안녕하세요
여러분의 미래를 따뜻한 노을빛으로 물들이고 싶은
오렌지하늘입니다.
요즘 내 집 마련을 위해 현장에 다녀오신 분들은 공감하실 겁니다.
매물은 씨가 말랐는데, 간신히 나온 매물은 이전 실거래가보다 1억 원 이상 높은 가격으로 호가가 형성되어 있는 모습을 심심찮게 볼 수 있습니다.
“이 가격에 사는 게 맞아?”
“지금 들어가면 꼭지 아닐까?”
막연한 공포감이 드는 게 당연합니다.
이 상황을 이해하려면, 지금의 시장만 볼 것이 아니라 반드시 2025년을 먼저 돌아봐야 합니다.
2025년 상반기 : 규제 해제가 쏘아 올린 집값 상승
상반기 가장 강력한 집값트리거는 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담)의 토지거래허가구역 해제였습니다.
강남권 진입의 문턱이 낮아지자 대기 수요가 한꺼번에 몰렸고, 강남 아파트는 연이어 신고가를 기록하며 빠르게 상승했습니다.
이런 시장 반응에 놀란 서울시는 해제 한 달 만에 강남 3구와 용산구를 다시 토지거래허가구역으로 재지정합니다.
하지만 시장은 멈추지 않았습니다.
강남 진입이 막히자 수요는 마포·성동·양천 등 이른바 한강벨트로 이동했고, 이 지역들이 연이어 신고가를 경신하며 서울 아파트 상승을 이어받았습니다.
여기에 더해, 2025년 상반기 한국은행이 기준금리를 두 차례 인하(3.0% → 2.5%)하면서 시중 유동성이 부동산 시장으로 유입될 수 있는 금융 환경까지 갖춰지게 됩니다.
상반기는 한마디로, 좋은 자산이 먼저 치고 나가는 시기였습니다.
2025년 하반기: 강력한 규제, 그러나 하락은 없었다
상반기 뜨거운 집값 상승으로 정부에서는 강력한 부동산 대책을 발표하게 됩니다.
주요한 대책은 2가지입니다. 6.27대책과 10.15대책 입니다.
정책의 목적은 분명 시장 안정화였지만, 결과적으로 시장은 거래 절벽 속 호가 급등이라는 모습으로 변해갔습니다.
6.27 대책 : 강력한 대출규제
주요내용
- 수도권 주택담보대출 최대 6억 및 전입의무
- 수도권 1주택자 추가주택 매수시 주담대 불가
- 소유권 이전 조건부전세대출 금지
수도권 주택담보대출 한도를 제한(최대6억) 하고 조건부 전세대출을 금지해 내집마련이든 투자든 주택매수를 어렵게 만들었습니다.
강력한 대출 규제로 인해 이후 잠깐동안 시장이 주춤하는 모습이었습니다. 실제로 서울의 7~8월 거래량은 직전 6월거래량에 비하면 반토막으로 줄어듭니다.
그러나 이 시기에도 실제 부동산 현장은 매매가 조정이 잘 된다기보다는 매매가격이 올라가지 않으면서 층과 향을 나름대로 골라서 살 수 있다 정도의 분위기였습니다.
9.8 대책 : 주택공급 확대방안
9.7 일요일 저녁, 주택공급확대방안이 발표됩니다. 해당 규제는 공급보다는 오히려 수요 억제에 가까운 내용이 담기며 사람들에게 실망감을 안겨줬습니다.
이 대책은 사람들에게 "서울수도권 공급대책이 마땅치 않고, 더 늦으면 대출이 막히고 규제가 심해진다"는 신호를 주어, 잠재적 수요자들이 오히려 조급하게 만들었습니다.
그 결과, 서울 수도권 아파트 상승폭이 확대되면서 거래량도 집값도 상승했습니다.
