안녕하세요
월부에서 투자를 배우고 재작년에 매수했던 지방아파트가 있습니다. 당시 법인 전세 낀 매물을 매수했고 올해 4월 만기가 도래합니다.
올해부터 내후년까지 공급이 적정 이상 꾸준한 지역인데, 수익이 나지 않았고 매도 후 갈아탈 아파트도 없으며 감당 안될 수준의 역전세는 아니라서 더 보유하고자 합니다.
해당 단지 및 주변 전세를 계속 트래킹하고 있고 전세입자 모드로 전임도 하고 있는데 크게 위협적인 물건은 아직까지 없네요
기존 보증금은 2.9억이고 현재 전세 시세는 2.7억 안팎입니다. 얼마 전 통화해보니 사택담당자는 시세를 파악해두고 있고 보증금이 조정되면 재계약 의사가 있다고 합니다. 마통 한도는 충분합니다. 그러나 비용을 최소화 하고 싶기에…
여기서 어떤 프로세스로 재계약 협상을 할지 궁금합니다
- 현금이 없다며 보증금 유지를 하면 안되겠냐고 사정한다
- 보증금 유지가 어렵다고 하면 보증금은 2.9억으로 하되 현 시세와의 차액인 2천만원의 이자 4% 와 금리지원 2% 를 더한 이자비용 2년치를 일시에 지급한다고 한다.
그래도 안된다면 전세보증금을 2.8억으로 감액하자고 한다
이런 순서로 해보면 될지요?
얼마전 실거주 중인 직원과 통화했는데 만족하며 거주하고 있고 동이나 층이 나쁘지 않은 점을 어필하며 방어할 수 있을지도 궁금합니다.
사택담당자에게 재계약 안할 경우 집 알아보는 수고로움, 이사비, 복비 등 비용을 핑계 삼아서 보증금을 낮추지 않고 (혹은 적게 낮춰서) 재계약을 설득하는 것도 유효할지 궁금합니다
역전세 대응은 처음이다 보니 어디서부터 어떻게 시작할지 막막하네요.
그리고 만약 상호 합의가 된다면 일주일 내에 계약서를 가지고 사택담당자가 있는 회사로 가면 되는건지?도 궁금하네요
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댓글
안녕하세요. 겨울별님 법인세입자와 재계약을 원하시는 군요. 사택 담당자가 시세를 파악하고 먼저 보증금조정을 원한 상태이구요. 이사비 등 비용과 거주자 만족도를 들어 2.9억으로 유지하는 협상을 제시해보시는 것은 당연히 해 볼 수 있는 것인데요 사택은 말그대로 '회사가 제공하는 집'이기 때문에 회사에서 제공하는 예산이 시세대로 조정되었다면 불가능할 수 있습니다. 그런 관점에서 2번 협상은 안될 가능성이 높구요. 아직 예산이 확정되지 않았다면 3번정도로 조정될 수 있으면 좋을 듯 합니다. 계약장소는 담당자와 협의하셔서 정하시면 될 것 같아요. 무사히 재계약 성공하시길 응원드립니다!!!!
겨울별님 안녕하세요. 투자물건의 역전세 대응이 궁금하신 것 같습니다. 생각하시는 프로세스가 사실 정석이나 법인 세입자라는 특수성이 있어서 지니님 말씀처럼 2번안은 어려울 것 같습니다. 법인은 전세금에 대해서 KB시세를 기반으로 내부에서 결재를 태워서 예산을 받아 사택을 지원하는 프로세스입니다. 따라서 겨울별님이 이자에 대한 비용을 지불한다는 조건은 법인세입자에게는 대안이 되기 어려운 상황입니다. 법인 세입자의 경우에는 주변 시세보다는 단지의 KB시세가 가장 중요한 부분이기에 이부분을 확인해보시는 것이 좋을 것 같습니다. 도움되셨길 바래요.
겨울별님 법인 전세 재계약으로 질문해주셨군요! 일단 법인은 개인 전세입자와는 조금 차이가 있기에 협상 과정에서 내놓을 수 있는 카드가 한정되실 듯합니다. 다른 댓글에서도 이 부분을 잘 짚어주신 것 같아요^^ 일단 저라면 전세금을 그대로 유지하는 것에 대해 넌지시 먼저 말씀드려 볼 듯합니다. 그런데 질문을 보니 사택 담당자가 전세 시세대로 전세보증금을 낮추고 싶은 마음이 있는 듯합니다. 그럼 별님께서 말씀하신 3번으로 한 번 더 협상해볼 것 같고, 만약 그도 되지 않는다면 2.9억으로 전세를 새로 맞추는 것이 객관적으로 가능한지(이 부분이 가장 중요할 듯합니다.) 전세를 새로 맞추는 것과 마통 이자의 비용적인 부분을 비교해보고 뭐가 더 나은지 판단하시면 좋을 것 같습니다. 전세를 새로 맞춘다면 집 상태에 따라 보수비용, 중개비 등이 추가로 들게 될텐데 마통 이자보다 더 든다면 전세금을 돌려주더라도 연장을 하는게 나을 듯합니다!^^ 무사히 해결되시길 바랍니다!
