안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)

새해가 밝았습니다.

모두모두 새해 복 많이 받으세요.^^

얼마 전 '빈쓰' 튜터님 칼럼에서 나온

핫한 지역이 하나 있었죠.

[빈쓰] 강남까지 단 20분 대, 수도권 저평가 지역 공개!

(다음 상승장에서 +1억 되는 아파트!!)

바로 '경기도 구리시' 입니다.

구리시는 월부에 와서 처음 임장한 곳이자

2023년에 마지막으로 임장한 곳으로

제게는 매우 뜻깊은 곳인데요.

구리시는 입지가 변하고 있는

대표적인 지역 중 하나입니다.

신길뉴타운, 길음뉴타운, 마포재개발 등

천지가 개벽하는 그런 입지 변화는 아닙니다.

지역 안에서 특정 호재나 개발 방향으로 인하여

선호도가 조금씩 바뀌고 있는 곳으로

과거 택지, 현재 신축 택지, 미래 택지

모든 형태의 택지를 보고 공부할 수 있는 곳인데요.

칼럼에서 써주셨다시피,

8호선 개통이라는 확정적 대형 호재도

펼쳐질 그런 곳입니다.

노원 광진 중랑 송파와 맞닿아 있는,

서울에 아주 가까운 위치를 보여주는 곳인데요.

과거, 현재, 미래를 알아보고

입지가 변하는 곳은 어떻게 보면 좋을지

함께 공부해보겠습니다 :)

구리시의 과거

구리시는 분당,평촌,일산 등

우리가 흔히 알고 있는

대표적 1기신도시는 아니지만

해당 시기 북,서,남쪽으로 택지가 들어올 때

동쪽에서 1기신도시처럼 들어온 곳입니다.

그래서 인창, 교문생활권을

열심히 임장하시다 보면

'여기 1기 신도시 같잖아?' 라는

인상을 줄 수 있는데요.

당시 도시를 계획하고

아파트를 짓는 방식이

거의 같았기 때문입니다.

사람사는 곳에 사람 살고

상권 있을 법한 곳에 상권들 몰아 놓고

보기만해도 마음이 편안해지는

반듯반듯한 택지가 있습니다.

구리시는 앞서서 위치가 좋다고 말씀드렸죠.

북부간선도로도 끼고 있고

강변북로 접근성도 좋아서

차량교통으로는 어딜 가도 편한 곳입니다.

다만, 철도교통 등의 인프라가 약한 게 특징인데요.

수도권 지하철 중 선호도가 가장 많이 떨어지는

경의중앙선 하나만을 보유한 곳입니다.

(매력적인 수도권 전철 정보는

아래 글을 확인해주세요^^)

강남역 1시간 이내 접근 가능한 지하철 정거장 어디까지 일까요?(수도권 지하철 총정리) [진심을담아서]

구리역이 지나가는 경의중앙선은

새마을호, 무궁화호, ITX-청춘 등

다른 기차와 노선을 공유해서 지연도 많고,

배치된 호차 자체도 많은 편이 아닌데,

파주부터 남양주까지 커버하는 지역도 많아

불편한 점이 좀 많은 노선입니다.

하지만 없는 것보다는 나아서

연식이 좋은 동구동생활권이나

학군이 좋은 교문생활권에 비해서

인창생활권이 구리역 존재 하나로

가격흐름이 괜찮은 모습이었습니다.

위 그래프만 봐도 연식이나 학군 상관없이

교통 하나만 매력적일 수 있는

인창생활권이 가격흐름이 좋은 모습입니다.

여기까지만 봤다면

'같은 값이면 인창생활권 사야겠네?'

라는 생각이 드실 수도 있는데요.

결론을 먼저 말씀 드리자면

그렇지 않습니다.

구리시의 현재

상승장을 지나면서

사람들이 호재에 대해 품고 있는 심리가

가격에 그대로 반영되어서

선호도가 명확하게 뒤 바뀌었습니다.

'8호선의 등장' 때문입니다.

8호선 인프라를 누릴 수 있게된

하나아파트 가격이 1~2억은 더 높게

오른 것을 차트를 통해 확인할 수 있었습니다.

8호선의 호재는 과거와 달리

각 생활권에서의 약점을 보완해줍니다.

'8호선이 그정도 효과가 있는거야?'

라고 생각하실 수 있는데요.

교통이 아쉬운 지역일수록

어떤 철도라도 들어오기만 하면

큰 파급력이 있습니다.

6호선 개통으로 알아볼까요?

중랑구 신내역 개통으로

원래 가격이 비슷했던 갈매 더샵을 뒤로하고

신내 우디안 1단지가 가격이 치고 갑니다.

갈매 더샵나인 부근은

구리시 내 미니 신도시로

신축아파트와 신축상권이 즐비한

환경이 정말 좋은 곳입니다.

