안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
사람의 마음은 시시각각 바뀝니다.
아침에는 오늘 점심으로 국밥을 먹어야겠다고 마음먹어도 막상 점심시간이 되면 전혀 다른 메뉴가 더 끌리기도 하죠.
이렇게 별일 아닌 일에도 쉽게 바뀌는 게 사람 마음인데 수천만 원, 수억 원이 오가는 부동산 계약이라면 어떨까요?
부동산 분양 계약처럼 금액이 큰 계약일수록 작은 고민 하나가 밤잠을 설치게 만듭니다.
처음 계약서를 쓸 때는 괜찮겠다 싶었지만 집에 돌아와 다시 계약서를 보면 미처 보지 못했던 조항들이 눈에 들어오기 시작합니다.
위약금은 얼마나 되는지, 중도금 이후에도 취소가 가능한지 등 내가 너무 성급하게 결정한 건 아닌지라는 생각이 꼬리를 물고 이어지죠.
그러다 보면 계약을 취소할 수 있는지에 대한 고민이 시작됩니다.
계약금 단계라면 취소 가능합니다.
계약금을 주고받은 단계라면 민법 제565조에 따라 이른바 해약금에 의한 해제가 적용됩니다.
매수인은 이미 낸 계약금을 포기하면 계약을 끝낼 수 있고 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주면 계약을 해제할 수 있습니다.
다만, 이 규정은 계약서에 다른 약정이 없을 때 적용되는 기본 원칙입니다.
계약서에 ‘계약금은 해약금으로 보지 않는다, 중도금 지급 이후에만 해제 가능하다.’와 같은 특약이 있다면 그 특약이 우선합니다.
그래서 언제나 계약서 문구를 제일 먼저 확인해야 하죠.
가계약금만 낸 상태인데요?
보통 가계약금은 정식 계약 전에 임시로 주고받는 돈이기 때문에 그 자체만으로 계약이 확정됐다고 보기는 어려운데요.
하지만 중요한 건 그 내용입니다.
만약 매매 대상이 무엇인지, 금액이 얼마인지, 지급 시기와 방법이 어떻게 되는지 등 핵심 조건이 이미 구체적으로 합의되어 있고 서로 계약 의사가 있었다면 가계약금이라도 실질적인 계약으로 인정될 가능성은 충분합니다.
중도금부터가 진짜 중요합니다.
부동산 거래는 보통 계약금 중도금 잔금 순서로 진행되고 계약금은 전체 금액의 약 10% 정도가 일반적입니다.
중요한 포인트는 중도금부터입니다.
이 단계에 들어가면 법원은 ‘계약을 실제로 이행하기 시작했다.’고 봅니다.
그래서 단순히 마음이 바뀌었다거나 개인 사정이 생겼다는 이유만으로는 일방적으로 계약을 깰 수 없죠.
실무상 이행의 착수로 인정되려면 중도금 실제 지급, 소유권 이전을 전제로 한 실질적인 이행 행위와 같은 객관적인 실행 단계가 필요합니다.
대출 상담이나 이사 준비만으로는 이행의 착수로 인정되지 않을 수도 있습니다.
중도금을 낸 뒤에도 무조건 계약을 지켜야 하는 건 아닙니다.
중도금이 지급된 이후라도 상대방이 계약을 위반했다면 이야기는 달라집니다.
매수인이 잔금을 약속한 날짜에 지급하지 않으면 채무불이행이 되고 매도인은 계약을 해제할 수 있습니다.
자동으로 해제되는 것은 아니고 계약을 유지할지, 해제할지는 매도인이 선택합니다.
실무적으로는 아래와 같은 절차를 거쳐야 하는데요.
- 등기 이전에 필요한 서류를 준비한 뒤
- ‘언제까지 잔금을 지급하라.’는 내용의 내용증명을 보내고
- 그 기한이 지나도 이행이 없을 경우
- 계약 해제 의사를 명확히 통보
이렇게 해두어야만 분쟁을 예방할 수 있습니다.
사람의 마음은 언제나 바뀔 수 있습니다.
본인이 내린 결정에 대해 불확실함이 들 수 있죠.
정말 중요한 것은 지금 내가 계약의 어느 단계에 와 있는지입니다.
어떤 단계인지에 따라 대응 방법이 달라집니다.
아무 생각 없이 먼저 움직였다가 나중에 수습하려고 하면 그때는 이미 선택지가 많이 줄어있을 겁니다.
부동산 계약에서는 행동하고 나서 고민할 게 아니라 정확히 이해한 뒤에 행동하는 자세가 필요합니다.
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