수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 여러분들의 든든한 노후를 함께 하고 싶은 제이든J입니다.
양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지 적용되며,
3주택 이상 보유자는 기본세율에 30%포인트가 추가되어 최고 82.5%의 세율이 적용될 수 있어 거래 활성화를 위해 정부가 유예 조치를 취하고 있습니다.
2026년 5월 10일 이후 양도세 중과가 재도입되면 2주택자도 +20%, 3주택 이상은 +30%p가 가산되며 장기보유특별공제 혜택도 사라져 세금 부담이 크게 증가할 수 있습니다.
그럼 현재 시장은 어떨까요?
세금으로만 봤을때는, 다주택자 양도세 중과 유예를 하지 않기에, 해당 물건이 몇개 나올수도 있을 것 같습니다.
2020년 6월 서울 아파트 약 10억에 매수한 사람이 있습니다. (\1,015,000,000 원)
현재 해당 아파트 토지거래 허가제 지역인데요, 사람들이 좋아하는 수요가 많은 아파트 입니다.
최근 거래가 잘 되지는 않았지만 물건이 없어서 매수자들이 많이 보고 있는 상황입니다.
근처 더 좋은 단지도 20억 실거래가 나오면서, 현재 해당 아파트 호가는 20억입니다.
약 10억에 매수해서, 5년 6개월 보유하고 20억에 매도합니다.
양도차액이 10억입니다.
여기서 기존 양도세율로 한다면 양도세(양도소득세+지방소득세)는 약 3.6억입니다.
근데 해당 아파트가 다주택자 양도세 중과를 맞는다고 해보겠습니다.
현재 양도소득세율 10억원 이하라서 42%입니다.
*2주택자일 경우 +20% 세금 -> 42% + 20% = 62% 세금
양도소득세 + 지방소득세 = \551,078,000 (약 5.5억)
*3주택자일 경우 +30% 세금 -> 42% + 30% = 72% 세금
양도소득세 + 지방소득세 = \587,580,000 (약 5.87억)
즉 2026년 5월 9일 이전에 매도를 한다면,
양도세는 3.6억인데
이후에 매도를 한다면 2주택자일 경우 5.5억의 양도세를 내야합니다.
즉 1.9억의 세금을 더 내야합니다.
그렇기에 현재 세입자가 거주하신다면 1천만원을 이사비 지원을 드리면서 공실로 만들고
실거주자에게 매도를 하게 되는 물건들이 나오고 있습니다.
이런 매물이 많다면, 그리고 많더라도 매수자가 적다면
26년 5월 9일 전에 내야할 세금보다 파는게 이득이라면 호가 20억이 아니라 19억 등 1억 더 싸게 내놓을 수 있을 것 같습니다.
하지만 26년부터 시작되는 공급 부족인 상황에서
토지거래 허가구역으로 매물들이 많이 들어간 시장상황에서
매수자들은 해당 가격을 받아주고 있는 형국인 것 같습니다.
매물이 없는 와중에서, 다주택자 양도세 중과가 부활하며, 매물이 더 많이 나오는 기대가 있을지
실제로 그로 인해서 가격이 떨어질지는 시장을 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
세금만 바라본다면, 다주택자 물건이 급하기 때문에 가격이 떨어질 것 같지만,
매물이 없는 지금 시장과, 심리가 아직 죽지 않은 부동산 시장에서 앞으로 어떻게 흘러갈지 더 지켜봐야 겠습니다.
10.15 토지거래허가제 묶이고 나서, 11월, 12월 매물이 들어갔었는데요.
매물이 없었지만 매수문의는 꾸준하게 있어왔었습니다. 그 상황에서 매물이 없어 실거래가 찍히지 않았던거 같습니다.
다주택자 양도세 중과 유예 배제가 나오면서, 물건이 하나씩 나오고 있는 상황은 1월에 맞는 것 같습니다.
현재 내집마련 하시는 분들 께서는, 다주택자의 매물이 하나씩 나올 수 있는 기회를 잡아보시는 것도 좋을 것 같습니다.
