안녕하세요
꿈을 닮고싶은 투자자 꼼다입니다
최근에 임차인 중도퇴거로 다시 세를 맞췄는데요🥹
이 과정을 복기하고자 글로 남겨봅니다
계약 6개월만에 임차인이 나간다고요?
저는 작년 여름 공실에 새임차인을 맞추며 1호기를 했는데요
계약한지 6개월만에 임차인에게 연락이 옵니다
임차인은 해당 지역 대기업을 다니고 있기에 중도퇴거를 할 거라고 전혀 예상하지 못했습니다..
청천벽력같은 소식 속에 멘붕이 올 뻔 했지만
다행히 현재 지투반이라는 환경 안에 있어
튜터님과 조원분들의 도움을 받을 수 있었는데요
https://cafe.naver.com/wecando7/11642646?tc=shared_link
위 칼럼을 읽고 임차인 중도 퇴거 시 확인해야 할
리스트를 정리하기 시작했습니다
간단히 말씀드리자면
갱신권 유무 파악 > 새임차인이라 해당없음
주변시세파악 > 해당 생활권 84 전세 2개 / 59 1개있음. 1호기단지 최근실거래가 2천 오름
임차인 협조요청 > 전세금 돌려드릴 돈이 없고 중도 퇴거이기에 정중히 협조요청, 부사님께도 상황 말씀드리고 협조요청드림
계약연장에 대한 증거 > 나가는 날짜 및 새임차인 입주 문자로 동의 받음
기존 물건 리스크 확인 > 1호기로 리스크 없음
위와 같은 순서로 임차인,부사님 협조를 받아 진행하였습니다. 또한 계약 만료 전 중도 퇴거이기에 중개수수료는 임차인이 부담하셔야 한다는 점도 고지했습니다.
추가로 갑작스런 임차인의 퇴거 사유를 알아내보려고 했는데요. 타지역으로 옮겨야 한다고만 말씀하시고 사유를 절대 얘기 안해주시더라고요,,
(혹시라도 회사 발령 문제라면 임시거주비, 사택등을 이용해 최대한 출퇴근 할 수 없는지 고려해볼 수 있습니다)
잘한 점 : 칼럼읽으며 챙겨할 부분 정리한 것
아쉬운 점 : 1호기 임차인 새세팅 시 만기시점 공급리스크 확인못함
네? 2년 뒤에 1호기 지역에 공급이 있다고요?
해당 지역에 워낙 전세가 없었기에 세를 맞추는 부담감은 없었는데요
문제는
1.임차인이 최대한 빨리 나가고 싶어한다는 것
(1월에 연락해 2월에 나가고싶다 하심..ㅎㅎ 알고보니 집을 미리 구하셨다……)
2.현재 기준으로 2년 세를 맞출 경우 의미있는 공급과 맞닥뜨린다는 점입니다.
1번 문제의 경우 시간이 너무 촉박하기에 최대한 협조하겠지만 기간 안에 못맞출 수 있다고 고지를 드렸고, 임차인분은 월세보증금이라도 빼줄 수 없냐고 하셨습니다.
하지만 임차인의 질권설정/채권양도의 경우 돈을 임차인에게 직접 돌려줘선 안되기에 확인이 필요했고,
채권양도통지서 확인 시 보증금 전액 은행 반환으로 임차인에게 일부도 돈을 돌려줄 수 없었습니다.
위 내용을 임차인분께 전달드리며, 최대한 빠른 전세 빼기를 위해 적극적인 협조를 부탁드렸습니다.
(현 시세로 전세가 2천만원 올랐지만, 빠른 전세빼기를 위해 가격을 올리지 않음)
참고로 임대인이 지나치게 시세 대비 높은 전세가를 고수하며 신규 임차인을 받으려 할 경우
이는 손해경감의무 위반으로 해석될 여지가 있고
추후 분쟁이나 소송으로 이어질 경우 임대인에게 불리하게 작용할 수 있습니다.
2번 문제의 경우에는 편익과 비용을 따져보고 선택해야 했습니다.
| 2년 전세 | 1년반 전세 | 1호기 매도 |
편익 | 전세 세팅 쉬움 | 공급 피해서 매도 가능 | 공급 리스크 피할 수 있음 / 더 좋은자산으로 갈아타기 가능 |
비용 | 공급으로 인한 매도불가 혹은 역전세 / 갱신권 사용 시 보유기간 늘어남 | 전세세팅 쉽지않음 / 임차인은 2년 거주 주장할 수 있음 | 아직 1호기 충분히 쌈 / 손에 쥔 투자단지 없음 |
위의 내용을 바탕으로 현 시세대비 낮은 전세가로 단기 전세 (1년 6개월) 를 맞추는 것으로 결정하고 행동했습니다.
잘한 점 : 채권양도 및 현 상황 편익과 비용 따져본 점
아쉬운 점 : 1호기 매도 시 손에 쥔 투자단지 없는 점
공급이 부족한 지역의 힘
현 시세보다 낮은 전세가로 광고한 덕에
이틀만에 8명의 손님이 집을 보고 갔고
단기 계약임에도 금방 전세를 맞출 수 있었습니다.
새 임차인과 계약 시 우리가 늘 쓰는 특약에 더불어
계약기간은 잔금일로 부터 1년6개월(18개월)로 거래당사자 쌍방은 상호협의하였으며 선보상의 개념으로 현재의 전세시세보다 낮은 보증금으로 조정하여 계약을 체결함. 계약갱신요구권을 사용하지 않는다는 조건에 임차인은 차후 의의를 제기하지 않는다는 내용을 명시하였습니다.
이번 경험을 통해 느낀 점은
1.지방에서 공급의 중요성
2.임보 결론에서 케이스별 단지를 똑바로 뽑아야 하는 이유
크게 위 두가지인데요
사실 1호기 매도의 특수한 상황을 한번도 고려한 적 없었기에 안일하게 결론을 뽑았습니다,,
이번 상황을 통해 "돈이 언제 어디서 생길지도 모른다"는 말을 체감했습니다
앞으로는 매달 진심을 다해
늘 준비된 투자자가 되도록 노력하겠습니다!
마지막으로 제가 놓친 부분까지 세세하게 챙겨주신
랄라튜터님⭐️, 스완조장님, 크로님과
응원주신 모든 동료분들 진심으로 감사합니다🤍
