2년만에 1호기 하며 알게 된 원칙의 중요성 (후회 없이 한다는 것의 의미) [크로스체크]

안녕하세요? 크로스체크입니다

월부에 온지 1년이 훌쩍 넘어 2년이 다가가는 시점에

드디어 저도 1호기 계약을 하게 되었습니다

아직 잔금이 한참 남아있어 복기글을 남기기에 애매하긴 하지만

지금의 기억과 감정들을 하루라도 빨리 남기고 복기하는 것이 더 낫겠다싶어 글을 남깁니다

독서 강의 임장/임보라는 인풋의 결과물로서 투자라는 결과물이 나온다는데

오랜 기간동안 아직 투자 결과물이 없는 상태였습니다.

물론 투자를 하지 못한 이유가 '나'로 인한 요인뿐만 아니라,

'시장'이라는 요인으로 있을 수 있겠지만

오랫동안 해온 시간 대비 결과물이 없었기 때문에

내가 아는대로, 배운대로 행동하고 있는지

계속해서 의구심을 갖게 되었습니다

투자라는 것을, 부동산 투자라는 것을 월부에 와서 처음 배웠기 때문에

처음에는 정말 아무것도 몰랐지만 (지금도 배워야 할게 한참이지만요)

독서 강의 임장/임보을 하며 아는 것이 조금씩 늘어났습니다

하지만 아는 것이 늘어나며 오히려

똑똑한 바보가 되는 것이 두려웠습니다

투자자가 아닌 이론가가 되는 것이 두려웠습니다

행동이 아닌 말로만 떠드는 사람이 되는 것이 두려웠습니다

싸게 사서 비싸게 판다

남들이 살 때 팔고 팔 때 산다

남들이 흥분할때 두려워하고 남들이 두려워할때 용기를 낸다

어찌보면 당연해보이는 이 말들이

머리론 알아도 행동으로 옮기기는

정말정말 어렵다는 것을 느꼈습니다

상승장에서 벼락거지가 됐다는 허털감을 안고 월부에 들어왔습니다

상승장에서 현금이 녹아내린다며 뭐라도 사라는 주위 사람들의 말에도 불구하고

스스로 준비가 되지 않았기 때문에 어떤 자산도 매수하지 않고 참았습니다. 오로지 저축만 했습니다

심지어 청약에 당첨되고도 포기했습니다

이 모든 것이 열반 스쿨 강의를 들으며

노후 준비를 위해 투자를 결심했기 때문이었습니다

상승장에서 남들이 욕심을 낼 때 참고 기다렸다면

이제 하락장에서 남들이 두려워할 때 용기 내고자 했습니다

그리고 그 용기를 내는 것은 그리 어렵지 않았습니다

왜냐하면 오랫동안 독서, 강의, 임장/임보를 통해서

상승장에서 사지 못했던 자산을

하락장은 더 가치있는 자산을 살 수 있는 기회

라는 것을 배우고 또 현장에서도 느꼈기 때문입니다

| 투자하겠다는 마음먹기

진짜 중요하다 생각합니다

어찌보면 모든 것의 시작이라고 할 수 있습니다

출발점은 이번에 반드시 투자하겠다는 마음을 먹는 것이었습니다

특히 첫 투자는 더더욱 어렵기 때문에

의도적으로 더욱 더 생각하고 노력해야 한다고 생각합니다

감사하게도 첫 월부학교에 입학하며

투자를 하기 위한 최고의 환경을 만났고

이러한 환경에서도 만약 이번에 투자하지 못한다면

다음에도 절대 하지 투자하지 못한다는 생각이 들었습니다

튜터링 데이 시간을 통해

망구 튜터님과 목표와 계획을 제대로 세울 수 있었고

갱지지 부반장님께서는 100번쓰기를 강력하게 추천해주셨습니다

100번 쓰기로 확언을 통해 내 스스로 목표를 다잡고

주변 사람들에게 선언하는 효과를 낼 수 있었습니다

그렇게 투자를 결심한 이후로 100번 쓰기를 최대한 매일 쓰려고 했고

그것이 이루어지는데는 그리 오래 걸리지 않았습니다

| 후보 단지 및 우선 순위 선정

이번에 투자한 지역은 작년 5월 경에 방문 후

1년만에 재방문하는 지역이었습니다

그때 당시에 매물코칭까지 받아 조건부로 OK를 받았으나

협상이 뜻대로 이루어지지 않아 투자까지 이어지지 못했습니다

그동안 시장 분위기가 많이 바뀌어 있었습니다

가격이 수천에서 많게는 1억이상 하락했습니다

