바뀐 집주인도 ‘만기 6~2개월’만 지키면 실거주로 갱신거절 가능합니다 [민갱]

안녕하세요

민갱입니다.

오늘은 전세(임대차)에서 가장 자주 터지는 질문, 

집주인이 바뀌면 계약갱신청구권은 어떻게 되나요?를 정리해보겠습니다.

특히 오늘의 주제는 이겁니다.

집주인이 바뀐 경우에도, 새 집주인이 “실거주”를 이유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있을까?

결론부터 말씀드리면, 가능합니다.
다만, ‘언제’와 ‘어떻게’가 전부입니다.

계약갱신청구권, 핵심만 다시 잡기

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 임차인이 원할 때 1회(2년) 더 연장을 요구할 수 있는 제도입니다.

계약갱신청구권 행사 방법

임차인은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구를 해야 하고,

같은 기간 안에 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다

갱신시 보증금은 "무조건 5%가 아니라 협의하되 상한이 최대 5% 입니다.

집이 팔리면 임대차 계약은 어떻게 되나요?

집이 팔리면 

원칙적으로 기존 임대차는 그대로 승계됩니다.

그래서 임차인은 새 집주인에게도 동일하게 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

(세안고 물건 매수 해보신분 계시죠??)

계약갱신청구권의 거부

여러가지 사유가 있습니다만, 

임차인의 귀책사유와 철거 등의 사유를 제외하면

가장 대표적으로 임대인(또는 직계존속·직계비속)이 실거주하려는 경우에 갱신을 거절할 수 있습니다.

여기서 오늘의 핵심

그럼 바뀐 집주인도 거절 할 수 있나요? 

결론부터 말씀드리면, 

네 할 수 있습니다. 

과거에는 전세계약만료 6개월 이전에 소유권 이전등기까지 해야만 새로운 집주인이 갱신을 거절 할 수 있다는게 통상적인 의견이었지만, 대법원의 판단이 나왔습니다.

대법원 판례(출처 : 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 | 사법정보공개포털 판례)에 따르면

임대인의 범위를 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵다고 판결,

임대인이 실거주를 필요로하는 매수인에게 매각할 수도 있다고 보고, 

임차인이 이미 갱신을 요구했더라도 임대인 또는 임대인의 지위를 승계한 새로운 임대인(매수인)은 법이 정한 기한(6개월~2개월) 내라면 “실거주”를 이유로 갱신청구권을 거절 할 수 있습니다.

즉, 임차인의 갱신요구가 먼저 있었으니 끝 이아니라

이후에 정당한 사유가 ‘나중에’ 생겨도, 기간 내라면 거절권 행사가 가능하다고 정리했습니다

핵심은 “만기 6개월~2개월” 입니다.

다만, 필요한 주의해야 할 부분은 

계약 만기 2개월전까지 소유권 이전등기와 함께 거절의사를 전달해야하는 부분입니다.

보통의 경우 

소유권 이전등기 시점을 잔금일인 등기접수일로 보지만

계약갱신청구권이라는 민감한 사항에서

혹시 모르는 분쟁을 방지하기 위해서는

보수적으로 등기권리증을 수령하는 날로 보는 것이 좋을 것 같습니다.

그런의미에서 잔금 후 등기권리증 수령까지 2주정도 소요된다고 가정했을 때,

만기 2개월 전 보다는 좀 더 여유로운

만기 3개월 전으로 잔금일을 조정하신다면

불필요한 분쟁을 방지하면서 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절 할 수 있습니다.

마무리

정리하면 이렇습니다.

1. 집주인이 바뀌어도 임대차는 원칙적으로 승계된다.

2. 임차인이 갱신요구를 했더라도 만기 6~2개월 안이면 새 집주인도 실거주 사유로 거절 가능하다.

3. 차후 분쟁방지를 위해 보수적으로 6~3개월 안에 잔금을 마치고 거절의사를 전달

매수와 매도 관점에서 

세낀 물건의 매수 및 실거주를 고려 하시는 분들은 잔금·등기·통지 타이밍을, 

매도하시는 분들은 임차인과 소통 한 번을 통해 매도 전략을 점검해보셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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