안녕하세요~ 유이사입니다!
요즘 낙찰도 계속 받고, 기존건 처리에 계속 입찰을 다니고 있어 포스팅이 늦었습니다!
(요즘 경매하기 참 좋은 시기입니다 ㅎ)
자, 오늘은 경매추천물건 중 서울 아파트물건을 추천드리려 하는데요!
정확하게 2월 1일~2월 13일까지 진행되는 추천물건입니다!
“전부 안전 + 바로 입찰 가능한” 모아보았습니다.
바로 시작해보겠습니다~!!
1. 잠실역 도보 1분거리 50평대 아파트 10억대..ㄷㄷ
잠실역 한복판에 위치한 주상복합 매물이 14억 원대까지 내려왔습니다.
입지는 말할 것도 없고 21층이라는 고층 메리트까지 갖춘 매물이라 아마 많은 분이 눈독을 들이고 계실 텐데요.
감정가 18억 3,000만 원에서 한 차례 유찰되어 가격 경쟁력이 확보된 지금, 객관적인 지표를 통해 이 물건의 실체를 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다~!
당연히 실거주 추천물건입니다!
1.물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 송파구 신천동
✔ 단지명: 삼성웰리스(웰리스타워) 21층
✔ 전용면적 / 공급면적: 140.5㎡ / 203.3㎡ (42.5평 / 61평형)
✔ 감정가 / 최저가: 1,830,000,000원 / 1,464,000,000원 (1회 유찰, 80%)
✔ 입찰일: 2026.02.02
✔ 건축년도: 1996년 사용승인
✔ 난방 / 주차: 도시가스 / 세대당 약 1.3대 (총 274대)
2.권리분석 요약
말소기준권리는 2022년 8월 23일에 설정된 도봉신용협동조합의 근저당권입니다.
등기부상 이 권리를 포함하여 이후의 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 매각 이후 소멸되는 대상입니다.
현재 해당 주소지에는 점유자가 거주 중인 것으로 확인되나, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인은 존재하지 않습니다. 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금이나 권리상 하자는 발견되지 않았습니다.
전용면적 42.5평을 기준으로 계산한 예상 명도 비용은 약 425만 원에서 550만 원 사이로 책정될 수 있습니다.
관리비는 반드시 확인이 필요하겠습니다.
결론 : 안전한 물건
3.시세 및 수익 분석
단지 내 유사 평형인 전용 146.74㎡ 매물이 2025년 7월에 18억 원에 거래된 내역이 보입니다.
호가는 현재 188m2가 22억부터 올라와 있네요.
시세가 애매한 감이 없지않아 있습니다.
세대수가 적어 거래량도 없고, 호가 물건도 많이 않습니다.
4.유이사 분석 코멘트
이번 매물은 2호선과 8호선 잠실역에서 300m 이내에 위치한 초역세권 입지로 상업지역 내 주상복합의 특징을 고스란히 가지고 있습니다.
등기부 채권 총액이 18억 원을 넘어서고 있어 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.
1996년식으로 29년 차에 접어든 만큼 내부 수리 상태에 따른 가치 차이가 크겠지만 고층 세대라는 점은 분명한 강점입니다.
최근 송파권역의 경매 열기가 뜨거운 상황이라 감정가에 근접한 낙찰가가 형성될 수도 있습니다. 다만 대형 평형의 특성상 관리비 미납 여부를 사전에 관리사무소를 통해 다시 한번 체크할 필요가 있습니다.
이 정도 입지에 이 정도 가격대라면 충분히 매력적인 선택지가 될 것입니다. 꼼꼼하게 준비하셔서 좋은 결과 얻으시길 진심으로 응원합니다.
2. 마포 46평 아파트 8억대..!?
마포구 상암동에서 희소성 있는 대형 평형 매물이 감정가 대비 64% 수준까지 떨어졌습니다.
상암동 택지개발지구 내 위치하여 쾌적한 주거 환경을 갖춘 것은 물론이고, 두 차례 유찰을 거치며 가격 메리트가 상당히 커진 상태인데요.
마포구 이지만 입지가 좀 아쉽습니다.
바로 확인해보겠습니다~!
1.물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 마포구 상암동
✔ 단지명: 상암월드컵파크12단지 1205동 7층
✔ 전용면적 / 공급면적: 114.7㎡ / 152.1㎡ (34.7평 / 46평형)
✔ 감정가 / 최저가: 1,390,000,000원 / 889,600,000원 (2회 유찰, 64%)
✔ 입찰일: 2026.02.03
✔ 건축년도: 2010년 사용승인
✔ 난방 / 주차: 지역난방 / 세대당 1.14대 (총 434대)
2.권리분석 요약
말소기준권리는 2018년 2월 27일에 설정된 중소기업은행의 근저당권입니다.