거시 경제로는 하락장이라고 하는데

생활권마다, 단지마다 분위기가 굉장히 달랐습니다

투자자가 많이 들어간 곳이 있는가 하면

실수요자들이 많이 들어간 곳도 있었습니다

지역마다 생활권마다 단지마다 분위기가 다르고

사이클이 다르게 움직일 수 있음을 느낄 수 있었습니다

그리고 손품, 발품 등 모든 수단을 동원해 파악한

지역의 생활권 우선 순위, 입지 요소의 우선순위 등을 고려하여

후보 단지의 투자 우선순위를 정했습니다

단지 투자 우선순위: A -> B -> C -> D -> E -> F -> G -> H -> I

| 상위 단지부터 투자 기회 확인

더 좋은 상위 단지부터 매물 임장을 진행하고

때로는 주위 부동산에 방문하며

해당 단지에 투자의 기회가 있을지 엿보았습니다

왜냐하면 위에서도 언급했지만

하락장은 더 가치있는 자산을 살 수 있는 기회

이기 때문입니다

작년에 방문했을 때 투자로 엄두도 내지 못했던 단지들이

이제는 투자의 기회를 열어주는 것처럼 느껴졌기 때문에

잘하면 상급지 생활권, 단지에 투자할 수 있을 것 같아 설레었습니다

왜냐하면 투자 범위 안에서라면

투자금이 조금 더 들더라도 더 좋은 단지에 투자하는 것이

상승장에서 더 큰 수익을 가져다주기 때문입니다

망구 튜터님의 조언에 따라 이 시기에는

더 좋은 가격, 더 좋은 조건의 물건을 찾기 위해

후보 단지들 뿐만 아니라 주변 단지들까지

단지별 평형별로 매일매일 네이버 부동산을 전수조사 했습니다

전임 하던 매임을 하던 해당 단지의 물건 현황을 꿰고 있고자 했습니다

네이버부동산에 올라와 있는 매물보다 더 좋은 물건이 없는지 여쭈어보았습니다

이렇게 상위 단지부터 기회가 있을지 확인했으며

없으면 순차적으로 그 다음 순위 단지에서 투자 기회를 엿보았습니다

비슷한 투자금으로 더 좋은 투자를 하기 위해 노력했습니다

하루는 메이퀸 따쿵이님과 매물 임장을 진행했는데

강약 밀당으로 부사장님들을 무장해제 시키고

장부룰 꺼내게 만드시는 모습에 많이 배우기도 했습니다^^

| 매물 코칭

투자는 번뜩이는 아이디어와 창의적인 생각으로 하는게 아니라

투자 기준에 따라 기계적으로 하는 활동이라고 합니다

누구나 좋은 물건에 투자하고 싶어합니다

하지만 투자자는 싼 물건에 투자해야 합니다

가치투자자는 똘똘한 것에 투자하는 것이 아니라

싼 것에 투자해야 하기 때문입니다

'좋다 나쁘다'의 프레임을 깨고

'싸다 비싸다'의 과점에서 바라봐야 합니다

이게 참 쉽지 않습니다

이것을 하게끔 해주는게 투자 기준이라 생각합니다

열심히 투자 기준에 맞는 물건을 매물을 털고 찾았고

확신의 부족한 2%를 채우기 위해 매물 코칭을 신청하고자 했습니다

매물 코칭을 통해 내가 생각하는 현재 시장 상황

물건에 대한 생각을 튜터님, 멘토님과 맞춰보고

제가 생각하지 못한 리스크를 점검받을 수 있었습니다

내 생각과 튜터님 멘토님의 생각을 맞춰보는 과정에서

많이 배우고 성장할 수 있었습니다

어떤 점이 같은지, 어떤 점이 다른지

내가 보지 못한 것은 무엇인지 배울 수 있었습니다

투자 고수의 리스크를 계량하는 방법을 어깨너머로 배울 수 있었습니다

이를 통해 남아있는 일말의 불안함을 해소하고

내 투자에 확신을 얻을 수 있었습니다

마지막으로 투자 의사 결정을 하고

평일에 하루 휴가를 쓰고 임장지로 갔습니다

마지막 후보 물건을 빠르게 보고

매물 문의를 넣어서 그날 가계약금까지 쏠 생각으로 간 것이었습니다

한 오후 2시경에 매물 문의서를 망구 튜터님께 보냈고

곧이어 전화가 왔습니다

보내주신 OO단지 주변 부동산 다 들어가보셨어요?

△△단지 가기로 되어있던데 거기는 다 보셨나요?

