이번 지방투자기초반 조모임에서는 분임을 다녀온 후 느낀 점과,
2강을 통해 새롭게 정리된 투자 기준,
그리고 대전 유성구 생활권에 대한 투자 우선순위를 중심으로 이야기를 나눴습니다.
같은 지역을 보고도 해석이 이렇게 다를 수 있다는 점이 인상 깊었고,
저 스스로 어떤 기준으로 지역을 보고 있었는지도 돌아보게 된 시간이었습니다.
분임 후기와 임장 후 새롭게 알게 된 점
갓부님께서는 도룡을 보며 커뮤니티의 힘이 굉장히 강하다고 느끼셨다고 말씀하셨습니다. 반면 도안, 노은, 반석은 상권이 탄탄해 생활권 요소가 잘 갖춰진 지역이라는 인상을 받으셨다고 하셨는데요, 죽동과 도룡은 직장 접근성이 강점이지만, 상권만 놓고 보면 다른 지역과는 성격이 다르다는 점이 새롭게 보였다고 하셨습니다. 특히 도룡은 연구단지 접근성이라는 명확한 장점이 있고, 이 점이 다른 지역과 확실히 구분되는 요소라고 정리해 주셨습니다.
또밥님께서는 강의에서는 이해가 됐던 법정·행정·생활권이 실제 분임에서는 잘 맞지 않아 불편함을 느끼셨다고 하셨습니다. 특히 죽동을 보며 왜 이곳이 선호 생활권인지 잘 공감되지 않았고, 사람들이 어떤 기준으로 이 지역을 선택하는지 아직 체감이 되지 않았다고 말씀하셨습니다. 다음 단임에서는 상권과 사람들의 움직임을 더 집중해서 보겠다는 계획도 함께 나누셨습니다.
저 역시 또밥님 말씀에 공감되는 부분이 많았습니다.
죽동을 포함해 이른바 특정 집단의 선호가 강한 생활권은 쉽게 이해되지 않았고, 대전에 살고 있음에도 분임을 통해 체감으로 와닿지는 않았습니다. 다만 강의를 들으면서 직장 접근성과 커뮤니티가 이 지역의 핵심 가치라는 점을 다시 인식하게 되었고, 임장을 볼 때 제 기준만으로 판단하고 있었던 것은 아닌지 돌아보게 되었습니다.
버핏님께서는 강의에서 들은 내용과 실제 분임에서 느낀 점이 헷갈리는 부분이 많으셨다고 하셨습니다. 도안을 보며 지방 투자 관점에서는 신축, 대단지, 생활권이 크게 불편하지 않다면, 젊은 수요를 따라가는 방향이 맞지 않을까 생각하셨다고 말씀하셨습니다. 노은과 반석을 학군지로 보며, 결국 수요는 다시 학군으로 모일 수도 있겠다는 고민도 함께 나누셨습니다. 수도권은 교통이라는 기준이 명확한데, 지방은 그 기준이 상대적으로 모호해 더 어렵게 느껴진다는 말씀에도 공감이 갔습니다.
쥴리님께서는 노은·반석 스마트시티가 매우 좋았다고 하셨고, 분임 당시에는 도안이 쾌적하고 택지 느낌이 강해 긍정적으로 보였다고 말씀하셨습니다. 이후 임보라이브와 추가 조사를 통해 사람들이 도안을 더 선호한다는 점을 느끼셨고,
2호선 호재와 2040 도시계획까지 함께 보며 단임 시에는 현재 모습뿐 아니라 앞으로 변화할 도시의 모습까지 상상하며 봐야겠다고 정리해 주셨습니다. 스마트시티는 다른 세계처럼 느껴졌고, 송강과 학하는 상대적으로 아쉬웠다고 말씀하셨습니다.
2강을 통해 새롭게 알게 된 점과 적용할 기준
저는 이번 강의를 통해 5천만 원을 투자해 5천만 원을 벌 수 있다면 충분히 의미 있는 투자라는 기준이 생겼습니다. 또 과거 대전에서의 매도 과정이 쉽지 않았던 경험을 떠올리며, 다음 투자에서는 매수뿐 아니라 매도까지 제대로 경험해보고 싶다는 생각을 하게 되었습니다.