10.15 대책 : 실수요자 시장으로 전환
주요내용
- 토지거래거가구역 추가지정 : 서울시 전역 및 경기 12개지역
- 주담대 한도 제한 : 15억 이하(최대 6억 대출), 15억 초과(최대 4억 대출), 25억 초과(최대 2억 대출)
스트레스 금리 상향조정 : DSR 계산시 3.0% 가산하여 대출 한도 낮춤
이 대책의 핵심은 “집은 실거주자만 사라”는 였습니다.
문제는 실거주자만 살 수 있게 되자 기존 매도자들은 집을 팔 이유가 사라졌고, 매물은 급격히 줄어듭니다.
그 결과, 거래량은 급감했으나 한 건의 거래가 나올 때마다 이전 실거래보다 5천만원에서 1억씩 높은 가격으로 거래가 되기 시작합니다. 이 흐름은 2025년 10월 이후, 2026년 초까지 그대로 이어지고 있습니다.
2026년 현재시장은 어떤상태일까?
현재 서울·수도권 시장은 투자가 사실상 차단되고 실거주 요건이 강화되면서, 팔 사람이 줄어드는 구조로 굳어졌습니다.매수(수요)는 규제로 걸러졌지만 매도(공급)는 더 강하게 잠긴 상황입니다.
즉, 지금 시장은 사고 싶은 사람이 줄어들었다기 보다는, 팔아야 할 사람이 줄어든 시장입니다.
게다가 전세 쪽은 더 민감합니다.
서울·수도권은 역대급으로 새 아파트 입주가 부족한 상황에서 이미 전세 물량도 빠듯합니다. 서울의 전세수급지수를 살펴보면 26년 1월 전세수급지수가 163으로 과거 전세가격이 폭등했던 20~21년과 유사합니다.
(전세수급지수는 높을수록 전세를 구하기가 어렵다는 뜻입니다.)
규제가 유지되는 동안은 매물이 적기 때문에 시장이 활발하게 거래가 되면서 상승하기 보다는 소수의 매물이 신고가를 찍으면서 가격 레벨을 끌어올리는 시장에 가깝습니다.
이런 구조에서는 집값이 급락하기도 쉽지 않습니다.
왜냐하면 집값이 내려가려면 보통 두 가지가 동시에 와야 하기 때문입니다.
- 매물이 쌓여서 생기는 매도 압력
사줄 사람이 사라지는 수요 감소
지금은 수요가 일부 위축된다하더라도 매도 압력이 약합니다. 실거주로 묶였는데 굳이 팔 이유가 없는사람이 많아졌기 때문입니다.
대부분의 지표는 집값상승을 가리키고 있지만, 문제는 물가에 따른 금리입니다.
만약 미국이 물가상승으로 인해 2022년 하반기처럼 급격한 금리 인상 국면에 들어선다면, 한국 역시 금리 인상 압력을 받을 수 있습니다.
2022년 하반기 급격한 금리인상은 한국 아파트 가격 하락을 불러왔습니다.
이런 상황이 반복된다면 주택시장은 다시 한 번 조정을 받을 수 있습니다.
다만 중요한 점은, 미래는 언제나 예측하기 어렵다는 것입니다.미래를 정확히 맞히는 사람은 없습니다. 금리나 대외 변수는 우리가 통제할 수 있는 영역이 아닙니다.
그래서 지금은 예측에 기대어 도박을 하기보다, 내가 할 수 있는 최고가 아닌 최선의 선택을 반복하는 것이 중요합니다.
최고의 선택은 선택하는 순간에는 절대 알 수 없고 시간이 지나 결과가 나와야 비로소 알 수 있는 것이기 때문입니다.
지금 시장은 이미 끝난 시장도 아니고 아무거나 사도 되는 시장도 아닙니다.
내 집 마련이라면, 내 예산에서 가장 좋은 집을
투자라면, 내 투자금으로 가장 좋은 자산을 선택하는 것
단순한 원칙이 지금 시장에서 가장 중요합니다.
단기적인 방향성에 베팅하기보다는 조금 더 긴 시선으로 내 기준에 맞는 결정을 해보셨으면 좋겠습니다.
좋은 선택이 반복되면 결과는 결국 따라옵니다.
감사합니다.
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