[월부 지방투자 기초반 2강 후기]

천안·청주 사례로 배우는 ‘지방 소도시 투자’ 체크리스트

부동산 강의를 들은 지 이제 몇 달 됐지만,
솔직히 말하면 아직까지 “어디를 어떻게 봐야 하지?”라는 고민이 컸다.

특히 내가 생각하는 투자 무대가
서울이 아니라 지방 중소도시이다 보니,
더 막막한 느낌이 있었다.

이번 지방투자 기초반 2강은
그 막막함을 조금은 구체적인 기준으로 바꿔준 강의였다.
단순히 “천안·청주가 좋다더라” 수준이 아니라,
어떤 도시를 어떤 관점으로 봐야 하는지를
처음부터 끝까지 숫자와 구체적인 예시로 보여준 시간이었다.

1. 인상 깊었던 부분

1) “싸다고 다 기회는 아니다” – 저평가 vs 저가치

강의에서 가장 크게 남은 키워드는
**‘저평가 vs 저가치’**였다.

그동안 나는
전세가율이 높고,
투자금이 적게 들어가는 물건이면
일단 “좋아 보인다”는 생각부터 했다.

그런데 강의에서는
과거 가격 흐름과 전세 흐름을 통해
**“사람들이 진짜 살고 싶어 하는 단지인지”**를
먼저 봐야 한다고 했다.

• 시간이 지나도 매매·전세가 제대로 못 올라가는 단지
• 전세가율만 높고, 실제 수요는 약한 단지

이런 곳은 싸보여도 결국 저가치라는 것.

“전세가율, 투자금만 보고 들어가면
지방에서는 저가치 물건 잡을 확률이 높다.”

이 말이 꽂혔다.
주식이든 코인이든
“싸 보이니까” 들어갔다가 데인 적이 많아서,
이 부분은 거의 내 얘기 같았다.

2) 지방 소도시에서는 ‘연식’과 ‘중심’을 같이 봐야 한다

천안, 청주 사례를 통해
연식·생활권·중심 접근성을 어떻게 묶어서 봐야 하는지도 다뤘다.

• 지방은 땅의 힘이 약하다
• 그래서 새 아파트의 상품성이 입지를 어느 정도 보완해준다
• 그렇다고 무조건 신축이 답은 아니고,
  생활권·직장 접근성·학군과 함께 보고 판단해야 한다

결국 지방 중소도시에서는
**“연식 + 중심(생활권)”**을 같이 봐야 한다는 메시지가 명확했다.

내가 막연히 생각하던
“구축이 싸니까 구축 위주로 보자”
라는 생각이 많이 정리된 느낌이다.

3) 임장은 ‘단지 갯수’가 아니라 ‘단계’로 쌓는 것

또 하나 와닿았던 건 임장에 대한 부분이었다.

예전에는 임장을 가면
“가능한 많이 봐야 뭔가 한 것 같다”
이런 생각이 있었는데,

강의에서는
앞마당 수준에 따라 임장 단계를 나눴다.

• 0단계: 분위기 임장 (도시·생활권 감 잡기)
• 1단계: 생활권별 주요 단지 위주
• 2단계: 300세대 이상 주요 단지들로 확장

이걸 보고 나니
“처음부터 모든 단지를 다 보려고 애쓸 필요 없구나”
라는 안도감이 들었다.
지금 내 수준에서 해야 할 것과
나중에 할 일을 구분해준 느낌이었다.

2. 적용해보고 싶은 점

1) 내가 볼 지방 도시 2곳 정해서, ‘저평가 vs 저가치’부터 구분하기

이제 무작정 “싸다”는 이유만으로
좋아 보이는 단지를 저장해두는 습관은 버리려고 한다.

대신 앞으로는
관심 있는 지방 도시 2곳을 먼저 정해놓고,

• 과거 매매·전세 흐름
• 전고점 대비 현재 가격
• 전세가율만 높은 건 아닌지

이 세 가지를 기본 필터로 깔아서
**“여긴 싸서 싼 건지,
싸도 이유가 있는 건지”**부터 구분해볼 생각이다.

이 과정 자체가
지방에서 저가치 물건 피하는 최소 방어막이 될 거라고 본다.

2) 연식·생활권·중심을 한 화면에 정리해 보기

천안·청주 사례를 보면서
느낀 게 하나 있다.

“머릿속으로 아는 것과
한 화면에 정리된 걸 보는 건 완전히 다르다.”

그래서 앞으로는
내가 볼 도시를 정하면,

• 주요 생활권
• 각 생활권의 대표 단지
• 연식 / 세대수 / 대략적인 시세
• 직장·교통·학군 특징

이걸 엑셀이나 노트에
한번 ‘지도처럼’ 펼쳐서 정리해볼 생각이다.

이 작업을 해놓으면
임장을 가도 훨씬 덜 헤매고,
단지 하나를 보더라도
“이 단지가 이 생활권에서 어느 급인지”
감이 훨씬 빨리 올 것 같다.

3) 임장 루트를 ‘단계별’로 짜보기

지금까지 임장은
가고 싶은 곳을 그냥 찍어가는 느낌에 가까웠다.

이번엔 다르게 해볼 생각이다.

1. 먼저 생활권별로 1~2개 핵심 단지만 뽑고
2. 그 주변을 걸어다니면서 상권·학군·교통을 체감하고
3. 나중에 앞마당이 더 쌓이면
   세대수·연식 기준으로 단지를 늘려볼 계획이다.

이렇게 하면
“다녀오긴 했는데 남는 게 없다”는 느낌 대신,
단계별로 앞마당이 넓어진다는 실감을 할 수 있을 것 같다.

3. 느낀 점

이번 2강을 듣고 나서
적어도 하나는 분명해졌다.

“지방이라고 다 싸고,
싸다고 다 기회는 아니다.”

그리고 예전처럼
가격이나 전세가율 숫자만 보면서
감으로 판단하는 투자 방식은
이제 확실히 내려놓아야겠다는 생각이 들었다.

이제는 거리·연식·생활권·전세 흐름을 같이 놓고 보는
“비교 기준”을 갖는 게 먼저다.

지방 소도시 투자를 생각하고 있는 내 입장에서,
이번 강의는
‘어디를 보고, 무엇부터 체크해야 하는지’에 대한 방향을 잡아준 시간이었다.

이제 남은 건
강의에서 배운 기준을
실제 도시와 단지에 하나씩 적용해보는 일뿐이다.

말 그대로,
이제야 지도와 나침판을 받은 느낌이다.
이걸 들고, 내 속도대로 한 칸씩 밟아가볼 생각이다.