[테라피호] 진담 보거라 / 3년의 배움이 1년에 몰빵되었습니다 (실거주 갈아타기부터 비규제 투자까지)

안녕하세요. 
테라피호입니다.

월부를 시작한 만 3년, 저에게 2025년은 매도, 매수, 이사, 그리고 예상치 못한 비규제 지역 투자까지 

그동안의 배움을 현장에서 실행한 '몰빵'의 해였습니다. 

저의 경험담이 작은 도움이라도 되었으면 하는 마음으로 적어보겠습니다. 

1. 기록이 필요하다 

실거주 갈아타기를 결정할때 두가지 선택지가 있었습니다. 

3급지 1채로 가느냐 4급지 2채로 자산의 규모를 키우느냐였습니다. 

당시 3급지는 시세가 꽤 오른 상태였고, 저는 자산 규모 확장을 우선순위에 두고 4급지 2채 전략을 택했습니다.
일시적2주택 비과세 혜택 조건 충족, 1년동안 투자금 모으기, 전세금 상승으로 투자금 줄이기를 목표로 

2026년 4월을 다음 투자 시기로 잡고, 종잣돈을 모으며 앞마당을 늘려나갔습니다. 

하지만 시장은 계획대로만 흘러가지 않죠….
 

매매가는 빠르게 전세가는 더디게 오르며 갭이 벌어졌고,설상가상으로 토허제로 묶이며 기회들이 사라졌습니다. 

저는 시간 여유가 있다는 착각에 가진 돈보다 1억 높은 단지들을 

보고 있었고, 당장 가진 투자금으로는 마음에 드는 단지가 눈에 들어오지 않았습니다. 

특히 고민했던 3급지 단지가 저희 집 시세보다 2배나 

오르는 것을 보며 '1채로 갔어야 했나? 주담대를 더 받아서 바로 투자를 했어야 했나' 자책에 빠지기도 했습니다.
하지만 과거의 기록을 다시 들춰보며 마음을 다잡을 수 있었습니다. 

당시 저희는 외벌이 가능성, 부부의 나이, 실거주는 필수지만 

투자는 선택이라는 안정성을 우선으로 의사 결정을 했더라고요. 

이유를 알고나니 후회의 마음은 사라지고 지금 할 수 있는 것에 집중할 에너지가 생겼습니다. 

<느낌점>
의사 결정 시점의 상황과 근거를 반드시 기록하자. 결정의 맞고 틀림보다 '이유'를 아는 것이 후회를 줄이는 열쇠
주담대는 귀한 대출이다. 너무 보수적으로만 접근하기보다 효율적으로 활용할 방법을 고민하자.
바로 투자할 수 있는 단지와 예상 투자금 단지를 모두 리스트업 해두어야 한다.

2. 서울이 아니어도 로드맵은 완성된다

마음 한구석에는 '동료들은 다 서울에 투자했는데...'라는 비교의 마음이 있었습니다. 

하지만 투자 코칭을 통해 실거주 1채+비규제 1채를 통해서도 

제가 목표한 은퇴 준비가 가능하다는 로드맵을 그릴 수 있었습니다. 

토허제가 풀리기만을 기다리기보다,현재 내가 가진 실력과 

투자금 안에서 최선을 찾는 것이 중요하다는 결론을 내렸습니다. 

불확실한 미래에 막연한 희망을 갖기보다 비규제 지역으로 시야를 돌려 기회를 찾기로 했습니다. 

<느낀점>
갈아타기 후 투자 코칭을 더 일찍 받았다면 방향을 잡는 데 훨씬 수월했을 것 같다.
내 목표는 서울아파트 투자가 아니라 안정적인 노후준비라는 본질을 잊지 말자
 

3. 비규제지역 1호기 투자 

투자자들이 한차례 휩쓸고 간 현장은 냉랭했습니다. 

부동산사장님들은 "그 돈으론 물건 없어요"라며 회의적이었고, 

투자금은 늘고 매물은 없어지는 상황에 부정적인 생각이 불쑥불쑥 올라왔습니다. 

하지만 가족과 동료들의 응원, 동료들의 투자 소식 덕분에 포기하지 않고 후보지를 넓혀갔습니다.

A와 B지역에서 후보 물건을 찾았지만 매물코칭까지 시간이 걸렸습니다. 

저는 현금과 마이너스 통장(1년 내 상환 가능 수준)을 합쳐 투자금을 설정했기 때문에 

이 금액이 적정한지 매물코칭을 통해 확인받고 싶었습니다. 

A지역 24평형은 코칭을 기다리던 중 거래되어 날아갔고, 

A지역 33평형은 세입자가 집을 안 보여줘서 토요일 오전으로 간신히 약속만 잡아둔 상태였습니다. 

B지역 32평은 비인기 단지지만 최근 전세를 맞춘 준신축 물건이었습니다.  
멘토님께는 실거주집이 있어 역전세 리스크가 적으니 대출 활용도 괜찮다며 두단지 모두 매수를 OK 해주셨습니다. 

