[지투기 32기 5천안 투자해서 9억 만들조 레알자유인]아니 이렇게 찍어주셔도 되는겁니까?! -지투기3주차 강의후기

1. 강의를 듣게 된 계기 / 해결하고 싶었던 문제

지방투자 기초반을 들으면서
내 첫 지방 1호기 후보 도시는 자연스럽게 천안으로 정해졌다.
서울에서 접근성도 괜찮고, 산업단지·학교·생활권 구조도 나쁘지 않고,
무엇보다 강의 과제도 천안이었기 때문에
“여기가 내 첫 무대가 되겠구나” 하는 생각이 컸다.

그래서 실제로 지금 천안에서 임장을 진행 중이다.

• 분위기 임장으로 시 전체의 결을 보고
• 단지 임장으로 주요 단지들 위주로 돌면서
  상권, 학교, 도로, 지형까지 쭉 밟아봤다.

문제는 이거였다.

“천안이 도시로서 나쁘진 않은데,
지금 당장 들어가도 되는 타이밍인가?”

공급 물량 이야기가 계속 마음에 걸렸고,
역전세·입주 폭탄 기사도 한두 번씩 보이다 보니
“좋은 도시인데, 내 1호기 타이밍으로는 맞나?”라는 고민이 생겼다.

그래서 3강을 들으면서
천안을 실제 임장까지 한 상태에서

• 지금 여기서 바로 들어가야 할지,
• 아니면 대구 같은 다른 도시를 먼저 봐야 할지,
  ‘순서와 타이밍’을 정하고 싶어서 수업에 집중해서 들었다.

2. 강의를 듣고 가장 크게 깨달은 점 (느낀 점)

1) “도시 선택”이 아니라 “순서와 타이밍”의 문제다

2강에서 천안을 공부할 땐
데이터와 지도를 보면서
“장기적으로는 충분히 좋은 도시”라는 확신이 들었다.

지금 직접 와서 분위기임장, 단지임장까지 해보니
그 느낌은 더 강해졌다.

• 실제로 사람 사는 온기가 느껴지는 생활권
• 상권·학군·직장 분포
• 도로망과 지형, 언덕 여부

이런 것들을 몸으로 느껴보니까
“천안 자체는 분명히 괜찮은 도시”라는 건 확실해졌다.

하지만 3강에서 공급과 사이클 이야기를 다시 듣고,
거기에 내가 모은 천안 입주 물량 데이터를 같이 보니까
결론이 이렇게 정리됐다.

“천안은 들어가고 싶은 도시지만,
지금 내 1호기 타이밍은 조금 더 기다려야 하는 도시다.”

한편으로는 강의에서 다룬 구조를 대구에 대입해 보니,
대구는 공급 이슈가 있긴 해도

• 이미 많이 빠진 구간
• 실수요가 받치면서 바닥을 다지는 구간
  이 섞여 있는 상황이라
  **“지금 공부해서 진짜로 들어갈 타이밍을 잡아야 할 도시”**로 보이기 시작했다.

정리하면,

• 천안 → 도시 좋고 구조도 괜찮다. 다만 공급 때문에 기다림이 길 수 있다.
• 대구 → 공급·미분양 등 겁나는 말이 많지만, 그래서 오히려 골라 들어갈 구간이 생기는 도시.

이렇게 **“어디가 좋냐”에서 “어디를 언제 하냐”**로
생각이 완전히 바뀐 게 이번 3강의 가장 큰 수확이었다.

2) 임장은 ‘지금 살 도시’가 아니라 ‘앞마당 훈련장’이 될 수도 있다

천안에 와서
분위기임장·단지임장까지 해보면서
처음엔 “여기서 바로 사볼까?”라는 생각도 솔직히 들었다.

근데 3강 내용을 천안에 그대로 대입해 보니
지금 이 임장은

“사기 위한 임장”이라기보다
앞으로 지방 여러 도시를 볼 때 쓸 기본기를 다지는 임장
이라는 생각이 들기 시작했다.

• 도시를 0단계(분위기) → 1단계(단지)로 밟는 순서
• 생활권·학군·상권을 어떻게 연결해서 볼지
• 단지별로 세대수/연식/상품성을 현장에서 어떻게 점검할지

이런 것들을 천안에서 연습해놓으면
나중에 대구든, 다른 도시든
속도와 밀도가 훨씬 빨라질 거라는 확신이 생겼다.

천안 임장을 “지금 당장 살 집 찾으러 온 여행”으로 볼 게 아니라,
앞으로 지방 여러 도시를 돌기 위한 근력 운동으로 보기 시작하니
마음이 한결 편해졌다.

