현재 시장 점검
멘토님께서는 우선 가격, 공급, 정책, 심리
4가지를 나누어서 현재 시장 상황을
점검해 주셨습니다.
가장 인상 깊었던 내용은,
현재 정책이 어떤 것이 나왔으며
그게 시장 가격에 어떤 영향을 주었는지
분석해주신 것이 가장 인상깊었습니다.
저는 최근 5급지를 투자를 했는데요,
해당 시장에 가보면 투자자들이 몰리다보니
마치 시장이 “과열”인 것 같은 느낌을 받습니다.
그러나 멘토님께서 상급지부터 가격이
어떻게 형성되고 있는지 말해주셨을 때,
시장의 분위기를 간접체험할 수 있었고
튜터님들, 멘토님들이 이야기하는
“OO지역은 전혀 뜨겁지 않다”라고 얘기하시는 걸
몸소 체험할 수 있었습니다.
Try: 급지별 시장 흐름 파악할 때
호가, 실거래가 간 차이도 같이 확인해보기
시장 사이클 별 투자 전략
이어서 멘토님께서는
시장 사이클 별 투자 전략을 이야기해주시며
우리가 지금 취해야 하는 태도나 마인드에 대해
단지 하나씩 들고와서 얘기해주셨습니다.
가장 인상 깊었던 부분은,
“대세 상승장에 투자하는 전략"이었습니다.
저는 1호기를 지방에 매수를 했었는데요,
점점 닫히는 수도권 시장을 보며,
내가 이 자산을 매도하고 과연
수도권 시장을 다시 매수할 수 있을까?에 대한
의문이 계속 들었던 것 같습니다.
그러나 대세 상승장 속에서도
덜 오른 자산은 반드시 있으며,
그 이후에 하락장이 오더라도
입지 대비 저평가 된 자산은
회복폭도 빠르다는 멘토님의 말에
조금은 위안을 얻을 수 있었던 것 같습니다.
역시 투자는 할 수 있을 때
최선의 것을 하는 것이라는 점을
다시 한번 느낄 수 있었습니다.
가격 수준에 따른 의사결정
멘토님은 이어서 급지 별로
과거 장기 보유 수익이 어떻게 됐는지,
단기 하락시 얼마가 빠졌고,
단기 상승 시에는 얼마나 올랐는지 점검하며
우리가 앞으로 기대해볼 수익과,
대비해야하는 리스크에 대해서 알려주셨습니다.
가장 인상 깊었던 부분은,
리스크를 계량화하는 부분이었습니다.
앞서 말씀드린대로 저는 최근
경기도 외곽에 있는 자산을 매수하였는데요
직감적으로 “이 가격이면 너무 싸다”라는 생각과
“과연 여기서 더 떨어질 수 있을까?”라는 생각을 했는데
멘토님처럼 적극적으로 리스크를 계량해볼 생각은
하지 못했었던 것 같습니다.
앞서 멘토님께서 이야기해주신대로
현재 수도권 시장은 전고점이
거의 의미가 없는 시장이기에
투자 의사 결정을 하거나 도와줄 때,
리스크와 기대 수익을 계량화해서
조금 더 나은 의사결정을 내리도록 하겠습니다.
Try: 이번 임장지에서 기대수익/리스크 계량화하기
(단지별로 진행)
무엇이든 물어보자향
이어서 멘토님께서는
월부학교 수강생들을 포함하여
투자자라면 한번 쯤은 해봤을 질문들에 대하여
답변을 전부 다 해주셨습니다.
예를 들면,
“입지 좋은 신축 vs 조금 더 외곽의 구축”
'서울 59 vs 경기도 84"
“10평대 투자” 등을 정리해주셨습니다.
저는 가장 인상 깊었던 부분은
“자산 별 투자금과 기대수익”이었습니다.
앞서 멘토님께서는 현재 시장에서
투자하기 좋은 지역들에 대해서
하나씩 짚어주셨었는데요,
이어서 각 투자처 별로
대세 상승장 때 얼마 정도 올랐는지를
짚어주시면서
앞으로 우리가 마주할 대세상승장에서
어떤 전략을 가져가야하는지 말씀해주셨습니다.
"겪어보니깐 대세상승장 때 이 정도 오르면
팔고 다음을 준비하는 게 맞더라고요.
대세상승장이 오면 일단 피곤함이 느껴질 겁니다.