지금 가격도 괜찮으니 무리하게 네고하지 말라는 조언도 주셨습니다. 

A지역 물건을 당겨서 보고 싶었지만 시간 조정 불가 ㅠ

B지역 임장 중 저녁까지 활기찬 상권과 분위기를 보며 "여기 투자해도 망하지 않겠다"는 확신이 들었습니다. 

B지역 매수 결심한 순간 제 후보 물건이 거래됐다는 소식을 들었습니다. 

가슴이 철렁 내려앉고 우울함이 몰려왔습니다.

 '아, 또 늦었구나' 싶었습니다…

다시 물건을 찾던 중 투자금에서 벗어나 제외했던 주전세 물건이 매도자의 

비과세 기한으로 가격 조정이 가능하다는 연락을 받았습니다. 

이번에는 망설이지말자 싶어 매수 의사를 밝혔습니다.

 매매가는 1,500만 원 낮추고, 전세가는 4,000만 원 높여 투자금을 맞추는 조건으로 가계약 특약을 주고받았습니다. '드디어 끝났다!' 싶은 그때, 매도인이 갑자기 거래 보류 의사를 전했습니다. 

아 왜요 ㅡ ㅡ;;;  
퇴근 후 바로 부동산으로 달려갔습니다.

 다른 투자자가 저보다 500만 원 높은 가격을 제시하며 다음날 가족과 집을 한번 더 보기로 했다고 합니다. 
매수를 원하는 저에게 사장님은 500만 원을 더 올린 가격을 제안하셨습니다. 

저는 집을 다시 한번 보고 매도자와 이야기를 나눈 후 최종 1,000만 원 네고된 가격으로 가계약금을 보냈습니다. 
부동산을 나오니 문자가 와 있더군요. 

A지역 33평형 세입자가 집을 안 보여주기로 마음을 바꿨다는 내용이었습니다. 

이 물건은 다음 날 다른 투자자가 집도 안 보고 매수했다고 합니다. 

시간이 금요일 저녁 8시었는데 앞일은 정말 알 수 없구나 생각이 들었습니다. 
이후는 주전세조건이라 본계약과 잔금까지 빠르게 마무리되었습니다.  

나중에 생각해보니 매도자는 세금 기한 때문에 훨씬 더 급한 쪽이었습니다. 

제가 조금만 더 침착했다면, 사장님의 제안에 바로 응하기보다 협상을 통해

 1,300~1400만원 어딘가에서 만나도록 이야기를 해야했다는 생각이 들었습니다.

“매물을 볼 때 호가가 낮은 물건은 터치하는 사람들이 많아서 가격 네고도 힘들고 사장님들도 지쳐있을 수 있어요. 

호가가 높은 물건 중 보는 사람이 없어 매도자 마음이 급하거나 사장님이 협상을 잘해줄 수 있는 물건도 찾아보세요.” 

진심을담아서 튜터님이 지역 특강에서 해주신 말씀입니다. 
 

제가 투자 단지 매물을 많이 보지는 못했습니다. 

가격 높은 것까지 매물을 털어야 한다는 것을 잊어버리고 낮은 호가 매물만 본 것이 아쉽습니다. 

<느낌점>
협상 시 잠시 부동산에서 나와 생각할 시간을 가져보자.
다음에는 꼭 배운대로 매물 털어보기 
 

4. 돈그릇 키우기 

드디어 등기를 치고 찐 1호기 투자가 마무리된 지 보름의 기쁨도 잠시, 예상치 못한 리스크를 만났습니다.
바로 마이너스 통장의 숫자가 주는 심리적 압박이었습니다. 

월급이 들어와도 여전히 마이너스인 화면을 볼 때마다 마음이 긁히는 기분이 들었습니다. 

하지만 이 경험을 통해 하락장이 오더라도 흔들리지 않으려면, 

독서와 강의로 제 '돈 그릇'을 키워야 한다는 사실을 깨달았습니다. 
독강임투 멈추지 말자~ 

비규제 지역 투자는 제 계획에 없던 일이었습니다. 

하지만 불확실한 상황 속에서 희망 회로를 돌리기보다, 제가 할 수 있는 최선의 선택을 했다고 믿습니다. 

우리는 모두 각자의 속도로 목표를 향해 가고 있으니까요. 
투자 전에도, 투자 후에도 두려움은 늘 있겠지만 모두 용기 내시고 파이팅하셨으면 좋겠습니다!!

월부 시작부터 지금까지 응원해준 신랑 감사합니다. 

지역 특강을 통해 투자 물건에 대한 확신도 얻고 지역에 대해서도 더 배울 수 있었습니다. 

진심을담아서 튜터님 감사합니다~
코칭 진행해주신 자향멘토님, 잔쟈니튜터님, 전화 상담해주신 둘아맘님, 

응원과 축하해주신 8통즈, 내마중, 신투기, 열기반, 열중반 외 함께해주신 동료들 모두 감사합니다 ^^