[실준 금72잘해수익십억넘게8조 아트] 3강 코크드림님 강의후기 _ 자기개발을 넘어 결과를 내라!

임장과 임장보고서가 ‘선택’을 만들어내는 방식

열기반에 이어 실준반까지 빨리 답을 얻고 싶은 질문은  “그래서, 뭘 사야 하지?” 이다. 

이번 코크드림님 강연은  임장과 임장보고서를 왜 해야 하는지,

그리고 그 결과를 어떻게 ‘투자 결정’으로 연결해야 하는지를 구조적으로 정리해준 시간이었다.

🧭 1. 2026년 1월 수도권 시장, 지금의 전제

강의 초반에 시장 상황부터 명확히 짚어주셨다.

• 규제지역

• 10.15 대책 이후 실거주 매매·전세 매물 급감

• 같은 규제지역 안에서도 입지에 따라 분위기 완전히 다름

• 수요 > 공급 지역은 신고가 경신

• 노원·은평 등 비선호 지역은 상대적으로 정체

• 비규제지역

• 매물은 규제지역보다 많지만

• 선호지 위주로 매물 감소 → 호가 상승

• 구리: 실수요 + 투자수요 유입 → 매매 감소, 전세 증가

이 시장에서 중요한 질문은 하나였다.

“내 투자금으로 살 수 있는 단지들이

실제로 내 손안에 정리돼 있는가?”

🧠 2. 앞마당 3개를 만들라는 진짜 이유

앞마당을 늘리라는 말의 핵심은 ‘양’이 아니었다.

• 앞마당 3개 =

• 물건을 비교할 수 있는 최소 단위

• 알수록 기준은 계속 바뀐다

• 더 많은 지역을 알수록

• → 더 가치 있는 선택지가 눈에 들어온다

“어디를 사시겠어요?”라는 질문에

대답할 수 있으려면

선택지 자체가 충분히 쌓여 있어야 한다는 말이 인상 깊었다.

📊 3. 가격과 가치를 헷갈리지 말 것

강의에서 특히 강조된 부분이다.

우리는 보통

“가격이 비싸면 가치가 높고,

가격이 싸면 가치가 낮다”고

가격에 가치를 끼워 맞춰 판단한다.

하지만 투자는 반대다.

• 가치 분석을 먼저 해야 한다

• 가격은 그 다음에 해석해야 한다

그래서 임장보고서가 중요하다.

• 당시 호가 vs 실거래가 비교

• 이 가격이

• 수요 대비 높은지

• 저평가 구간인지 확인

• 시점에 따라 선택지는 완전히 달라진다

임장보고서는 단순 기록이 아니라

더 나은 자산을 선택하기 위한 투자 계획서라는 말이 와닿았다.

🏢 4. 단지 분석은 ‘선호도 정리’부터

선호 단지가 헷갈릴 때 기준도 명확했다.

“비싼 지역, 비싼 단지를 먼저 보세요.”

그 이유는,

사람들이 왜 그 단지를 선택하는지부터 이해해야

비교가 가능해지기 때문이다.

단지분석 시 반드시 남겨야 할 것

1. 단지 가치

2. 위치, 입지, 연식

3. 사람들이 실제로 좋아하는 단지인가?

4. 내 투자금 기준 우선순위

5. 같은 가치라면 어떤 단지가 더 합리적인가?

정리는 단순하게:

• 장점 / 단점

• 선호도 상·중·하

초보일수록

👉 1개 단지라도 끝까지 ‘완료’하는 게 중요하다는 말이 기억에 남는다.

🔍 5. 전고점은 참고, 판단은 현장에서

전고점 검증에 대해서도 기준을 주셨다.

• 가치가 다른데 전고점이 같다면?

• → 교통·학군·환경 차이부터 점검

• 언제 전고점을 찍었는지

• 당시 주변 단지 거래 가격은 어땠는지

• 세대 수가 적어 거래가 없을 수도 있음

하지만 결론은 분명했다.

전고점보다 중요한 건

내가 직접 임장하며 확인한 단지의 가치다.

🛠 6. 투자 물건을 뽑는 구조 (정리)

투자하기 좋은 것의 조건

1. 가치 있는 것

2. 수요가 있는 아파트라면

3. 연식·세대 수와 무관하게 포함

4. 저평가된 것

5. 비교평가를 통해 확인

6. 내 투자금에 맞는 것

투자 물건을 뽑는 4단계

1️⃣ 단지 임장 → 단지 가치 확인

2️⃣ 가치 vs 가격 비교 → 저평가 단지 선별

3️⃣ 현장 매물 임장

4️⃣ 매물 비교평가 → 최종 투자 물건 결정

선택을 미루는 것보다

선택지 안에서 선택하는 게 낫다는 말이 계속 맴돌았다.

🛠 내가 적용할 포인트

🔹 ① 앞마당 3개 이상 만들기

→ 비교 가능한 선택지 확보

🔹 ② 단지분석 ‘완료주의’로 진행하기

→ 1개라도 끝까지 정리

🔹 ③ 임장보고서를 투자 계획서로 쓰기

→ 그 시점에 가능한 최선의 선택 정리

🔹 ④ 가격이 아닌 가치부터 정의하기

→ 비싸 보인다는 이유로 배제하지 않기

🔹 ⑤ 선택을 미루지 말고, 선택지 안에서 결정하기

✨ 마무리

강의를 듣는데 지난 시간들이 생각났다. 뭔가 계속하긴 했는데.. 그것도 열심히..

방향이 흔들리고 기준이 바뀌고.. 지나 지나서 지금 이자리까지 왔다. 

이제야 방향을 찾은 맞는 자리에 왔다 싶은 생각이 들었다...

뭘 사야 해? 라는 답에 답답했는데

‘뭘 사야 할지’보다

‘어떻게 결정해야 하는지’를 배운 시간이었다.

투자는 준비된 선택지에서 나오는 결정이라는 걸 다시 한번 정리하게 됐다.

앞마당을 늘리고, 임장보고서를 쓰고, 그 안에서 선택하는 연습.

이걸 반복하는 게 결국 실력이 된다는 말이 오래 남는다.

씨앗을 뿌려야, 열매를 거둘 수 있다.

이제 

임장과 임장보고서를

‘숙제’가 아니라 의사결정을 위한 도구로 써보려 한다.