안녕하세요.
나눔을 실천하며
성장의 즐거움을
함께 나누고 싶은
룰루랄라7입니다.
어제 내집마련 기초반 수강생 분들과
선배와의 대화 시간을 가졌습니다.
요즘 내집마련을 준비하시는 분들이
공통적으로 고민하고 계신 지점을
다시 한번 느낄 수 있었습니다.
오늘은 그중에서도
가장 많이 나왔던 질문,
“지금 이 시장에서, 사요 마요?'에 대해
생각을 나눠보려 합니다.
실거래가와 호가 차이가
큰 시장, 사요? 마요?
현재 시장은
실거래가와 호가 간의 간극이
존재하는 시장입니다.
이 간극 때문에
매수를 망설이시는 분들이 많습니다.
예를 들어보겠습니다.
2급지에 위치한 A 단지의 경우,
최근 실거래가는 (저층 제외)
10억 전후에서 형성되었습니다.
10.15 규제 이후 거래는 거의 없고,
현재 호가는 11.2억입니다.
게다가 해당 매물은
2025.12.29에 등록된 매물로,
실제로 살아있는 매물인지조차
확인이 필요한 상황입니다.
여기서 꼭 짚고 가야 할 점이 있습니다.
현재 규제지역, 특히 토지허가구역(토허제)의 경우
매매약정금 지급 및 매매 약정서 작성 →
토지거래계약허가 신청→
허가 후 본계약 까지 시간이 소요되기 때문에
실제 거래가 이루어졌어도
실거래가에 바로 반영되지 않는 경우가 많습니다.
그래서 반드시 해야 할 것
주변 부동산에 직접 전화해
‘최근 거래됐는데 아직 실거래에 안 뜬 사례가 있는지’를
확인해보셔야 합니다.
실거래가와 호가 차이가 클 때는
내가 단지 내 최고가를 찍을 가능성도 함께 열려 있습니다.
이 구간에서는 특히 조심해야 합니다.
그래서 사요? 마요?
여러 후보지를 충분히 비교해봤고
11억대 예산 안에서
A단지가 교통, 환경, 생활 인프라
모두 가장 낫다고 판단된다면
이때는 이렇게 생각해보셔야 합니다.
내집마련에서는 ‘좋은 타이밍’보다
‘내가 감당 가능한 예산
안에서의 최선’이 더 중요합니다.
실거래가에 비해 과하게 비싸지 않으며
대출 상환이 무리되지 않는 구조라면
5~10년을 바라보고 매수를 고려해볼 수 있습니다.
대출 기준은
월급에서 실제 생활비를 제외한
저축 가능 금액의 2/3 이내로
대출 원리금을 설정하는 것이
비교적 안전합니다.
예를 들어,
한 달 저축액이 300만 원이라면
→ 대출 원리금은 200만 원 내외,
→ 나머지 100만 원은 비상금·리스크 대비용으로
남겨두는 것이 좋습니다.
4급지 300세대 미만 B단지 vs 5급지 C 대단지
B단지 vs C단지, 사요? 마요?
내집마련에서
절대 놓치면 안 되는 요소가 있습니다.
바로 환금성입니다.
환금성이란 쉽게 말해
“내가 팔고 싶을 때,
팔 수 있는 집인가?” 입니다.
집을 팔아 더 좋은 곳으로
갈아타고 싶은데
내 집이 안 팔리는 상황만큼
답답한 것도 없습니다.
일반적으로
세대수가 적은 단지는
환금성이 떨어지는 경우가 많습니다.
(물론, 세대수가 적더라도 사람들이
정말 선호하는 단지는 예외입니다)
그래서 더 디테일하게 봐야 합니다.
상대적으로 하위급지라도
사람들이 좋아하는 단지라면?
5급지이지만
“이 급지에 오면 사람들이
가장 먼저 선택하는 단지”가 C단지라면
오히려 환금성은
C단지가 더 좋을 수 있습니다.
또한 대단지는
거래량이 많고
상승장에서 가격 흐름이 더 잘 나오는 경우가 많습니다.
실제 그래프를 보면,
입지는 B단지 > C단지이지만
상승장에서는 세대수가 많은 C단지가 더 앞서가는 모습을 보입니다.
또 하나 중요한 포인트는 하락장입니다.(노란색 부분)
2023년 하락장에서
B단지는 거래가 거의 없었던 반면
C단지는 하락장임에도 불구하고 거래가 이어졌습니다.
즉, 팔 수 있었다는 뜻입니다.
결국, 사요 마요의 기준은
이것입니다
두 단지 모두
- 내가 감당 가능한 가격대이고
- 나에게 ‘좋은 집’이라면 매수는 가능합니다.
하지만 한 끗 차이를 만든다면,
그 기준은 결국 사람들의 선호도입니다.
- 급지 하나만 보고 판단하지 말고
- 사람들이 실제로 어디를 더 좋아하는지
- 내가 팔고 싶을 때 팔 수 있는지
- 본격적인 상승장에서 내 자산 가치를 더 잘 올려줄 곳은 어디인지
이 질문을 끝까지 던져보시면 좋겠습니다.
현재 시장에서 내집마련을
고민하시는 모든 분들,
손품과 발품을 충분히 들이셔서
스스로 납득할 수 있는 ‘내 집’을
만나시길 진심으로 응원합니다.
필요하다면
여러 번 고민해도 괜찮습니다.
내집마련은,
조급함보다 기준을 세우는 싸움이니까요.