지금 물건도 괜찮지만 다 돌아야 후회가 없을거에요

오늘 저녁까지 해당 단지들 부동산 다 들어가보고 물건 다보고

매물 문의 다시 올리세요 - @망구 튜터님

해당 단지들은 뭔가 애매하게 부동산을 방문하고

매물도 그렇게 많이 보지 않은 상태였습니다

할 일을 다 하지 않고 매물 문의서부터 보낸 것 같아 부끄러웠습니다

할 수 있는 것들 다 해보고 문의서를 다시 올리자 생각했습니다

이 과정에서 OO단지에서는 좀 더 저렴하거나 비슷한 물건들을 더 찾을 수 있었고

이는 뒤에 나오지만 물건이 없어지는 과정에서 든든한 플랜B, C가 되어주었습니다

△△단지에서는 제가 원하는 조건의 물건이 없는 것을 확인했습니다

그렇게 해당 단지의 주변 부동산을 모두 들어가보고

더 싸고 조건 좋은 물건이 없는지 확인한 후에 다시 매물 문의를 넣었습니다

매물 코칭 해주신 망구 튜터님,

자유를향하여 멘토님 감사합니다

| 원칙을 지키는 투자

매물 코칭을 통해 투자를 해도 좋다는 말씀을 듣고

부사장님께 매수 의사를 밝히려 연락을 드렸는데

물건을 거두셨다는 안타까운 말씀을 들었습니다ㅠ

해당 단지는 실수요자들과 투자자들의 뜨거운 관심으로

불타오르는 듯해 보였습니다

며칠새 물건의 가격이 오르고 매도자들은 물건을 거둬들였습니다

(이거슨 상승장에서의 모습..?ㅜ)

그때의 시간이 오후 8~9시 정도였고

저는 집으로 돌아가고자 터미널에 있던 상태였습니다

부사장님께서도 거래를 성사시키기 위해 다른 물건을 추천해주셨습니다

가격은 0백만원 더 비싸지만 층이 더 좋았습니다

사장님께 지금 바로 물건을 보고싶다고 말씀드렸습니다

동시에 튜터님께 넌지시 이런 물건이 있다 하면서 말씀드렸습니다

튜터님께서도 무조건 보고 사야한다고 원칙의 문제라고 말씀해주셨습니다 (튜터님 감사합니다)

하지만 문제는 점유자인 세입자가 집 밖에 계시다는 것이었습니다

부사님께서는 연식이 좋으니 안봐도 괜찮다며

다른 물건을 봤으니 그냥 가계약금을 쏘라며 엄청나게 설득을 하셨습니다

"사장님, 무슨 말씀이신지는 저도 알아요

저도 큰 하자가 없을 거라 생각해요

하지만 제가 앞으로 투자를 평생 해나갈건데

물건을 보고 사는건 원칙의 문제에요"

사장님께서는 기다려보라며 끊으셨고

저는 일말의 희망을 안고 쏘카존으로 돌아갔습니다

잠시후 다시 전화가 와서 세입자로부터

비밀번호를 받아냈다는 연락을 받았고

저도 곧바로 단지로 가겠다고 말씀드렸습니다

직접 다시 단지로 돌아가 물건을 확인해보니

해당 매물도 다행히 하자 없이 깔끔했습니다

그리고 튜터님의 메세지도 와있었습니다

"가격 조정 해야해요 조금이라도

0.0 목표로 해봐요 거기까지 못가도"

| 협상

저는 살면서 네고라는 것을 해본적이 거의 없습니다

여태까지 남에게 아쉬운 소리, 부탁의 말을 해본 적이 거의 없었습니다

부탁할 일도 없고 그냥 내 할 일만 잘하며 살면 그만이라 생각해왔습니다

작년 투자의 직전 순간에 협상을 했을 때 허무하게 끝이났고

원하는 매수가를 달성하지 못해 투자로 이어지지 못했습니다

과연 이번에는 달랐을까요?

이번에 투자하려는 단지는 위에서 언급했듯이

실거주 수요, 투자 수요가 몰리는 상황이었습니다

이미 0.00에도 계좌가 나오지 않았다는 이야기를 들었고

무리한 네고에 물건이 거둬지는 상황이었습니다

투자 매물 매도자의 상황도 급한 부분이 보이지 않았습니다

가격이 절대로 안깎일 것 같은 상황에서

망구 튜터님께서는 무조건 가격 조정 해야한다고 하셨습니다

안되면 마지막에 50만원이라도 더 얘기해보라고 하셨습니다

마음이 어려웠습니다

그냥 현재 가격 그대로 매수하겠다고 말씀드리고 싶었습니다

차라리 층은 좀 더 낮지만 가격도 더 낮은 플랜B 물건을 하고싶었습니다

하지만 이내 스스로를 내려놓고 한번 해보자 생각했습니다

"하.. 사장님 진짜 죄송한데 0.0억으로 한번 말씀드려주세요"

"뭐라고요? 안돼 안돼 0.00억에도 계좌 안나왔단 말이야. 물건 들어갈지도 몰라"

"집도 진짜 어렵게 봤잖아요. 해주시면 바로 가계약금 쏠게요. 저 진짜 할거에요

저 운전하고 터미널로 다시 갈테니 그동안 한번만 꼭 말씀드려주세요"

"알았어요.."

