안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
부동산 시장이 어렵다는 이야기 많이 들으셨죠?
금리도 높고 거래도 줄었고 뉴스만 봐도 분위기가 좋지 않다는 걸 느끼실 수 있는데요.
시장이 어렵다 어렵다 해도 여전히 내 집 마련을 고민하는 분들, 투자할 타이밍을 계속 보고 있는 분들이 있습니다.
이렇게 시장이 애매할수록 판단이 더 급해져 위험한 선택을 하기도 합니다.
명의만 빌렸어요…
그 대표적인 문제가 명의신탁입니다.
A가 자기 돈으로 집을 샀는데 등기부등본에는 실제 소유자가 아닌 B의 이름이 올라가 있는 거죠.
겉으로 보면 B가 집주인처럼 보여도 실제로는 A인 구조입니다.
예전에는 세금을 줄이거나 주택 보유 수를 조정하기 위해 이런 방식으로 명의를 바꿔가며 부동산을 취득하는 일도 적지 않았습니다.
하지만 지금은 명의신탁이 불법입니다.
1995년에 제정된 부동산 실명법에 따라 부동산은 원칙적으로 실제 소유자 이름으로 등기해야 합니다.
즉, 실제 소유자와 등기 명의자가 다르면 위법입니다.
어떻게 처벌될까요?
어떤 분들은 명의를 빌린 사람만 문제라고 생각하시는데요.
명의신탁은 명의를 빌린 사람뿐 아니라 명의를 빌려준 사람도 모두 처벌 대상이 됩니다.
법에서는 명의신탁에 관여한 당사자 쌍방을 함께 책임지도록 규정하고 있습니다.
형사처벌과는 별도로 해당 부동산 가액의 최대 30%까지 과징금이 부과될 수 있습니다.
잠깐 도와준다는 생각으로 이름을 빌려줬다가 형사 문제와 거액의 경제적 부담을 동시에 떠안게 되는 일이 벌어질 수도 있습니다.
자동으로 인정되는 것은 단 하나도 없습니다.
명의신탁처럼 보여도 명의신탁이 아닌 경우도 있습니다.
✔ 채무 담보를 위한 명의 이전
돈을 빌려주면서 담보로 부동산을 넘기거나 채권 확보를 위해 가등기·담보 목적의 이전등기를 한 경우라면 실명법상 명의신탁으로 보지 않을 수 있습니다.
✔ 공동명의로 소유하기로 한 약정
처음부터 공동명의로 소유하자는 합의가 있고 그에 따라 공유 등기를 한 경우라면 명의신탁에 해당하지 않을 수 있습니다.
✔ 적법한 신탁계약에 따른 등기
신탁법이나 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 정식 신탁계약을 체결하고 신탁재산임을 명확히 표시한 등기라면 불법 명의신탁으로 보지 않습니다.
이런 예외 사유에 해당된다고 해서 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
왜 그런 방식의 등기를 했는지, 실제 권리관계는 어떻게 정해졌는지, 조세 회피나 강제집행 회피 목적은 없었는지 등 당사자가 객관적인 자료로 입증해야만 명의신탁이 아니라는 판단을 받을 수 있습니다.
명의신탁은 안일한 생각에서 시작해 가장 큰 법적 리스크로 돌아옵니다.
부동산에서 선의는 변명이 되지 않습니다.
부동산은 사람 사이의 관계가 아니라 등기와 거래 구조로 판단되는 영역입니다.
사소해 보이는 선택 하나가 형사책임과 경제적 부담으로 이어질 수 있는 만큼 신중히 판단하시기 바랍니다.
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