안녕하세요~

선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는

워렌부핏입니다!

저에게는 많은 기쁨과 불안감을 동시에 안겨주었던

광역시 투자 물건이 하나 있습니다.

싸게 샀고, 투자금도 절반밖에 안들여 매수했지만

지금처럼 모두가 전세금을 올려받는 시기에

저 혼자 6천민원이라는 전세금을 뱉어낼 가능성이 높은

아주 리스크가 큰 물건이었습니다…

오늘은 이 리스크를 어떻게 대처할 수 있었는지

비슷한 상황에 놓이신 분들은 어떻게 시도해보시면 좋을지

글로 한 번 남겨보려고 합니다.

1년 뒤 만기시점에

입주폭탄+예정된 역전세로

아무도 건드리지 못하던 물던

제가 보유한 이 물건은 한 광역시에 있는 단지입니다.

당시 매매가는 4.1억이었고, 주변 전세 시세는 2.5억 수준이었습니다.

전세를 새로 놓을 시 투자금이 최소 1.6억 정도는 들어갔지만

매물을 턴 끝에 감사하게도 세가 높게 낀 집을 찾았고

매매가를 깎아 약 8천만원 정도로 투자를 했습니다.

사실 당시 저 뿐만 아니라

다른 사람들도 이 물건을 투자하기 위해

많은 공을 들였던 걸로 아는데

이때 사람들이 선뜻 매수하지 못했던 이유는

예정된 역전세 때문이었습니다.

계약서상 실제 만기는 26년 11월까지였지만

갱신권을 이미 사용한 임차인은 당시 집주인과

26년 5월에 퇴거하겠다고 이미 합의가 된 상태였습니다.

하지만 26년 5월에는 해당 단지 주변으로

약 6천세대의 입주가 예정되어 상반기 내내 공급으로 인해

전세가가 올라오지 못하거나,

당시 시세였던 2.5억보다 더 떨어질 수도 있는 상황이었습니다.

그럼에도 제가 매수를 감행했던 이유는

역전세가 나더라도 ‘대응할 수 있었기 때문’이었습니다.

1. 25년 하반기에는 입주가 적어 전세가가 회복될 수 있는 가능성
2. 회복되지 않더라도 대출로 대응 가능한 역전세 규모와 이자비용
3. 26년 5월, 임차인은 이사갈 곳이 정해지지 않았기에 더 살 수도 있을 거라는 가능성

이 세 가지 이유가 있었고,

무엇보다도 가격이 매우 저평가된 상황이었기에

리스크가 감당 가능하므로 투자해도 괜찮다고 생각했습니다.

역전세를 막기위한 노력

25년 초 매수 당시 역전세가 걱정되었던 저는

임차인과 친분이 있으신 부동산 소장님께 따로 인센티브를 드리며

최대한 임차인께서 기존 만기시점(26.11)까지 거주하실 수 있도록

이야기를 잘 해달라고 말씀드려놓았습니다.

그리고 임차인께서 만기 때까지 제가 했던 행동은 아래와 같습니다.

1. “수리가 필요하시다구요?

많이 불편하셨겠어요ㅠㅠ

바로 처리해드릴테니 또 불편한 거 있으시면

언제든 말씀만 해주세요🙏”

신축이었음에도 자잘한 하자와 수리가 필요한 부분들이 많아

임차인께 연락오는 경우가 잦았습니다.

하지만 거주하는동언 조금이라도 불편함을 느끼시면

당장 주변에 입주하는 신축단지로 이사나가실 수도 있을 거라는 생각에

연락이 온 당일 날 즉시

임차인께서 필요로 하시는 모든 걸 처리해드렸습니다.

2. “사장님, 임차인께서는

요새 집을 알아보고 계신가요?”

부동산 소장님께는 명절인사와 새해인사 등

주기적으로 안부 연락을 드리며 라포를 형성하기 위해 노력했습니다.

임차인께서 종종 소장님과 연락 나누시는 것을 알고 있었기에

사장님을 통해 임차인의 퇴거의사가 변함이 없는지를

분기에 한 번 씩은 체크를 했었습니다.

하지만…

정작 중요한 임차인과 직접 연락해 퇴거의사 여부는

선뜻 여쭤보질 못하고 있었습니다.

