전세리스크 대응 문의

안녕하세요 랄라B님 전세 빼는 것에 있어서 고민이 있으시군요.. 저도 최근에 비규제 지역을 투자하면서 전세 빼는 것에 있어 고민이 되었습니다. 3가지 방법이 있을 것 같아요. 1. 세낀물건 매수 2. 주전세 3. 집주인 협조 우선 2번과 3번은 집주인 협조가 필요한데요. 주전세의 경우 집주인이 이사갈 집이 정해졌거나 최근 다주택자 세금 중과등 관련된 이슈 때문에 집을 팔고 그 자리에 전세로 들어가는 경우나 사정이 있어 주전세하는 경우도 더러 보았습니다. 이렇게 된다면 세낀 물건과 비슷한 효과를 볼 수 있고 저는 시장 상황에 맞는 전세가로 세팅하면 좋을 것 같다고 생각합니다. 3번 집주인 협조는 대출을 받으실 수 있는 분들을 세입자로 들일 수 있습니다. 이부분은 사전에 부사님과 집주인 협조가 필요하며 3개월 뒤에 소유권이 변경되게 됩니다. 즉, 매매계약->전세 광고->매도인과 신규 세입자 계약->잔금 100만원 제외 전체 송금->3개월 뒤 100만원 주며 소유권 획득 이런식으로 진행이 됩니다. 단, 이 경우 매도인이 귀찮아하고 협조를 안하실수도 있는데 설득이 필요합니다... 저는 위의 케이스 말고 다른 케이스로도 전세를 세팅했는데요. 잔금을 6개월로 계약하고 중간에 집주인이 협조를 안하겠다 하여(원래 해주기로 함) 세입자 계약금+투자금으로 소유권 받고 세입자는 3개월 뒤에 입주하는 형식으로 진행했습니다. 위의 경우도 결국 3개월 뒤에 소유권이 변경된거나 마찬가지 효과입니다. 각 상황에 맞는 전세 세팅방법이 있고 제가 말씀드린 방법외에도 찾아보면 있을 수 있습니다. 단, 최대한 리스크를 적게 가져 가는 방향으로 매수를 해야할 것 같습니다. 투자 화이팅입니다.

친절하고 자세한 답변 감사드립니다. 한가지 궁금한 글귀가 있는데요. 잔금 100만원 제외전체송금-> 3개월뒤 100만원 주며 소유권 획득은 어떤 의미인지요

안녕하세요 랄라B님~ 전세금을 활용해 비규제지역 투자처를 찾고계시는 모습 응원드리고 싶습니다. 위에서 목부장님께서 자세하게 말씀해주시어 궁금하신 부분에 대해 알게 되셨을 것 같아요. 매매 잔금을 칠 수 없는 상황에서 리스크 관리의 핵심은 '전세가 확정되는 상태에서의 매매 계약'이라고 생각합니다. 그래야 혹시나 전세가 잘 나가지 않는 상황에서도 매매잔금을 무사히 치를 수 있기 때문입니다. 물론, 비규제지역에서 8억 후반대의 집이라면 선호도가 있는 단지일 가능성이 높기 때문에 전세입자를 못 구할 일이 많지는 않겠지만, 목표하시는 전세가격을 못 받을 수도 있기에 투자금이 더 들어가는 상황도 대비해두는 것이 안전합니다. 정리하면, 전세가 확정된 조건 (세안고/주인전세/동시계약)으로 매매 계약이 안전하고 전세 확정 전에 매매 계약을 한다면, 투자금이 더 들어갈 것을 고려해 대출여력을 확보해두시는 게 어떨까 합니다. 빠이팅입니다!!