안녕하세요
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
오늘은 지방투자에서 중요한 “공급” 에 대해서 이야기해보려고 합니다.
우리가 임장보고서를 작성하면서 지역의 예정된 공급도 점검하고 투자 전략도 고민해보실텐데요. 실제로 투자를 할때는 임장보고서에서 고민했던 전략을 잊어버리고 눈앞에 공급만 보고 의사결정을 하는 경우가 많은 것 같습니다.
실제로 저도 1호기를 할때 공급을 잘못 해석해서 아쉬운 결과가 있었습니다.
여러분은 저와 같은 시행착오를 거치지 않으시길 바라는 마음에 지방 시장에서 공급을 제대로 보는 방법에 대해서 작성해보려고 합니다.
1. 공급을 제대로 보아야 하는 이유
우리가 투자를 할때 제일 먼저 시장을 판단합니다.
시장의 분위기가 매수자 우위 시장인지, 매도자 우위 시장인지, 전세가 부족한 시장인지, 전세가 많은 시장인지 또는 공급이 많아서 리스크가 높은 시장인지 등 시장의 상황을 판단하고 투자 의사결정을 하곤합니다.
문제는 우리가 실력이 없을때는 같은 시장을 놓고도 다르게 해석하기도 하는데요.
저도 과거 1호기를 투자할때 비교 했던 두 지역의 시장 상황을 제대로 파악하지 못하고 투자 의사 결정을 내렸고, 그 결과 아쉬운 결과를 얻었습니다.
저는 1호기를 청주에 투자를 했었습니다.
당시에 청주는 3년간 예정된 공급이 없었기에 저는 임장보고서에 “청주시 자체공급은 23년이 조금 많고…재계약을 고려시 `23년 4,5,8,10,12월이 투자하기 좋은 시기” 라고 정리했었습니다.
물론 당시에 아실 등 공급 캘린더에 잡히는 공급이 실제로 2023년 이후로 줄어들고 있었습니다.
하지만 아시는 것처럼 현재 청주의 2026년, 2027년의 공급으 적정 공급 이상으로 큰 공급이 예정된 시장입니다.
왜 이런 일이 발생했을까요?
(당시 제 울산의 지역분석 장표)
바로 이렇게 예정된 재개발을 무시했었기 때문입니다.
물론 당시에도 이런 재개발이 있는 것을 알았습니다. (실제 제 장표입니다.)
하지만, 안일하게 당장 눈앞에 보이는 공급만을 생각했었고 추가적으로 공급이 발생할 것이라고는 생각하지 못했습니다.
(당시 제 울산의 지역분석 장표)
반면 제가 투자 후보로 검토했었지만 외면했던 울산은 2023년 당시 공급이 많았습니다.
저는 울산이 2023년에는 공급이 단기적으로 많지만 2024년 이후로 줄어들기에 2023년이 기회라고 임장보고서에 작성했었지만,
정작 투자의사결정을 할때는 “울산은 공급이 많으니까 리스크가 큰 시장” 이라는 결론으로 투자를 하지 않았습니다.
하지만 모두가 아시는 것 처럼 청주는 계속 상승과 하락을 반복하면서 횡보하는 시장이였지만, 울산은 임장보고서에 작성한 것 처럼 공급이 줄어드는 2025년 폭발적인 상승이 있었습니다.
2. 지금 울산과 같은 시장은?
지방에서 공급이 시장에 어떻게 영향을 주는지를 살펴보았습니다.
지방에서 단기적인 공급은 시장의 매매, 전세가의 하락이 있을 순 있지만, 장기적인 관점에서 공급이 줄어들면 울산, 전주와 같은 결과를 맞이할 수 있습니다.
반면 당장 공급이 적다고 미래를 낙관하고 우선순위로 투자를 한다면 청주에서의 결과를 만날 수도 있습니다.
따라서, 장기적인 관점에서 예정된 공급이 있는지도 살펴 봄과 동시에 언제든 튀어 나올 수 있는 재개발, 재건축 환황까지도 살펴보아야 함을 배울 수 있었습니다.
또한 당장은 공급이 많아서 매매, 전세가 싸서 투자하기 어려울 수 있지만, 그런 시장에서 주인전세나 낀 전세로 기회를 잡는 사람은 향후 줄어드는 공급으로 큰 수익을 볼 수도 있을 것 같습니다.
그럼 이제 우리가 미래의 울산, 전주가 될 가능성이 있는 지역을 찾아보겠습니다.
부산, 대구, 창원과 같은 지역이 직전 2025년까지는 큰 공급이 있었지만, 향후 3년간은 적정 공급 이하로 예정되어 있습니다.
이미 상승을 시작한 부산도 여전히 아직도 충분히 싼 지역으로 지역내에서 싼 단지들이 많고, 대구와 같은 지역은 상승을 시작하지도 않은 것 같습니다.
여러분도 당장 눈앞의 공급만 바라보고 저와 같은 아쉬운 선택을 하지말고 장기적인 관점에서 공급을 살펴보고 의사결정을 내리시길 추천드리겠습니다.
또한 당장 눈앞에 공급이 없어도 부동산 시장이 좋아지면 언제든지 건설사가 분양을 시작해 공급이 발생할 수 있다는 것을 염두해두고 투자한 다음에도 꾸준히 지역의 공급을 살펴보고 대응하는 투자자가 되시길 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
