안녕하세요.

행동을 바꾸고 실천하는 투자자 추디입니다:)

이번엔 아름다우신 재이리 튜터님의 중소도시 A,B에 대한 지역분석과 효과적인 지방임장 방법에 대한 강의를 정리해보았습니다:)

과거 재이리 튜터님의 창원/김해 특강으로 창원 투자에 드릉드릉했던 기억이 있는데요 ㅎㅎㅎ 

이번에도 여느 때와 같이 갓벽한 지역분석을 진행해주셨습니다:)

긴 시간 많은 인사이트를 쏟아내 주신 재이리 튜터님께 다시 한번 감사 드립니다:)

중소도시 A 지역분석

A 지역 2개 구를 모두 앞마당으로 만들어둔 상태이기에 설명해주시는 지역분석을 기반으로 제가 잘못 이해했던 부분이 없는지 싱크를 맞춰볼 수 있는 시간이었는데요:)

랜드마크 단지는 8억대이지만 선호신축이 5억대, 입지 빠지는 신축 4억대, 입지 좋은 준신축과 후순위 신축이 3억대를 형성하고 있어서 전반적으로 굉장히 저렴한 가격대를 형성하고 있다고 배웠습니다.

27-28년도 입주물량이 있어서 입주시기와 위치를 잘 확인하고 투자로 접근 해야겠다고 느꼈습니다.

다만 그냥 입주 때문에 피하기는 지역의 가치 대비 매우 싼 매력적인 구간이라 꾸준히 지켜보며 기회를 잡아봐야겠습니다.

A지역의 핵심 선호 요인은 중소도시 특성 답게 연식! 그리고 양질의 직장+택지+환경+학군+우월감(커뮤니티)까지 몰빵된 중심지 선호와 그에 대한 접근성으로 구성되어 있다고 알려주셨습니다.
투자를 검토하더라도 위 두 가지 조건에 부합하는 곳을 뾰족하게 다뤄야겠다고 생각했습니다.

또한, 최근까지 신축 입주폭탄이 지속됐던 지역 특성상 신축단지 비율이 높아졌기에 투자로 접근할 때 연식을 좀 더 보수적으로 봐야 한다고 강조해주셨습니다.

중소도시 특성 상 대체 불가능한 입지요소란 없기 때문에 투자로 접근할 때 상품성에 더 중점을 맞춰야겠다고 느끼게 됐습니다.

구축도 물론 투자가 가능하지만 사람들을 묶어둘 수 있는 뾰족한 이유가 있는 단지가 아니라면 더 보수적으로 생각하고 접근하겠습니다.

연식 이외에 “중심접근성”이 중요한 요소라고 알려주셨는데요.

핵심지역 한복판에 있는 준신축이라면 입지가 조금 떨어지는 신축보다 더 높은 가치를 부여할 수 있지만 이 또한 중심지 외 다른 단지가 어떤 단지이냐, 어떤 선호도를 가지냐에 따라 달라진다고 말씀 해주셨습니다.

의사결정의 우선순위는 연식에 두되, 만약 중심지에 가까운 단지가 투자범위에 들어온다면 비교하고 있는 외곽 신축의 선호도와 가치를 면밀히 따져 봐야 더 나은 선택을 할 수 있음을 깨닫게 됐습니다.

또한 나라면 여기에 전세가를 올려주면서 머무르고 싶을까? 라는 관점으로 단지를 바라보는 습관을 가지도록 하겠습니다.

중소도시 B 지역분석

사실 이야기는 굉장히 많이 들었지만 저에게 B지역은 미지의 세계이다 보니 전혀 지역의 생활권 별 특징이나 위상에 대해 모르고 강의를 듣게 됐는데요.

1등 생활권에 모든 선호요인이 몰빵되어 있다는 점에서도 앞선 A지역과 같이 중소도시의 전형적인 특징을 잘 나타내고 있다고 생각했습니다.

특히 탄탄한 직장을 토대로 거주 환경이 좋은 곳에 사람들이 몰려들었고 그 중심에 1급지가 있다는 것을 이해하게 됐습니다.

다만, 1급지 연식이 지금보다 더 낡았을 때 주변 신축으로 수요를 뺏기지 않을 수 있는 도시는 아니지 않을까? 라는 생각을 많이 하면서 지역분석 강의를 듣게 됐습니다.

중소도시 답게 선호요소는 신축 / 규모 있는 택지 / 우월감을 느낄 수 있는 커뮤니티를 둘 수 있고 이는  A지역과 기타 중소도시가 동일한 부분이라고 느꼈습니다.

모든 것을 다 갖춘 ㅂㄷ 생활권

거주환경에 따른 선호도는 ㅂㄷ,ㄱㄱ>ㅌㅋㄴ>ㄷㄴ>ㅂㅅ>ㅇㄹ>ㅅㄴ 지구 순으로 구성됨을 기억하고 향후 임장을 진행하겠습니다.

B지역은 공급에 따라 매우 정직하게 전세가격이 흘러가는 도시라고 배웠는데, 26-28년도에도 입주가 많기에 투자에는 주의를 기울여야 한다고 생각했습니다.

또한 미분양 지표와 매매/전세가격의 상관관계가 뚜렷하게 나타나는 점이 인상 깊었는데요! 미분양 추이를 의사결정에 꼭 반영해야겠다고 생각했습니다. 특히, 선호도 높은 중심지 미분양인지 여부와 그 추이를 면밀히 따져보도록 하겠습니다.

26-28년 입주는 B지역 사람들이 선호하는 원도심 재개발과 입지좋은 신축 택지 확장이 예정되어 있으므로 좀 더 보수적으로 접근해야겠다고 느꼈습니다.

다만, 미리 만들어두고 기회가 왔을 때 잡아야 하므로 멀지 않은 시기에  B지역을 가봐야겠다고 느꼈습니다.

선호도가 높은 구와 단지부터 먼저 기회가 올 수 있으므로 미리 앞마당을 만들고 미분양 감소 여부와 중심입지 미분양이 감소하는지도 지켜보며 전세가격이 반등하는지 트래킹을 꾸준히 해야겠습니다.

B지역은 현재 입주 등 시장 분위기가 좋지 않아서인지 최선호 생활권 선호신축만 6억대이고 그 이하 입지좋은 신축, 준신축, 입지 빠지는 신축까지 모두 3-4억대에 몰려 있는 상황으로 가격 왜곡이 심한 것을 알게 됐습니다.

지금 당장 투자로 검토하기에 리스크가 없지는 않은 시장이지만 앞으로도 공급이 지속되며 가격 왜곡이 더 이어진다면 그 중에 옥석을 가려서 투자해볼 수 있지 않을까 생각해봤습니다.

지역에 대해서 잘 알지 못하기 때문에 현재 시점에서 전세가(실거주 가치) 흐름을 통해 실거주 선호도를 판단해볼 예정이며 튜터님께서 알려주신 택지 선호 순위를 잘 새겨서 B지역 임장에 적용할 수 있도록 하겠습니다.

BM Point

1, 2등 랜드마크 트래킹 (지역별 흐름 확인 목적)