과연 이번에는 가격이 깎였을까요?

아쉽지만 가격이 깎이지 않았습니다

거의 빌듯?ㅜ 말씀드렸지만 결국 50만원도 깎지 못했습니다

사장님께서 복비 깎아줄테니 그냥 하라고 하셨습니다

그건 아니라고 복비는 다 드릴거라고 말씀드렸습니다

"50만원도 안깎아준대요.

사장님, 이제 어떡하실거에요?"

저는 이 매물에 투자를 했을까요?

층이 좀더 낮지만 저렴한 플랜B 물건에 투자했을까요?

아니면 투자를 하지 않았을까요?

결국 조금 더 가격이 나가지만

층이 좋은 원래 물건에 투자하기로 했습니다

왜냐하면 0백 가격 차이를 고려했을 때 층이 좋은 원래 물건을 하는게

가격 상승, 전세 경쟁력, 환금성 측면에서 더 낫다고 생각했기 때문입니다

가격이 깎이지 않아도 이미 충분히 싸다고 생각했고

가격이 감당 가능한 수준이며 잃지 않을 것 같다는

생각이 들었기 때문에 매수 의사 결정을 할 수 있었습니다

"사장님 저 할게요"

| 가계약&본계약

강의와 100건이 넘는 실전 경험담 본깨적을 통해

가계약금을 보내기 전 가계약서를 잘 작성해야한다는 것을 알고있었습니다

사장님께 가계약 문구를 요청드렸고 저도 조사해둔 특약을 준비했습니다

해당 물건의 상황은 다음과 같습니다

세낀 물건. 임차인 재계약 의사 있음

현 시세 기준 전세금 2천만원 정도 높음

약 6개월 후 잔금

그로부터 10여일 후 전세 만기

처음이기 때문에 가계약서 내용이 이해가 가지 않는 부분도 있었고

어떻게든 잔금 리스크를 줄이기 위해 특약 내용을 넣고 수정하고 반복했습니다

잔금을 전세 만기 뒤로 미룰 수 있게끔 하려다가

궁지에 몰린 매도자가 너무 낮게 전세를 빼버리고

승계해버릴까봐 퇴로를 만들어주기도 했습니다

중도금도 처음에 바로 하기로 했다가

전세 재계약이 되면 하는 것으로 바꾸었습니다

나를 지켜주는 것은 계약서 문구 뿐이라 생각했습니다

내용이 이해가 가지 않는 부분은 해소하려 했으며

나를 지켜줄 수 있는 것은 요청했습니다

거의 10시부터 11시반까지 문구 조율을 하다가

시간이 너무 늦어 다음날 다시 이야기 하기로 했습니다

돈을 넣지도 않았는데 계약이 파기되는 것은 아닌지 걱정되었습니다

협상도 그렇고 계약서 부분도 그렇고

솔직히 다 때려치고 싶을 정도로 힘들었습니다ㅜㅜ

요청을 하는 것도 힘들고 관철시키는 것도 힘들었습니다

너무 깐깐하게 구는 것은 아닌가 싶었습니다

정말 힘들었지만 그래도 했습니다

치열하게 고민하고 노력했습니다

계약 문구와 특약을 통해 리스크를 줄이기 위해 노력했습니다

있는 리스크는 없애기 위해 노력했습니다

걱정이 되는 부분이 없도록 이해가 가지 않는 부분은 해소했습니다

사장님께 처음이니 이해해달라고 말씀드리며 요청했습니다

같은 의미라면 내가 원하는대로 넣어달라 말씀드렸습니다

다음날 오전 내내까지 조율을 통해

결국 만족할만한 내용으로 완성했고 정오 무렵이 되어서야

매도인의 동의 문자를 확인한 후 가계약금을 보냈습니다

| 확신을 가진 투자

확신을 가진 투자

= 원칙을 가지고

어떤 상황에서도 지키며

모든 과정마다

내가 할 수 있는

최선의 노력을 다 한 투자

힘들었던 투자 과정을 통해 확신을

가진 투자를 경험할 수 있었습니다

제가 생각한 확신을 가진 투자는

투자의 각 과정을 배운대로 순서에 맞게 진행하며

어떠한 예외 상황에서도 원칙을 지키며

모든 과정에서 내가 할 수 있는

최선의 노력을 다한 투자라는 생각이 들었습니다