그 때 매도를 하는 것이 시간적인 기회비용 측면에서
훨씬 여러분께 도움이 많이 되실 거에요.
예를 들어서 10평대 투자라면
1억 수익을 봤을 때 나오는게 맞습니다"
- 자향멘토님
사실 저는 지방 물건에 대해서는
매도를 고려하고 있었지만
수도권 물건에 대해서는
“매도해도 되고, 안해도 된다”라는 선택지가 있기에
마음 느긋하게 평생 가져간다는
생각을 했었던 것 같습니다.
그러나 마음 한 편으로는
좋은 기회가 온다면 이 자산을
매도해야 될 수도 있을텐데 혹은
더 좋은 자산으로 갈아타기 위해서는
상승장에서 매도하고 다음을 대비해야 될텐데,
그 시점이 언제지?하고 막연한 걱정이 있었습니다.
이번에 멘토님께서 계산해주신 것을 참고해서
5급지를 한번 시뮬레이션 돌려보고
매도에 대한 시나리오를 세워두겠습니다!
Try: 5급지 20평대 기대 수익 전체 계산.
세금 다 뿌셔드립니다
"여러분들 선배로 들어가잖아요
그럼 후배님들이 이거 물어본다니까요?"
멘토님께서는 이번 강의에서
세금에 대한 모든 것을 부셔주셨는데요,
개인적으로는 이 말이 굉장히 많이 공감됐던 것 같습니다.
취득세부터 보유세나
우리가 잘 모르는 영역인 임대소득세,
그리고 양도세 절감 방법까지
전부 다 부셔주셔서
사실상 이후에 뭔가 헷갈리거나
후배님들이 세금에 대한 걸 질문했을때
백과 사전처럼 찾아보면 좋겠다는 생각을 했습니다.
사람들이 궁금해하는 일시적 이주택부터 시작해서,
3주택자들이 놓치고 있는 임대소득세,
조정 지역에 투자할 경우 발생하는
양도세 중과에 대한 이야기,
현재 부동산 시장에서 핫한
공정시장가액 비율 등까지
전부 부셔주셨기에
앞으로 Q&A를 달 때에도 당당하게
댓글을 달 수 있다는 걸 느꼈습니다.
Try: Q&A에서 세금 관련된 게 있으면
교안 참조해서 적극적으로 답변하기
Try2: 세금 관련 나눔글 작성
하버드를 다니는 학생들에게
멘토님께서는 이어서 마지막으로
11년차 투자자로서 은퇴하신 단계에서
월세 투자 or 시스템을 만드는 데
걸리는 시간에 대하여 얘기해주셨습니다.
또한 월부학교 학생들이 많이 하는 질문인
“성장”과 “행복”에 대해서 이야기해주셨는데요,
가장 인상 깊었던 부분이
“성장”에 대한 부분이었던 것 같습니다.
"목표를 낮추지 마세요.
행동을 늘리세요.
내가 가지지 못한 것을 보는 것이 아니라
내가 가진 것을 기반으로
어떻게 빈 것을 메울지 생각하세요"
- 자향멘토님
비슷한 이야기를
반 임장하면서 진담 튜터님께도
들을 수 있었기 때문인지
이 얘기가 좀 더 와닿았던 것 같습니다.
저 또한 무언가를 처음 할때
내가 잘하지 못한다는 생각이 들고
이 생각이 심해지다 보면
“내가 이 활동을 왜 하는 거지?”라는
생각에 빠졌던 적이 있습니다.
돌이켜보면 그 때마다 멘토님 이야기대로
제가 가지지 못한 것에 집착하고
목표를 낮추거나 행동을 하지 않았을 때
비슷한 감정을 느꼈던 것 같습니다.
"우리는 하버드생입니다.
하버드 생들도 행복을 배웁니다.
여러분들의 의미, 즐거움, 장점은 무엇이고
여러분들 만의 소명은 무엇인가요?
저는 아이의 삶까지 바꾸겠다는 소명이 있었습니다"
- 자향 멘토님
저는 아이가 없지만,
저 또한 가족의 온 노후를 책임진다는
저만의 사명을 가지고 있습니다.
이번 강의를 통해서 제가 하고 있는
투자에 대한 why를 다시 한번
떠올려 볼 수 있었던 것 같습니다.
긴 시간동안
다주택자를 향한 여정에
필요한 모든것을 다뤄주셔서
정말 감사합니다 멘토님 💚
