“선생님, 1주일 전 보던 집이 어제 나갔대요”
최근 부동산을 보고 오신 분들이 부동산을 보고 매수 검토 시 요즘 많이 받게 되시는 연락입니다.
“9억대에 보던 단지가 자고 일어나니 11억이 됐어요. 무리해서라도 지금 '여기라도' 잡아야 할까요?”
뉴스 메인을 장식한 헤드라인, 보셨나요?
"여기라도 가자... 9억~15억 아파트 불붙었다."
이 기사는 단순한 정보 전달이 아닙니다. 지금 시장이 '실수요자의 수요 이동' 단계에 진입했음을 알리는 신호입니다.
지금 이런 기사들이 주는 시사점과 앞으로 일어날 일에 대해서 말씀을 드리겠습니다.
왜 하필 9억~15억 구간인가?
지금 서울과 수도권 상급지는 그야말로 '사다리 걷어차기' 혹은 ‘엄청난 양극화’ 가 진행 중입니다.
- 마용성의 오버슈팅: 강남을 따라가던 마포, 용산, 성동구 가격이 일반 직장인이 감당할 수 없는 수준(20억 대)으로 올라갔습니다.
- 마지노선의 이동: "서울에 내 집 하나는 있어야 한다"는 3040 세대가 마용성을 포기하고 동대문, 성북, 은평, 강동 혹은 경기도 신축 대장주로 눈을 돌리고 있습니다.
정책의 역설: 9억 이하 정책 금융(디딤돌 등)과 15억 이하 주담대 허용 구간이 맞물리며, 가장 두터운 실수요층이 이 구간에 몰려들어 '매물 진공 상태'를 만들고 있습니다.
최근 마포에 있는 한 신축 아파트 시세입니다. 30평대 기준 이제 30억 아래는 거의 없습니다. 양극화 현상이 발생하면서 사람들이 많이 쳐다보고 있는 곳들은 단기간에 집값이 급등하는 모습을 보여줍니다.
고가 아파트들의 가격흐름이 멈추지 않는 상황에서 대출 한도와 실수요가 만나서 상승하는 아파트들의 흐름이 보여주는 압박이 만나서 아래와 같이 9~15억 신고가 비중이 늘어나고 있습니다.
- 9억원 초과∼12억원 이하 아파트의 신고가 비중은 1.2%에서 4.0%로 상승
- 12억원 초과∼15억원 이하 구간도 1.7%에서 5.2%로 높아진 모습
계절적 성수기와 '매물 잠김'의 결합
보통 1~2월은 이사 비수기라 하지만, 2026년은 다릅니다. 전세가가 매매가를 밀어 올리는 ‘전세 대란’과 맞물려 비수기라는 개념이 사라졌습니다. 실제로 아실에서 확인할 수 있는 전세 매물 추이를 보면 물량이 급격하게 줄어드는 모습을 보이고 있습니다.
실제로 안양시 동안구에 있는 한 신축아파트는 전세가 너무 없다보니, 직전 실거래 대비 전세 시세를 약 1억원이나 높게 내놓으며 전세난의 분위기를 제대로 보여주고 있는데요. 과거의 지금 시기는 사실 이사 비수기로 사람들이 많이 돌아다니지 않지만 워낙 매물이 없다보니 이런 현상이 일어나고 있습니다.
조심스럽지만 현재와 성수기를 예상해보면 이런 일이 일어날 수 있습니다.
- 비수기(현재): 매수자들이 "여기라도 가자"며 저평가된 9억~15억 단지를 선점 중.
- 성수기(3~4월): 이사 철 수요와 학군 수요가 가세하면, 지금의 '호가'가 '실거래가'로 굳어지는 단계를 넘어 추가 상승이 일어날 확률이 매우 높습니다.
지금 현장에 가보세요. 부동산 소장님들은 "물건이 없다"고 말합니다. 집주인들은 기사를 보고 매물을 거두거나 호가를 5천만 원씩 올리고 있습니다. 하락장 분위기와 달리 매물 하나하나가 귀해진 시기가 오고 있습니다.
2026년 상반기, 당신을 위한 액션플랜
"지금 사면 꼭지 아닐까?" 고민하며 시간을 보내는 것이 현재 가장 큰 비용입니다. 9억~15억 구간에 계신 분들은 다음 3가지를 즉시 실행하세요.
- 덜 오른 단지를 찾기: 지난 시장에서 노원과 강남의 상승률은 비슷했습니다. 물론 상승 절대금액은 달랐지만, 결국 수도권은 비슷한 시기를 거쳐서 동일한 상승률을 보일 때가 많습니다.
- DSR 한도를 '오늘' 확정: 금리 인하 기대감으로 대출 규제가 언제 다시 조여질지 모릅니다. 내가 동원 가능한 화력을 100만원 단위까지 파악해 두어야 좋은 매물이 나왔을 때 '5분 만에' 가계약금을 쏠 수 있습니다.
- '여기라도'의 기준을 명확히 하기: 단순히 싼 집이 아니라, 강남/여의도/판교 접근성이 보장된 곳이어야 합니다. 하락장에서도 버틸 수 있는 건 결국 '입지'입니다.
시장은 우리를 기다려주지 않습니다. "여기라도 가자"는 말은 타협이 아닙니다. 현재 시장 상황에서 '가장 현명한 생존 전략'입니다. 범위와 우선순위를 헷갈려하지마세요. 현재는 범위를 넓게 보는 게 중요합니다.
여러분들의 성공적인 내집마련과 투자를 진심으로 응원합니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