갓부님께서는 청주 사례를 통해 전고점만 보고 판단하는 것의 위험성을 다시 짚어주셨습니다. 임대차 3법 이후 풍선효과로 가격이 왜곡될 수 있기 때문에, 전세가와 하방지지선을 함께 보며 실수요자가 받아주는 가격을 반드시 확인해야 한다고 말씀하셨습니다. 임보를 작성하며 비교평가할 때 이 부분을 더 주의 깊게 보겠다고 하셨습니다.
또밥님께서는 전세가를 통해 사람들이 해당 단지를 어떻게 받아들이는지를 읽어야겠다고 말씀하셨습니다.
구축 단지의 가격 흐름을 보며 매도 타이밍을 판단하는 전략도 필요하겠다고 하셨고, 무엇보다 확실한 선호도가 있는 단지를 선택해야 한다는 점을 강조하셨습니다.
버핏님께서는 갭이 작다고 해서 무조건 가치 있는 물건은 아니라는 점을 다시 생각하게 되셨다고 하셨습니다.
연식, 생활권, 전세 상황을 함께 봐야 하고, 지방에서는 특히 매도 시점에 전세를 같이 고려해야 한다는 점이 중요하다고 정리해 주셨습니다. 소액으로 접근 가능한 물건을 2~3순위로 정리해보겠다는 계획도 함께 나누셨습니다.
쥴리님께서는 지방 강의를 통해 환경이 주는 욕망의 차이를 크게 느끼셨다고 하셨습니다.
서울은 구축이라도 입지가 좋으면 선택되지만, 지방은 연식이 주는 영향이 훨씬 크고 지역에 대한 부심과 환경이 선호도에 크게 작용한다는 점이 인상 깊었다고 말씀하셨습니다. 지방에서는 전고점을 반드시 확인해야겠다는 기준도 새롭게 세우셨다고 하셨습니다.
저는 분임 후 생활권을 정리하며 연식의 중요성을 더 크게 느꼈습니다. 노은처럼 1기 신도시 생활권은 학원 상권 등에서 조심해야겠다는 생각이 들었고, 누군가에게 대전에서 노은과 도안 중 어디에 살고 싶냐고 묻는다면, 대부분은 도안을 선택할 것 같다는 판단이 들었습니다. 신축 택지가 주는 힘은 분명히 크다는 점을 다시 확인하게 되었습니다.
생활권 순위와 투자 우선순위
생활권 순위를 정리하며 도룡을 1순위로 보는 의견이 많았습니다.
도안, 노은, 반석이 그 다음으로 언급되었고,
도룡은 단지가 많지는 않지만 독보적인 생활권이라는 평가가 이어졌습니다.
도안은 비교적 빠른 상승과 수익 실현이 가능한 지역으로, 노은·지족은 학군 중심의 안정적인 선택지로 언급되었습니다.
실제 투자 관점에서는 중간 선호도의 생활권에 위치한 준신축이나 가격 조정이 이루어진 구축 단지를 어떻게 볼 것인지에 대한 고민도 이어졌고, 이 부분은 단임을 통해 더 구체화해야겠다는 공감대가 형성되었습니다.
투자를 지속하게 도와준 동료
버핏님께서는 투자 공부를 하다 보면 스스로 도망가고 싶어지는 순간이 반복해서 온다고 솔직하게 말씀해 주셨습니다.
특히 자신 없는 부분을 마주할 때 그런 마음이 더 커진다고 하셨고, 그럴 때 조모임에서 서로의 이야기를 듣고 다시 한 번 가보자는 마음을 얻게 된다고 나눠주셨습니다.
조원들과 함께하면서 동기와 용기를 얻고 있다는 말씀도 인상 깊었습니다.
이번 조모임은 분임과 강의를 통해 지방투자를 보다 입체적으로 바라볼 수 있었던 시간이었습니다.
아직 정답을 알고 있다고 말할 수는 없지만, 무엇을 봐야 하고 어떤 기준으로 고민해야 하는지는 이전보다 훨씬 분명해졌다는 느낌을 받았습니다…!!!🩵
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