이후 접수된 가압류, 압류 등 등기부상 모든 권리는 매각과 함께 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
법원의 현황조사서에 따르면 현재 해당 주소지에는 소유자 세대가 전입되어 있으며, 별도의 임차인은 파악되지 않았습니다. 대항력 있는 점유자가 없어 권리 관계는 깨끗합니다.
다만 2025년 11월 초 기준으로 약 103만 원의 관리비 미납액이 확인되었습니다.
입찰 시점에는 미납금이 더 늘어났을 가능성이 크므로 현장 확인이 필요합니다.
전용면적 34.7평을 기준으로 계산한 예상 명도 비용은 평당 12만 원 적용 시 약 416만 원 수준이며, 소유자 점유 건이므로 인도명령을 통한 명도 절차가 가능합니다.
결론 : 안전한 물건
3.시세 및 수익 분석
실거래 자료에 따르면 동일 평형(전용 114.72㎡)의 매매 거래 내역은 다음과 같습니다.
계약일 | 층수 | 거래금액 |
2025.11.17 | 12층 | 1,270,000,000원 |
2025.09.19 | 1층 | 1,190,000,000원 |
2025.06.20 | 11층 | 1,230,000,000원 |
최근 실거래가가 12억 원 중반대를 형성하고 있는 것과 비교하면, 현재 최저가 8억 8,960만 원은 시세 대비 약 3억 원 이상의 격차를 보이고 있습니다.
마포구 지역의 최근 매각가율이 95% 이상을 유지하고 있는 점을 고려하면 이번 회차에 상당한 경쟁이 예상됩니다.
4.유이사 분석 코멘트
이번 매물은 하늘초등학교와 인접한 초품아 단지이자 상암동 대형 평형이라는 확실한 수요층을 가진 물건입니다.
등기부상 채권 총액이 21억 원을 넘어가고 있어 사실상 일반 매매로는 해결이 불가능한 상태라 경매가 끝까지 진행될 가능성이 매우 높습니다.
15년 차에 접어든 단지라 관리 상태는 양호해 보이지만, 대형 평형의 특성상 내부 수리 여부에 따라 명도 후 추가 비용 발생이 있을 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
최근 마포구 아파트 경매 시장은 유찰 한 번만 되어도 감정가를 넘겨 낙찰되는 사례가 빈번했습니다. 그런데 이 물건은 두 번이나 유찰되어 최저가가 시세보다 현저히 낮게 잡혀 있어 많은 응찰자가 몰릴 것으로 보입니다.
예상 낙찰가 산정 시 단순히 최저가에 맞추기보다는 최근 실거래가의 흐름과 보수적인 가치 판단을 결합하는 것이 중요합니다.
상암동에서 이 정도 평수의 집을 이 가격대에 만나는 게 참 쉽지 않은 일이죠. 꼼꼼하게 현장 체크하시고 입찰에 참여하신다면 분명 좋은 결과가 있을 것으로 보입니다~
이 물건도 실거주 추천물건입니다!
3. 서울 초역세권 아파트 34평이 5억대에..ㄷㄷ
3호선 녹번역 바로 앞에 위치한 아파트 매물이 다시 시장에 나왔습니다.
지난 회차에 7명이 응찰하여 감정가에 육박하는 금액에 낙찰되었으나, 매수인이 대금을 납부하지 않아 재매각이 진행되는 건인데요.
오랜만에 보는 서울5억대아파트 경매물건입니다.
물론 5억대에 낙찰은 어렵겠지만요..ㅎ
1.물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 은평구 녹번동
✔ 단지명: 녹번대림아파트 3동 1층
✔ 전용면적 / 공급면적: 84.9㎡ / 105.8㎡ (25.7평 / 32평형)
✔ 감정가 / 최저가: 670,000,000원 / 536,000,000원 (재매각, 80%)
✔ 입찰일: 2026.02.03
✔ 건축년도: 1993년 사용승인
✔ 난방 / 주차: 도시가스 / 세대당 0.75대
2.권리분석 요약
말소기준권리는 2016년 7월 29일에 설정된 농협은행의 근저당권입니다.
이후 설정된 대부업체의 근저당과 임의경매 기입등기는 매각 후 모두 소멸되는 대상입니다.