3. 강의를 듣고 앞으로 실행하고 싶은 점 (적용점)

1) 천안은 ‘훈련장 + 장기 관찰 도시’로, 대구는 ‘실전 타깃 도시’로 분리

지금 구조를 이렇게 잡았다.

• 천안
  • 이미 분위기·단지 임장을 끝낸 만큼
    “지방 도시를 보는 프레임을 검증하는 훈련장” 역할로 활용.
  • 공급이 실제 가격·전세에 어떻게 반영되는지
    앞으로 1~2년을 꾸준히 관찰하는 모니터링 도시로 가져간다.
• 대구
  • 노량진 오피스텔 매도 이후
    실제 돈을 넣을 1호기 후보 도시.
  • 생활권·급지·연식·전세 수요를 기준으로
    단지 리스트업과 시세 트래킹을 본격적으로 시작한다.

이렇게 역할을 나누고 나니까
천안을 ‘지금 못 사서 아쉬운 도시’로 보는 게 아니라,
**“내 눈을 키워준 도시, 다음 사이클을 기다리는 도시”**로 볼 수 있게 됐다.

2) 천안에서 배운 임장 패턴을 대구에 그대로 복붙하기

천안에서 이미

• 0단계: 분위기임장(도시 전체 동선·생활권 파악)
• 1단계: 단지임장(주요 단지 위주로 구조·상권·학군·언덕 체크)

여기까지 밟았으니,
이제 같은 패턴을 대구에 그대로 옮기는 게 다음 단계라고 생각하고 있다.

1. 대구 지도 펴고 생활권·학군·상권 라인 나누기
2. 랜드마크·선호 신축·준신축·준구축 단지들 미리 뽑아두기
3. 노량진 오피스텔 매도 진행 속도에 맞춰
   실제 대구 0·1단계 임장 계획 세우기

천안에서 이미 한 번 해본 패턴이라
두 번째 도시는 조금 더 여유 있게,
그리고 더 효율적으로 볼 수 있을 것 같다.

3) 공급·전세 흐름을 천안과 대구 모두에서 비교해보기

공급 때문에 천안의 기다림이 길어질 수 있다는 걸 알게 된 만큼,
이 부분은 앞으로 천안 vs 대구를 동시에 비교하면서
공부해보려고 한다.

• 천안: 입주 예정 물량 / 전세가 흐름 / 미분양 여부
• 대구: 입주 물량이 몰린 구·생활권 / 그 지역 전세·매매 바닥 다지기 상황

이걸 한 장의 표와 캘린더로 정리해서,
**“어느 도시가 먼저 턴(반등)하는지,
어느 구·어느 상품이 먼저 살아나는지”**를 보는 연습을 해보고 싶다.

이 과정이
결국 **“언제 노량진을 정리하고,
어느 도시 어느 단지에 자금을 꽂을지”**를 정하는 기준이 될 거라 본다.

4. 앞으로 6개월간 목표

1. 천안 임장보고서 완성하기
   • 이번 분위기임장·단지임장에서 느낀 점을
     생활권별로 정리
   • “천안이 왜 좋은 도시인지,
     왜 지금은 들어가지 않기로 했는지”를 문장으로 정리해두고 트레킹하기 (다음투자지역으로 인식)
2. 대구 1호기 후보 도시화 시작
   • 대구 생활권·학군·상권 구조 정리
   • 대표 단지 8~10개 시세 트래킹 3개월 이상 진행
   • 실제로 “이 정도면 노량진 매도 후 바로 들어갈만 하다” 싶은 후보 2~3개 만들기.
3. 공급·전세 흐름 천안 vs 대구 비교 기록
   • 월별로 입주 물량·전세 시세를 동시에 기록하면서
     “어느 쪽이 먼저 숨을 고르고 올라오는지”를 관찰.
4. 노량진 오피스텔 매도 시나리오와 대구 입성 시나리오 연결
   • 매도 특강에서 만든 매도 기준 +
     이번 지방투자 기초반에서 만든 도시·단지 기준을 합쳐서
     **“팔면 어디로, 어떤 순서로 움직일지”**를 한 번 완성본으로 써볼 계획이다.

정리하자면,
지금 나는 천안에서 뛰고 있지만,
돈은 대구로 갈아탈 준비를 하고 있는 상태다.

천안 임장은 앞으로 지방 여러 도시를 볼 때 쓰게 될
내 임장 패턴과 감각을 만들어 준 훈련장이 됐고,

대구는
노량진 오피스텔을 정리한 뒤
실제로 1호기를 꽂아넣을 수 있을지
진지하게 검토하게 된 도시가 됐다.

이제 남은 건
강의에서 배운 기준을 가지고
천안·대구 두 도시를
숫자와 발걸음으로 계속 쌓아가는 일이라고 생각한다.