안녕하세요
경제적 자유를 이루고 여유롭게 살고싶은 부자 여유로운리치입니다
최근 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된다는
말을 기사나 뉴스를 통해
들어본 적이 있으실겁니다
양도세 중과? 그게 뭐지?
투자를 공부하면서 가장 어려운 영역 중 하나가
세금이라고 생각을 하는데
오늘은
부동산에는 어떤 세금들이 있는지
그리고 각 세금들의 특징에 대해서
한번 이야기를 해볼까 합니다
1. 취득세
(집을 취득하였을 때 내야하는 세금)
아마 1호기 이상을 해보신 분들에게는
그래도 나름 친숙한 세금인 취득세
취득세는 말 그대로 부동산 같은 자산을 취득한
사람에게 부과하는 세금으로 보통
소유권 이전을 하는 날 당일
법무사분을 통해서 또는 셀프로
납부를 하게 됩니다
(차량,회원권 등을 취득할때도 내지만 저희는 부동산 관점에서..!)
얼마의 취득세를 내야하는지는
주택수와 주택 금액에 따라 아래와 같이
달라지게 됩니다
정리해보면 6억까지는 1%, 6~9억은 1~3%
9억 이상의 집은 취득액의 3%를 내게 됩니다
(물론 지방교육세가 포함되어 실제로는 더 나가게 됩니다)
다만 취득세는 주택수에 따라
어느 지역의 주택을 사느냐에 따라
비율은 달라질 수 있습니다
한번 아파트 취등록세를 직접 계산해보도록 하겠습니다
유형1) 1주택자가 비조정지역에서 5억주택 매매시 내는 취득세
취득가액: 5억
취득세율: 1%
지방교육세: 0.1%
→ 5억 * 1.1% = 5,550,000원
유형2) 1주택자가 비조정지역에서 8억주택 매매시 내는 취득세
취득가액: 8억
취득세율: 2.33%
지방교육세: 0.233%
→ 8억 * 2.563% = 20,504,000원
유형3) 2주택자가 조정지역에서 9억주택 매매시 내는 취득세
취득가액: 9억
취득세율: 8%
지방교육세: 0.4%
(취득세가 중과되는 경우 지방교육세는 0.4%)
→ 9억 * 8.4% = 75,600,000원
1주택자여도 2번째 주택을
조정대상지역에서 매수를 하게 된다면
중과세율이 붙어 상당히 취득세를
많이 내야함을 알 수 있습니다
다만 취득세는 국세가 아닌 지방세이다 보니
세무서가 아닌 구청이나 시청에 가서 납부를 해야 합니다
서울을 매수했다면 이택스
그 외의 곳이면 위택스에서 납부를 하게 되는데
위에서도 보았듯이 매가가 높아지게 되면
한번에 취득세가 내기 부담스러울 수 있는데요
취득세는 다행히 지방세이다보니
신용카드로 무이자 할부를 낼 수 있습니다
(출처: 이택스 공지사항 지방세 납부 무이자 할부 안내)
매번 무이자 할부되는 카드사의 혜택이 달라지다 보니
그때그때 카드사를 비교해보고
최대한 무이자 할부기간이 긴 카드사를
선택하는 것이 좋습니다
추가적으로 보통 부동산 세금을 공동명의로 하면
유리하다는 말을 들어보셨을텐데
취득세는 명의에 따른 변동이 없기에
단일 명의든 공동 명의든
1번의 취득세를 내게 됩니다
다만!!
단일 명의로 했다가 공동 명의로
바꾸게 되는 경우에는
누군가 한명이 집값의 절반을 받는 것이다 보니
증여의 개념으로 되어
취득세를 추가적으로 내야 한답니다..ㅎㅎ
2. 보유세
보유세는 주택을 보유하고 있을 때 내는 세금으로
저희가 따로 거래를 하지 않아도 발생하는 세금인데요
매년 6월1일을 기준으로
주택을 소유한 자에게 부과되며
크게 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있습니다
투자를 하신 분들 중 1년 이상 집을 들고 있었다면
아마 재산세를 한번은 내보셨을텐데요
재산세는 집을 가지고 있으면 누구나 내는
기본적인 세금이라고 볼 수 있습니다
매년 6월 1일을 기준으로 주택 소유자에게 부과되며
보통은 7월과 9월에 나누어 고지가 됩니다
위에는 재산세 과제표준에 따른 세율인데
과세표준 = 시가표준액(공시가격) x 공정시장 가액비율
재산세 = 과세표준 * 세율
현재 공정시장 가액비율은
1세대1주택 기준
3억 이하 43%
3억~6억은 44%
6억 초과 45%이며
다주택자·법인은 60%입니다.