법원의 현황조사 및 전입세대 확인 결과 현재 소유자 세대가 전입되어 있으며 별도의 임차인은 존재하지 않습니다. 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금이나 등기부상 하자는 없는 것으로 보입니다.
다만 본 건은 매수인이 대금을 미납하여 재진행되는 사건으로, 입찰보증금이 최저가의 20%인 1억 720만 원입니다.
전용면적 25.7평을 기준으로 계산한 예상 명도 비용은 평당 11만 원 적용 시 약 283만 원 수준입니다.
관리비는 2025년 9월 확인 결과 미납액이 없는 것으로 나타나 점유자와의 소통이나 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 보입니다.
결론 : 안전한 물건
3.시세 및 수익 분석
실거래 자료를 살펴보면 동일 평형의 최근 매매 내역은 2025년 10월 17일 12층이 6억 8,000만 원, 2025년 9월 17일 3층이 7억 1,000만 원에 거래되었습니다.
2025년 4월에는 2층 매물이 6억 6,000만 원에 거래된 이력이 확인됩니다.
현재 최저가인 5억 3,600만 원은 최근 1층이나 저층의 실거래 형성가와 비교해도 1억 원 이상의 차익이 확보된 상태입니다.
이전 낙찰자가 6억 5,119만 원에 응찰했던 기록은 당시 시장 참여자들이 판단한 가치를 보여주는 참고 지표가 될 수 있습니다. 2등은 6억이었네요.
4.유이사 분석 코멘트
이번 매물은 3호선 녹번역에서 100m 내외에 위치한 초역세권 단지로 입지적 강점이 매우 뚜렷합니다.
1993년식이라 연식은 오래되었지만 북한산 자락과 인접하고 강남 접근성이 좋아 실거주 수요가 꾸준히 뒷받침되는 곳이더라고요.
대금 미납 사유가 권리상의 문제라기보다는 낙찰자의 개인적인 자금 조달 계획 차질이나 단순 변심일 가능성이 높아 보이는 안전한 물건입니다.
1층 매물이라 층간 소음에서 자유로운 장점이 있는 반면 사생활 보호나 일조권 등 저층 특유의 요소들을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.
이미 지난 회차에 7명이 응찰하며 경쟁력이 검증된 만큼 이번에도 많은 관심이 쏠릴 것으로 보입니다. 보증금이 20%로 상향된 만큼 입찰 시 보증금 수표를 미리 꼼꼼히 챙기시는 것이 중요합니다.
역에서 정말 가까운 단지라 실거주를 생각하시는 분들에게는 참 괜찮은 기회가 아닐까 싶네요.
마찬가지로 실거주 추천물건이었습니다~
4. 9호선 역세권 아파트 5억대 등장..!!
서울 강서구 등촌동에 위치한 등촌동월드메르디앙 아파트가 한 차례 유찰되어 감정가 대비 80%인 5억 7,600만 원에 입찰을 기다리고 있습니다.
9호선 증미역과 가양역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 있으며, 주변에 초등학교와 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 수요가 꾸준한 지역입니다.
실거주 강력 추천물건이 나왔네요 :)
1.물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 강서구 등촌동 711 등촌동월드메르디앙 101동 10층
✔ 용도: 아파트 (22평형)
✔ 전용면적 / 대지권: 59.8㎡ / 25.7㎡ (18.1평 / 7.8평)
✔ 감정가 / 최저가: 720,000,000원 / 576,000,000원 (1회 유찰, 80%)
✔ 입찰일: 2026.02.11
✔ 준공일: 2002.11.22 (24년 차)
✔ 특징: 총 145세대, 1개 동 나홀로 아파트, 계단식 출입 구조
2.권리분석 및 임차인 현황
말소기준권리는 2021년 4월 20일에 설정된 우수자산관리대부의 근저당권입니다.
등본상 이 권리를 포함하여 이후의 가압류 등 모든 권리는 매각 후 소멸됩니다.
채권 총액이 약 6억 7,700만 원으로 최저가보다 높게 형성되어 있어 경매 취하 가능성은 낮은 편입니다.
임차인 현황을 보면 2023년 1월 4일에 전입한 홍모 씨가 등재되어 있습니다.
전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없으며, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 의무도 없습니다.
현재 소유자가 아닌 전입자가 거주 중인 것으로 보이므로 낙찰 후 인도명령을 통한 명도 절차를 준비해야 합니다.
관리비는 2025년 10월분까지 미납액이 없는 것으로 확인되어 깔끔하더라고요.
