내집마련 이것만은 반드시 기억해야합니다! [대흙]

안녕하세요

대기만성 흙수저 대흙입니다.

내집 마련을 하면서 가장 고민 되는 것은 무엇일까요?

현재 사는 곳은 직주근접에 신축이라 실거주 만족도는 최상이에요. 그리고 2년 후 지하철 역 개통이 된다는 호재가 있지만 아이 학군과 집값 때문에 이사하고 싶어요. 

주담대 대출을 받아갈 수 있는 곳은 상위 입지의 비역세권 구축 또는 작은 평수 밖에 없어요…

급지를 올리려면 평수나 직주근접, 역과의 거리를 포기해야 하는데 아이를 키우며 현실적으로 어디까지 가야될지 잘 모르겠어요…

아마도 집값이 더 오를 곳은 상위입지 임은 마음으로는 알지만 행동으로는 옮기기 쉽지않은 심리적 허들이 가장 클 것 같습니다. 

그리고 상위입지는 이미 가격이 오른 것 같은데, 이런 곳을 사도 될지에 대해 고민이 많으실 것 같아요. 

그래서 오늘은 이런 부분은 어떻게 해결하면 좋을지 말씀드려 보겠습니다.

# 1주택 갈아타기는 아직 유효합니다.

상급지의 집값이 빠진다면 하급지 내 집도 가격이 빠질 거에요.

1. 동탄역 나름 역세권 15년 33평 시범리슈빌 11.3억/5.5억
2. 분당에 위치한 94년 22평 효자촌그린타운 11.8억/5억 

아직 효자촌그린타운의 실거래가는 올라오지 않았지만, 훨씬 구축에 평수도 작은 효자촌 그린타운의 호가가 33평 동탄역시범리슈빌과 비슷합니다.

물론, 해당 아파트를 팔고 갈아타라는 말씀을 드리는 것이 절대 아닙니다. 또한 분당수지 등 상급지의 아파트가 단기적으로 가격이 오른 것은 사실입니다. 

다만, 내가 거주하는 집 또한 몇 년 전에 비해 오른 것이므로, 오른 것을 팔고 더 좋은 집으로 갈아타겠다는 1주택 갈아타기 전략은 아직까지 유효하다는 말씀을 드리고 싶습니다.

여기서는 단기적으로 너무 비싼 가격을 잡지 않도록 분당 뿐만이 아니라 서울과 수지 등 범위를 넓혀서 감당 가능한 예산 안에서 최대한 가치있고 좋은 집을 찾는 것이 중요합니다.

다른 예를 하나 더 들어볼까요? 

1. 강서구 하위 생활권 방화동 94년 19평 방화5단지 6.9억/3.5억

2. 인천 연수구 송도에 위치한 05년 33평 송도풍림아이원1단지 6.2억/3.8억

    

    

   

방화동이 서울 내에서 떨어지는 주거지에 주거환경이 좋진 않아도 김포공항, 마곡 등의 직장을 옆에 끼고 5호선이 들어

가는 역세권이다보니 주요 직장 접근성이 나쁘지 않습니다.

연식이 좋았을 때는 두 단지의 가격차이가 3억 이상 났지만 현재는 방화동 10평대 아파트 값의 2배가 넘었습니다. 

이후에 시간이 지나면서 점점 격차가 좁혀지더니 지난 21년 상승장 당시에는 전고점이 비슷하고, 현재는 오히려 방화동 10평대가 더 앞서나가는 모습을 볼 수 있습니다.

결국 아파트 자체의 연식이 좋았을 때는 하급지보다 더 비쌀 수 있지만 시간이 가면 갈수록 건물의 가치는 빠지고 땅의 가치만 남게 되는 것입니다.

# 그럼, 감당 가능한 예산은요?

저축액의 ⅔을 원리금 상환으로 한다면 안전합니다.

예를 들어 한달에 300만원 저축! (월급이 아닙니다.) 저축이 가능하다면 한 달에 나가는 대출 상환 원리금이 최대 200만원을 넘지 않는 것이 안전합니다. 

주담대 만기 30년, 연 이자율 4.5%라고 한다면 1억당 월 상환액이 50만원 정도 됩니다. 

그렇다면 위의 예시에서 대출 상환 원리금이 200만원을 넘지 않는 것이 좋다고 말씀드렸으니, 주담대는 약 4억 정도 받으면 충분히 감당 가능한 금액인 것을 알 수 있습니다.

부동산계산기

이렇게 계산하는 이유는 매달 모아지는 돈이 없으면 생활이 타이트해지는 것은 물론, 시장의 일시적인 하락 등 변동이 있으면 가치있는 집임에도 심리적으로 버티기가 어려워지기 때문입니다.

가치있는 집을 샀다고 해서 끝이 아닙니다. 온전히 가치를 찾아가고 매도를 할 때까지 안전하게 보유하는 것이 정말 중요합니다!

결국은 기회가 있을 때 나의 이자 비용보다 나중에 집값 상승률이 더 높을 것 같다고 판단이 되는 집이라면 기회를 잡는 것을 추천드립니다!

# 천만원으로 무슨 가방 살거에요?

가방을 고르고 고르듯이 집도 신중히 결정해야 합니다.

여러 후배님들을 뵙다보면 같은 예산으로도 하나의 지역을 콕! 짚어서 보시는 분이 있는 반면, 여러 곳을 둘러보고 신중하게 결정하시는 분들이 있습니다.

물론 개인적인 사정(직장이나 본가, 처가 등)이 있을 수 있지만 아쉬울 수 있습니다.

천만원으로 명품가방을 산다고 생각해보세요.

아마 천만원으로 살 수 있는 가방을 찾아보고, 매장에 방문해서 메보고, 어울리는 옷도 찾아보고, 거울도 보고 하실 겁니다.

만약, 어떤 집을 살 지 다른 사람에게 그냥 묻기만 하는 것이라면, 이 질문의 의미는 ‘이 가방 괜찮아요?’라는 질문과 다름 없습니다.

따라서, 같은 종잣돈으로 최선의 선택을 하고 싶다면 같은 돈으로 여러 지역들을 보시길 진심으로 추천드립니다.

그리고 그것을 잘 모르겠다면 우선은 강의를 수강해보시길 추천드립니다. 그리고 지역을 ‘퉁’치지 말고 입지 우선순위를하나 하나 적어보시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.