지난 달부터 주변에 대단지 입주가 시작하면서

전세가는 전혀 오르지 못하고 있었고 (2.6억 수준)

혹시라도 임차인께 여쭤보았을 때 퇴거하시겠다고 하면

그대로 역전세라는 현실을 마주해야 한다는 생각에

불편한 감정을 갖고 있었기 때문입니다.

하지만 5개월이 남은 시점에서 더이상 미룰 수는 없단 생각에

지금 월부학교 튜터님이신 밥잘 튜터님께 상황을 설명드렸고,

튜터님께서 ‘감정을 담아 어려운 상황을 잘 설명드리고 부탁드려 보라’는

조언을 주셨습니다.

이제는 미룰 수 없다는 생각에

튜터님 말씀을 생각하며 용기내어 임차인께 직접 연락을 드렸습니다.

가볍게 인사를 나누고

그동안 거주하시는데 불편함은 없으셨는지,

혹시 5월 만기 때 이사계획 변동은 없으신지 여쭤보았습니다.

감사하게도 임대인이 자잘하게 잘 수리해주시어 크게 불편한 건 없지만,

주변 신축으로 이사를 계획하고 있다고 말씀을 주셨습니다.

잠시 철렁 했지만 준비한대로 이야기를 드렸습니다.

'제가 거주하는 집에 대출로 보증금이 묶여있는 상태라 

임차인께 26년 5월에 퇴거하시게되면 제 상황이 많이 어려워질 수 있다'

'퇴거가 꼭 필요하시면 어떻게든 돌려드리겠지만

혹시 지금 거주하시는데 크게 불편함이 없으시다면

정말 죄송하지만 연말까지만 살아주실 수 없으실지 간곡히 부탁'드렸고

대신 "연말에는 언제든 퇴거하실 수 있도록

날짜를 맞춰드리겠다'고 말씀을 드렸습니다.

감사하게도 임차인께서 이사갈집을 구하고 있는 상황이었는데

마침 좋은 타이밍에 연락을 드려 임차인께서 협조를 해주셨습니다.

투자는 대응의 영역

이번 경험을 계기로 두 가지를 크게 배웠습니다.

1.투자는 대응의 영역이다!

리스크가 두렵다는 이유로 매수를 하지 않았더라면

당시 저는 더 하위 급지의 단지이 투자를 해야했을 것 같아요.

리스크가 대응이 어렵다면 당연히 해서는 안되겠지만

감당가능한 수준의 리스크였고,

실제로 만기 시점에 시장이 어떻게 바뀔지(좋아질지) 모르니

일단 투자하기로 마음을 먹었던 것이었습니다.

실제로 시장은 안바뀌었고,

예상한대로 입주로 인한 리스크가 굉장히 컸습니다.

하지만 상황은 대응할 수 있었기 때문에

감당 가능한 수준의 리스크라면

예측할 수 없는 상황이 두려워 피해선 안된다는 것을 배웠습니다.

2. 대응해야할 일이 일다면 행동을 미루지 말자!

임차인께서는 과거에 이미 26년 5월 퇴거라는 것을 말하신 상태였기에

별도의 통보없이 다른 집을 구하시려는 상황이었습니다.

이미 다른 집 계약이 끝난 시점에 제가 연락했더라면

저는 꼼짝없이 역전세를 맞을 수밖에 없었을 것 같아요.

이번 일을 계기로

‘피하고 싶은 일'이더라도 ‘어차피 직면해야 하는 일’이라면

일단 전략이 준비되는대로 빠르게 행동해야 한다는 걸 배웠습니다.

사실 만기가 뒤로 미뤄진 것일 뿐 완전히 역전세를 막은 건 아닙니다..

하반기에 공급이 없다는 이유로

6개월만에 전세가가 쉽게 회복하리라 기대하진 않습니다.

다만 입주장을 피하여 리스크 규모를 줄였다는 것 자체로도

의미 있는 성과라는 생각이 듭니다. 

주저하는 마음이 들 때 등 떠밀어주신 밥잘튜터님께

진심으로 감사드리고,

모두가 전세금을 올려받는 시장에서 역전세로 힘들어하실

많은 분들께 이 글이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 김사드립니다!