결론 : 안전한 물건
3.시세 및 매각 사례 분석
최근 실거래가를 보면 2025년 10월 14층 매물이 7억 7,800만 원에 거래되었으며, 8월에는 12층이 7억 1,500만 원에 매매되었습니다. 12월은 7.45억이네요~
현재 최저가인 5억 7,600만 원은 시장 시세 대비 약 1억 5,000만 원 이상 저렴한 금액대로 판단됩니다.
호가는 현재 4층이 8.5억부터입니다.
실거주자분은 좀 더 공격적으로 쓸 수 있겠네요~
4.유이사 분석 코멘트
이번 물건은 비록 1개 동으로 구성된 소규모 단지이지만, 위치가 워낙 좋습니다.
대로변에 접해 있어 차량 진출입이 쉽고 증미역이 약 400m 거리(도보 6분), 가양역이 약 700m 거리라 역세권 입지 조건이 훌륭하더라고요.
등양초등학교가 바로 옆에 있어 어린 자녀를 둔 세대의 임차 수요도 풍부할 것으로 보입니다.
현재 2회차 최저가는 실거래가와 비교했을 때 확실한 가격 메리트가 있습니다.
강서구 아파트의 최근 평균 낙찰가율이 90%를 상회하고 있다는 점을 고려할 때, 이번 회차에 다수의 응찰자가 몰릴 것으로 예상됩니다.
시세보다 저렴하게 취득하여 실거주하거나, 전세 보증금(최근 4억 원 중후반 형성)을 활용한 갭 투자용으로도 검토해 볼 만한 물건입니다.
5. 서초구 서초트라팰리스 50평형, 경매로 강남 3구 입성!?
서울 서초구 서초동의 교통 요지인 양재역 인근에 위치한 '서초트라팰리스' 23층 고층 매물이 경매로 진행 중입니다.
한 차례 유찰되어 감정가 대비 80%인 24억 1,360만 원에 입찰이 가능하며, 주변 개발 호재와 풍부한 인프라 덕분에 자산 가치가 높은 물건입니다.
경매로 강남3구에 입성할 수 있는 물건으로 보입니다.
실거주 추천물건입니다~
1.물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 서초구 서초동 1344-13 서초트라팰리스 23층 A-2304호
✔ 용도: 주상복합(아파트)
✔ 전용면적 / 대지권: 133.1㎡ / 32.6㎡ (40.2평 / 9.9평)
✔ 감정가 / 최저가: 3,017,000,000원 / 2,413,600,000원 (1회 유찰, 80%)
✔ 입찰일: 2026.02.10
✔ 준공일: 2005.11.18 (21년 차)
✔ 특징: 총 257세대, 3개 동, 25층 중 23층 고층, 양재역(3호선·신분당선) 인접
2.권리분석 및 점유 현황
말소기준권리는 2021년 3월 5일에 설정된 페퍼저축은행의 근저당권입니다.
이후 가압류(박은숙, 임주희, 신한은행 등)와 PHB제십사차유동화전문의 임의경매 신청이 이어졌으나, 등기부상 모든 권리는 매각 후 소멸되는 안전한 물건입니다.
채권 총액이 약 40억 원을 초과하여 경매 취하 가능성은 매우 낮습니다.
관리비는 2025년 10월분까지 미납이 없는 상태입니다.
결론 : 안전한 물건
3.시세 및 매각 사례 분석
실거래 자료에 따르면 동일 평형(133㎡)이 2024년 3월 5층 20억 4,000만 원에 거래된 바 있습니다.
현재 호가는 30억이네요.
현재 최저가는? 24억입니다.
실입주를 위한 분들에게는 충분히 입찰 들어갈만한 아파트 물건으로 보입니다.
4.유이사 분석 코멘트
이번 물건은 서초동 핵심 입지에 위치한 고층 매물이라는 점이 큰 장점입니다.
3호선과 신분당선 환승역인 양재역을 도보로 이용할 수 있어 교통 편의성이 매우 좋더라고요.
특히 23층이라는 층수는 조망권과 일조권 면에서 탁월한 가치를 가집니다.
다만 시세 파악에 신중해야 합니다.
거래 사례가 없어 약간 보수적인 입찰가 산정이 좋을 것으로 보입니다.
요즘 서울 아파트 경매물건이 많이 사라지고(?) 있는데요.
귀한 서울경매 추천물건을 공유해 보았습니다~!
“불확실한 세상에서도, 당신의 첫 낙찰만큼은 실패 없도록.”
