요즘 이야기하다 보면, 비슷한 말이 반복됩니다.
“왜 이렇게 살 집이 없을까요”
“임장을 다녀보면 마음에 드는 단지는 이미 다 거래됐거나,
몇억 뛴 호가만 남아 있어요.”
그리고 오늘 시장을 더 뒤숭숭하게 만든 뉴스가 하나 있었는데요.
‘다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료된다’는 내용입니다.
여기서 가장 많이 헷갈려하는 게 있습니다.
“양도세 중과 유예가 도대체 뭐에요?" 라는 겁니다.
양도세 중과 유예란
양도소득세는 집을 팔 때(양도할 때) 발생한 차익에 대해 내는 세금입니다.
그런데 ‘중과’는 특정 조건(주택 수, 지역 등)에 해당하면 더 무겁게 과세한다는 뜻이에요.
조정대상지역에서 주택을 여러 채 보유한 사람이 집을 팔면,
기본세율에 더해 2주택자는 20%, 3주택 이상은 30%를 가산하는 구조로 알려져있는데요.
그런데 최근 몇 년은 이 ‘중과’를 실제로 적용하지 않고,
한시적으로 유예하는 기간이 이어져 왔습니다.
이게 바로 ‘양도세 중과 유예’입니다.
양도세 중과 유예가 ‘종료’ 되면 어떤 일이 벌어질까?
양도세 중과가 이전과 같이 된다는 뜻인데요.
증세 뉴스가 나오면, 많은 분들이 이렇게 생각합니다.
“세금이 늘어나면 집주인들이 팔지 않을까?”
“그럼 매물이 늘어나겠네?”
양도세(팔 때 세금) 부담이 커질수록, 집주인은 세가지 생각을 하게되는데요.
- 팔면 세금이 너무 클텐데..
- 그럼 그냥 팔지 않고 버틸까?
아예 증여하는 게 낫지 않을까?
증세 정책이 이어지면, ‘양도(매도)’보다 증여를 선택하는 사람이 늘어날 수 있습니다.
“지금 팔아서 세금 크게 내느니, 그냥 버티거나 증여하는 게 낫지 않을까?”라고 생각할 수 있다는건데요.
✔ 양도(매도)를 선택하면
- 세율이 최대 60~70% 체감
당장 현금은 확보 가능
✔ 증여를 선택하면
- 세율은 최대 50%
장기적으로 가족 자산 이전 가능
증여는 한 번 선택되면, 10년은 보유해야 과세가 되지 않기에
그 물건이 단기간에 시장에 다시 나오기 어렵다는 특징이 있어요.
그렇다면 지금 시장을 어떻게 봐야 할까?
내가 지금 안 사는 선택이 정말 더 안전한가?
“조금 더 기다리자”는 선택이
가격 리스크가 아니라 기회적인 비용이 될 수 있다는 겁니다.
이 시점에서 중요한 것은
“내가 보던 매물이 예전 가격보다 올랐는데"
망설이는 게 아니라,
“이 매물(단지)이 내 예산안에서 가장 가치있는 자산인가?”
에 부합한다면 자산을 매수해나가면 되는 겁니다.
여전히 기회는 있습니다
요즘 살 집이 없는 이유는,
사람들이 갑자기 집을 안 팔아서가 아닙니다.
현재 사람들의 선택이
‘거래’에서 ‘보유’로 이동하는 흐름이 생기고,
그 결과 시장에서는 나오는 매물량이 더 중요한 시기에 들어와 있기 때문입니다.
양도세 중과 유예가 아직 종료되지는 않았지만,
종료 시점을 둘러싼 불확실성 속에서
사람들은 쉽게 ‘팔자’는 결정을 내리지 않을 수도 있습니다.
그렇다고 해서 “안 되겠네” 짐작하고 포기하지 마세요.
실제 현장에 다녀보면
여전히 초급매는 꾸준히 나오고 있고,
지금은 이런 시장 구조를 이해한 상태에서
손품과 발품을 동시에 팔아야 할 시기입니다.
시장은 늘 흔들립니다.
정책도, 금리도, 심리도 계속 바뀝니다.
하지만 그 안에서도 변하지 않는 원칙은 분명합니다.
단기간 가격의 높고 낮음보다,
그에 따른 내 감정의 변화보다
지금 내 예산 안에서 가장 가치 있는 선택인지.
그리고 이 선택이 시간이 지나도 흔들림 없이 보유해나갈 수 있는 선택인지
이 두 가지에 대한 답이 있다면,
지금의 시장은 막연히 두려워할 대상이 아니라
좋은 선택을 해 나갈 수 있는 환경이 될겁니다.
이 글이 시장을 바라보는 데
조금 더 단단한 기준이 되길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