현재 시장 상황에서 내 실력 안에서

가장 가치있고 나에게 가장 맞는 물건을 찾아내어

투자하는 것이라는 생각이 들었습니다

현 시장에서 나에게 이보다 더 좋은 물건은 없다

후회하지 않을 만큼 최선을 다 했다는 생각이 들었습니다

그럼에도 100% 완벽할 순 없습니다

왜냐하면 저는 처음 투자하는 초보자이기 때문입니다

부족한 나머지 2%를 채워주는 것이 매물 코칭이라 생각합니다

거인의 어깨를 빌려 내가 보지 못하는 리스크를 확인하고

내 생각에 확신을 더 할 수 있었습니다

| 얻은 것

어떤 상황에서도 이번에 배운 것처럼 똑같이 투자해나갈 수 있겠다는 자신감을 얻었습니다

어떤 상황에서도 타협하지 않고 원칙을 지키는 것을 배웠습니다

어떻게든 매물을 보고 가격을 깎을 수 있도록 스스로를 내려놓는 경험을 했습니다

똑같은 거시환경, 정책 환경 속에서도

생활권마다 단지마다 분위기가 다를 수 있다는 것을 경험했습니다

자산이 없다면 하락장을 무서워할 필요가 없다는 것을 배웠습니다

가치를 볼 줄 안다면 하락장은 이전 상승장에 매수할 수 없었던

더 좋은 자산을 매수할 수 있는 너무 좋은 기회라는 것을

혹은 이미 가치있는 자산을 더 싸게 매수할 수 있는 기회라는 것을 배웠습니다

단순히 어떤 아파트를 샀다는 결과가 중요한게 아니라

어떤 과정을 거쳐서 샀느냐가 더 중요하다는 생각이 들었습니다

왜냐하면 아파트를 산다고 끝이 아니라

사는 것은 매수, 보유, 매도의 과정 중 하나일 뿐인데

나머지 보유, 매도의 과정에서도 올바른 선택을 하기 위해서는

어떤 과정을 거쳐 매수했느냐가 정말 중요하다는 생각이 들었습니다

1호기는 더 버는 투자는 욕심이라는 생각이 들었습니다

잃지 않는 것으로 충분하다는 생각이 들었습니다

그리고 잃지 않을 것 같다는 생각이 들었습니다

그리고 결국에는 모든 것이 감사하다는 생각이 들었습니다

| 감사합니다

절대로 저 혼자만의 힘으로 여기까지 왔다고 생각하지 않습니다

많은 분들의 도움으로 첫 투자를 하게 되었습니다

정말 바쁘신 와중에 원칙을 지키고

후회없는 투자할 수 있도록 지도해주신

망구 튜터님께 감사드립니다

거인의어깨를 통해 지역을 넓게 보고

리스크를 계량하는 방법을 알려주시고

날아간 물건 안타까워해주시며 같이 고민해주신

자유를향하여 멘토님 감사합니다

연락주시고 고민들어주시고

함께 만들어주신 머선12구반

잔잔한부자 반장님

상도동예은맘 부반장님, 갱지지 부반장님

따쿵이님, 호기심빵빵님, 마그온님

산청곶감님, 모느나님 감사합니다

멀리 떨어져있지만 항상 서로 응원해주는

열반43기 34조

실준22기 붇사장님과79될조

열반47기 아파트 1채씩 4모아 자산 1구조

실준25기 아파트다내꺼3조

지기1기 지방에 등기7 생각에 설레는 2마음 어떡하조

실전20기 달달구리와 함께 5디라도 임장가조

지투14기 긍정의힘으로3시세끼임장하조

실전 21기 일(1) 오(5) 나! 비노쉬 튜터님과 임장가야지~

지투15기 1 2위를 다툴 88한 ☆건☆아들

열정메이트3기

23년도 상반기 인스타TF

선배, 동료분들 항상 지켜봐주시고 응원해주셔서 감사합니다

그리고 잘 될거라며 저보다 더 저를 믿어주고 지지해주는

아내에게 항상 감사하고 미안하고 사랑합니다

"앞으로 이번에 치열하게 물건 털고,

자존심 다 내려놓고 쩔쩔매면서 협상하고,

절실하게 매달리고, 계약 준비하는 모든 과정이

앞으로 해나가는데도 도움이 될거에요"

- 망구 튜터님