걸까요?

여기서 핵심은 상가 투자가 아니라

‘신도시’ 상가에 투자입니다.

이미 상권이 잘 갖춰진 곳에 상가를 투자한다면

충분한 현금 흐름을 만들 수 있기 때문입니다.

그렇다면 아파트 투자와 상가 투자를 비교하면 어떨까요?

2. 아파트 투자 / 상가 투자

두 투자의 가장 큰 차이는 수익을 거두는 방식에 있습니다.

가장 먼저 아파트는 시세 차익형입니다. 월세를 받는 방법도 있지만 높은 비율로 추후 매도를 통한 차익을 목적으로 하는 경우가 많습니다. 더불어 주거라는 것을 떼어놓고 살아갈 수 없어 수요가 크다보니 안전한 자산으로 통하며, 인플레이션만큼, 혹은 그 이상의 가격 상승을 기대합니다.

반대로 상가는 수익형입니다. 현금 흐름에 집중하는 것이죠. 내가 일하지 않아도 매달 꼬박꼬박 들어오는 월세를 시스템화하는 것이 목표입니다. 다만, 현재 서울 주요 상가 수익률이 연 3~4%대임을 감안할 때, 그 이상의 과도한 수익률을 선뜻 제시하는 곳이 있다면 조심하는 것은 필요합니다.

3. 아파트와 상가 장/단점 비교

그렇다면 어떤 장/단점이 있을까요?

아파트 투자

1) 장점

• 상가대비 상대적으로 높은 환금성 : 거래가 활발해 원할 때 현금화하기가 상대적으로 쉽습니다.
• 낮은 공실 리스크 : 공실이 되는 경우도 있지만 임차인을 맞추기 훨씬 수월합니다.
• 높은 시세 차익 : 시세 차익에 있어서는 더 큽니다.

2) 단점

• 규제에 대한 압박 : 주택 수에 따른 세금(종부세, 양도세) 압박이 매우 큽니다.
• 낮은 월세 수익률 : 매매가 대비 임대 수익률은 상가에 비해 현저히 낮습니다.

상가 투자

1) 장점

• 높은 월세 수익률 : 위치에 따라 달라지지만 아파트보다 상대적으로 높은 월세 수익률을 가져다줍니다.

  ※ 상황에 따라 권리금이라는 것을 통해 시세 차익까지 챙길 수 있습니다.

• 대출 활용 : 주택 규제에서 비교적 자유로워 대출이 용이해 적은 종잣돈으로도 매수가 가능합니다

2) 단점 

• 공실의 공포: 임차인이 없으면 수익이 0이 아니라 이자와 관리비로 마이너스가 됩니다.
• 환금성 : 매수자가 한정적이라 급하게 팔 때 제값을 받기 어렵습니다.

3. 실패하지 않기 위한 성공 공식

아파트 투자의 핵심 : 수도권-위치/교통, 지방-환경

아파트 투자에서 중요한 건

수도권에서 위치와 교통입니다.

강남을 기준으로 얼마나 가까운 곳에 있으며

지하철을 타고 쉽게 접근할 수 있는냐가 핵심입니다.

반대로 지방의 경우에는 교통적인 부분보다는

살기 좋은 환경과 신축이라는 것이 핵심이구요.

상가 투자의 핵심 : 철저한 현장답사와 시세조사

상가 투자는 단순히 강남하고 가깝다는 이유만으로

높은 수익률이 나온다거나

권리금을 높게 받을 수 있는 것은 아닙니다.

유동인구를 흡수할 수 있는 상권에 있는지가 중요하고

그래서 직접 가서 확인하는 것이 필요합니다.

(이런 부분들은 아파트 투자가 비슷하구요)

현장답사를 통한 상권분석이 중요합니다. 

사람들이 잠깐 스쳐가는 곳인지

목적지로 삼는 곳인지를 구별해야 합니다.

단순히 지도만  보고 결정하는 것이 아니라,

여러 번 현장을 방문해 유동인구의 동선을 알아야합니다.

어떤 선택도 좋습니다. 다만..

아파트든 상가든 어떤 선택도 나쁜 투자는 없습니다.

다만, 신도시에 투자를 하는데 있어서

막연하게 행복한 그림을 그리면서

상가를 투자하는 것은 조심하셔야 합니다.

그리고 무엇보다 내가 투자하려는 대상에 대해 

얼마나 제대로 알고 있는가가 중요합니다.

소중한 종잣돈을 잃지 않도록

반드시 배우고 투자를 하셨으면 좋겠습니다.