주인전세 매물 본계약 - 매매/전세 특약 확인 요청

안녕하세요.
주인전세 매물로 2호기 계약을 진행하게 되어, 특약 검토 관련해 문의드립니다.

과거 시부모님 투자 물건을 도와드리며 특약을 충분히 챙기지 못해 아쉬움이 남았던 경험이 있어, 이번에는 사전에 확인하고자 글을 남겨보게 되었습니다.

참고로 해당 물건은 매도인이 갈아탈 물건 선매수하며 이사 날짜가 고정되었다는 단점이 있습니다. 매코 시 튜터님께서 리스크 조정을 조언해주셨으나 변경이 어려워, 고민 끝에 대응 가능한 영역으로 판단해 매수를 결정했습니다. 판단 배경은 다음과 같습니다.

• 전세를 빼야 할 시점까지 시간 여유가 있음
  • 해당 지역 전세 물건이 부족한지 오래 되었고 세입자들이 반년 이상 전부터 물건보러 다님
  • 잔금 직후 전세 광고를 바로 진행하기로 부사님과 협의
  • + 다행히 전세빼는 시점, 전출입 영향 다수 지역들 모두 대규모 공급없음
• 커뮤니티를 통해 유사 사례 대응 방법 확인
  • 3개월 앞으로 다가올 때까지 전세 안 나갈 시 긴장할 것
  • 다수 부동산에 내놓기
  • 중개수수료 더 얹어드리기
  • 최악은 잔금치기… > 여기까지 가지 말기
  • + 과거 0호기 매도 시 유사한 경험을 해봐서 심리적 부담이 상대적으로 적음

부사님께서 주신 계약서에 아래 4가지 특약이 다소 걸리는데, 경험있으신 분들의 의견을 여쭤봅니다.

1번: 중대하자 특약

건물의 노후로 인한 누수 등 중대하자 발생 시 잔금일 기준으로 잔금일 이전은 매도인이, 잔금일 이후로 매수인 책임으로 한다.

• 해당 지역은 구축이 많다보니 관행적으로 들어간다는 설명을 들었으나, 월부에서 배운 내용과는 다소 다른 것 같아 보입니다.  “법령대로 기재 요청”을 해보려 하는데, 부사님과 원만하게 협의할 수 있는 방법이 궁금합니다.

2번: 주인전세 매물 특수 특약

매수인은 매매 잔금 지급과 동시에 매도인(임차인)의 대항력을 보장하기 위해, 임대차 기간 종료일까지 본 목적물에 선순위 근저당권 및 기타 제한물권을 설정하지 않기로 한다. 이를 위반 시 매도인은 즉시 계약을 해제할 수 있으며 이에 따른 손해를 배상해야 한다.

• 주인전세 물건이라 통상적으로 들어가는 특약인지 궁금합니다.

3번: 새로 세 맞추는 날짜가 고정된 물건이기에 들어간 특약

# 매매계약서에 들어간 특약

매도인(임차인)은 임대차 기간 종료일(2026년 0월0일)에 목적물을 매수인에게 명도하며, 새로운 임차인을 구하는데 협조하기로 한다. (단, 임차인의 퇴거일과 새로운 임차인 입주일은 서로 협의 하에 조정 할 수 있다)

# 전세계약서에 들어간 특약

본 계약은 임차인의 사정에 의한 7개월 간의 단기 임대차 계약이며, 계약서상 임대기간 만료일은 26년 0월 0일로 계약하고 퇴거일자는 새로운 세입자 정해지면 서로 협의하에 조정하기로 한다.

• 문구상 “협의 가능”이라고 되어 있으나, 실제로 협의 여지가 있는지 표현이 모호해 보이는 듯 한데요… 날짜가 고정되어있음을 양사 알고 계약하는 것이지만, 제가 협의 가능하도록 해달라고 요청했던 이력이 있다보니 위와 같이 작성된 듯 합니다. 추가 조정이 필요할지 경험있으신 분들의 의견이 듣고 싶습니다.

4번: 보증금 반환 지체 관련

임대인(매수인)이 전세보증금 반환을 지체할 경우, 지체일 다음 날부터 연 20%의 지연이자를 지급하고, 임대인의 보증금 반환 지연으로 임차인의 26년 0월 0일 정상적인 이사가 불가능할 경우 이사비, 임시거주비 등 발생하는 실손해를 전액 배상한다. 

• 일반적인 전세계약 특약인지 궁금합니다. 이사 날짜가 고정된 것을 감수하기로는 하였으나 아무래도 위 문구가 부담스럽게 보이더라구요. 조정이 필요한 특약인지 의견 부탁드립니다.

위 내용 외에도 제가 주의해야 할 점이나 조언 주실 부분이 있다면 함께 부탁드립니다.
감사합니다!

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