그래서 갈매신도시가 외곽임에도

초반에 가격흐름이 거의 비슷한 것을

확인할 수 있었습니다.

그러나 6호선 개통으로 가격이 역전,

DMC방면 개선만 이뤄지는 교통호재임에도

가격흐름이 더 좋은 것을 알 수 있습니다.

그리고 그 호재는

중심지(강남)에서 멀면 멀수록

더욱 강력한 파급력이 있습니다.

4호선의 위력은 강남에서 먼 순서인

별내별가람역 > 상계역 > 노원역

순으로 상승장에서 큰 수익률 차이를

가져다 보여주었습니다.

반면 신분당선으로

강남접근성이 큰 변별력이 없는

성복역/상현역/광교상현역은

큰 변별력이 없었습니다.

즉 구리시의 8호선 호재는

① 뭐라도 들어오면 파워풀한

철도교통이 약한 수도권지역에서

② 8호선의 힘이 가장 강력하게 닿을

외곽지역에 자리했기에

그 어떤 지역보다 파급력이 있을 수 있습니다.

구리시의 미래

구리시 현재 파트에서

8호선이 들어선 이후 더 좋아질

구리시의 위상을 확인했습니다.

그렇다면 앞으로 구리시는 어떻게 될까요?

사실 저는 신이 아니기에

구리시가 앞으로 어떤 위상을 가질지

정확하게 예측은 매우 어렵습니다.

다만 아래 두 가지를 근거로

투자 의사결정에 참고 할 것 같습니다.

1. 외면받던 단지들을

주목할 것 같습니다.

향후 8호선의 등장으로

학군과 환경이 완벽했던 교문생활권은

더욱 좋아질 예정입니다.

또한 연식이 상대적으로 좋았지만

환경과 교통이 상대적으로 별로였던

동구동 생활권도 입지가 개선될 것입니다.

과거 난개발로 외면받던 동구동 생활권이나

지하철 인프라를 누리기 어려웠던

교문생활권에서 가격이 저렴한 것을

찾아볼 것 같습니다.

인창 생활권도 8호선이 들어오지만

앞서 설명드렸듯,

지하철이 있던 곳에서 하나 더 생기는 것과

하나도 없던 곳에 새로 생기는 것은

영향력 수준에서 아예 다르게 나타납니다.

저는 아예 없던 곳을 눈 여겨 볼 것 같습니다.

2. 개발 계획을 트래킹하고

참고하여 투자할 것 같습니다.

덕양구, 부천, 구리 안에는 각각

도래울/옥길/갈매라는 미니신도시가

들어선 공통점이 있습니다.

이 3가지 미니신도시 공통점은

교통이 불편하지만 연식/환경이

매우 좋다는 것인데요.

이 생활권 단지들이 원도심의 단지들을

상승장에서 따라잡는 것을 보여줬습니다.

구리시에는 이런 미니신도시 계획이

하나 더 진행되고 있습니다.

바로 토평지구 신규공공택지입니다.

한강을남쪽으로 조망할 수 있는 지역에

구리시에서 가장 좋은 땅에 택지로

들어오는 것인데요.

이 지역으로 인해서

구리시는 지역 전체가 더 좋아질 것이고

구리시 위상을 개선할 수 있을 거라 생각합니다.

이 좋은 땅에 들어설 단지들을

서울/수도권 외곽의 단지보다

더 눈여겨보고 관찰해볼 것 같습니다.

마무리

이상으로 입지가 변하고 있는

구리시에 대해서 알아보았습니다.

빈쓰 튜터님이 짚어주신

구리시라는 지역에 대해서

조금이라도 더 이해되시면 좋겠네요!

이 글을 읽고 '와 구리시 좋다!'라는

감정과 느낌만 들어도 충분하긴 합니다만,

이 글을 통해서 제가 바라는 것은

서울 수도권에서 좋아질 많은 지역에 대해서도

생각해보고 결론내보고 관찰해보는

그런 시간을 가지셨으면 하는 것입니다 :)

이런 결론은 아실로 그래프를 붙여본다고

확인되는 내용들은 아니었습니다.

저 역시 많이 부족하지만

멘토님, 튜터님의 가르침을 따라서

과거를 공부하고 현장을 다니면서,

부동산에 직접 방문하고 직접 확인하면서

이런 결론을 내볼 수 있었습니다.

또한 구리외에도 수도권을 임장하면서

임장보고서를 쓰거나 지방의 임장조차도

구리시를 이해할 때 큰 도움이 되었습니다.

하나의 임장지를 깊게 이해하면

다른 지역을 이해할 때도

크게 도움이 된다는 것을

꼭 기억해주셨으면 좋겠습니다 :)

지금의 임장지를 깊게 이해해야 하는 이유 (feat.10억의 결과 차이) [진심을담아서]

부디 도움이 되면 좋겠습니다.

새해복 많이 받으세요.

항상 감사합니다 :)