직접 계산하기보다는 이런게 있다
정도만 알면 되고 실제로는 부동산계산기를
활용하시면 됩니다
유형1) 공시지가 8억짜리 집 1채를 보유하고 있을때 보유세
종합부동산세는 집을 가졌다고 해서
전부 세금을 내는 것은 아니고
집을 많이 가졌거나, 가격이 높은 집을 가진 경우에
추가로 부과하는 세금이라고 생각을 하면
좋을 것 같습니다
일정 기준을 초과하는 경우에만 대상이 되고
사실 저희는 아직 종부세 대상이 되려면
아직 많이 남았으니
막연하게 걱정을 할 필요는 없습니다
종부세 과정은 워낙 복잡해서
필요한 부분만 말씀드리자면
종합부동산세는 인별합상 공시가격이 적용되기에
공동명의로 하는게 유리합니다
예를들어 종부세는 공제금액이 9억으로 정해져 있는데
(1세대 1주택인 경우 12억)
공시가격이 15억인 집을 단독명의로 소유하면
9억이 공제되고 6억에 대한 종부세가 계산이 되지만
공동명의로 되어있다면 각각 7.5억이 되고
9억이 공제금액이기에 종부세를 내지 않게 됩니다
보유세에는 임대소득세도 있는데
저희는 다주택자로 가는 목표가 있으니
간단하게 설명드리면
2주택 월세 or 공시지가 9억 이상 월세 1주택이거나
전세로 3주택 이상 가지고 계신분들은
임대소득세를 내야 합니다
특히 3주택 이상은 보증금 합계가 3억 초과 전세에 대해서
간주임대료를 내게 되는데
홈텍스에 들어가면
간주임대료 모의계산을 할 수 있습니다
주택임대소득세를 납부하기 위해서는
홈텍스에서 사업자등록을 반드시 하고
매년 사업자 현황 신고 및 세금을 납부해야 합니다
전세로 3주택 이상이면
세금을 또 내야하긴 하지만
금액 자체가 큰편은 아니기에
간주임대료를 내는 그날까지
다들 화이팅입니닷ㅎㅎ
3. 양도세
마지막으로는 매도를 하고 난 후에
양도차익만큼 세금을 내야하는 양도세
부동산을 통해서 양도차익이 나게 되면
부과되는 세금으로
과세표준에 따라 금액이 달라지게 됩니다
(출처: 홈노크)
양도세 = 과세표준 * 세율
과세표준 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비 + 장기보유특별공제 + 기본공제)
장기보유특별공제는 보유기간이 길어짐에 따라
양도세 비율을 줄여주는 것이고
기본공제는 연 250만원이 공제됩니다
저희가 챙겨야할 부분은 바로 필요경비인데
필요경비가 인정되는 항목이 무엇인지를
잘 알아두는게 저희가 나중에 매도차익을 얻고
세금을 줄일 수 있는 하나의 방법이 됩니다
첫번째 내는 세금인 취득세
법무사,중개사 수수료
그리고 부동산 가치를 증가시키거나
용도변경을 위한 지출은
필요경비로 인정이 됩니다
용도변경을 위한 지출이라는 말이
좀 어려울 수 있는데
예를 들면 샷시설치, 배관공사, 시스템에어컨설치, 보일러 교체 등은
일시적으로 바꾸기가 힘든 부분이여서 인정이 되나
도배&장판 교체, 보일러 수리, 씽크대 교체 등
언제든지 수선을 할 수 있는 것들은
인정이 되지 않습니다
필요경비로 인정되는 것들은 영수증을 잘 챙겨
나중에 필요경비 증빙자료로 제출을 하면 됩니다
또한 양도세를 줄이는 또 한가지의 방법은
바로 공동명의인데요
물론 1세대 1주택이면서 2년을 보유하면(조정지역은 2년 거주)
양도가가 12억 이하거나
일시적 2주택 요건을 만족해도
양도세 비과세를 해줍니다
다만 2주택 이상인 분들 또는 양도가 12억이
넘는 집이 있으신 분도 있으시기에
이런 분들은 공동명의를 하는게 양도세를 줄이는
방법이 됩니다
예를들어 2주택을 가진 사람이
4억에 집을 사서 10억에 매도를 했다고 가정했을때
단독명의와 공동명의를 계산해보면
단독명의는 아래와 같이 2.08억의 양도세가 나오지만
공동명의는 한명 기준 9000만원 정도며 각자 내기에 총 1.8억이 됩니다
양도차익이 절반으로 줄어들기에 세율이 낮아지게 되고
인별공제도 각각 되기에
단독명의보다는 공동명의가
나중에 양도할 때 세금을
줄일 수 있는 좋은 방법이 됩니다
마지막으로로
양도소득세는 서두에 말씀드렸듯이
다주택자들은 조정대상지역 내에서 주택을 양도할 시
양도세 중과가 있었고
2주택자는 기본세율+20%
3주택자는 기본세율+30%까지 내게 됩니다
3주택자가 만약 5억정도 양도 차익이 있었다면
기본세율 42%에 30%가 더해지고
여기에 지방소득세 10%도 포함되니
총 79.5%가 세율이 되는데
그렇게 된다면 5억을 벌어도
4억은 세금으로 내게 됩니다
(너무한거 아닌교…)
다만 22년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가
계속 유예되고 있었는데(~'26.5.9까지)
최근 정부에서는 이런
다주택자 양도세 중과 유예가 되고 있는 것을
종료시킨다는 말이 나오고 있습니다
앞으로 어떻게 될지는
조금 지켜보면 좋을 것 같습니다
오늘은 세금에 대해서 이야기를 해보았는데요
세금은 내용이 어려울 뿐 아니라
시장 상황에 따라 계속 바뀌기 때문에
한번에 이해하기가 쉬운 편은 아닌데요
그래도 계속 보다보면 친숙해지기에
부동산 세금에 대해서 알아가는데
이 글이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다
긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니닷
