안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는
워렌부핏입니다.
다들 직장인 투자자라면
이런 고민 한 번쯤은 해보셨을 것 같아요.
"잔금일이 평일인데, 또 연차를 써야 하나?"
"멀리 잔금 치르러 가기엔 왕복 시간이 너무 아까운데..."
저도 처음에는 잔금 날은 무조건 연차를 쓰고
현장에 가야 하는 줄로만 알았습니다.
하지만 반드시 방문하지는 않아도 됩니다.
제가 회사 책상 앞에 앉아
스마트폰 하나로 잔금을 마무리 할 수 있는 방법을
글로 적어보려 합니다.
1. 계약일/잔금일에
반드시 방문하지 않아도 되는 케이스
모든 경우에 안 가도 되는 건 아닙니다.
하지만 아래와 같은 상황이라면
굳이 귀한 연차를 쓰지 않아도
충분히 안전하게 진행할 수 있습니다.
① 계약일
- 가계약 시 이미 중개사, 매도자와 특약 조율이 끝난 경우
- 집 상태를 꼼꼼하게 확인하여 더 이상 특이사항이 발생하지 않는 경우
이런 경우는 전자계약으로도 계약 진행이 가능합니다.
② 잔금일
- 중개사님이 현장 상태를 나 대신 꼼꼼히 확인해 줄 수 있는 경우
- 셀프등기가 아닌 법무사를 통해 잔금을 치르는 경우
특별히 매수/매도자나 임대/임차인이 요구한 게 아니라면
반드시 방문하지는 않아도 괜찮습니다.
보통은 불안한 마음에 직접 가려고 하실텐데,
사실은 직접 가는 것보다 오히려 믿을만한 전문가(법무사, 중개사)가
더 정확할 때가 많습니다.
2. 방문 없이 잔금하는 프로세스
방문 없이 잔금을 마무리 하기 위해서는
아래와 같은 타임라인으로 각종 서류들을 준비하시면 됩니다.
① 잔금 D-7 : 서류 발급 (유효기간 주의!)
비대면 잔금의 핵심은
서류가 빠짐없이 잘 준비되어야 한다는 것인데요!
필요한 서류는 아래와 같고,
참고로 모든 서류는 ‘잔금일 기준 3개월 이내’ 발급분이어야 합니다.
■ 매수인
서류명 | 발급처 | 발급 방법 | 세부 주의사항 |
|---|---|---|---|
일반도장 |
| - | 인감도장이 아닌 막도장도 무방 |
주민등록등본 | 정부24/주민센터 | 온라인 | 주소 변경 내역(최근 5년 포함)으로 발급 |
매매계약서 원본 | 본인 지참 | - | 소유권 이전 등기 신청을 위해 등기소 제출 필수 |
가족관계증명서 | 대법원 사이트 | 온라인 / 방문 | 반드시 상세로 발급 (가족 주민번호 뒷자리 공개) |
신분증 사본 | 본인 지참 | - | 신분 확인 및 미비 서류 즉시 발급 시 필요 |
위임장 | 본인 지참 | 법무사 | 법무사로부터 위임장 양식 수령하여 작성 후 회신 |
※은행 대출이 낀 경우에는 은행에서 본인 확인용으로 매수인의 인감증명서를 요구할 수 있으니 대출 상담사님께 미리 확인이 필요합니다.
■ 매도인
서류명 | 발급처 | 발급 방법 | 세부 주의사항 |
|---|---|---|---|
인감도장 | 본인 지참 | - | 인감증명서에 등록된 도장과 반드시 일치해야 함 |
인감증명서 | 주민센터 | 방문 필수 | 부동산 매도용으로 발급 (매수인 인적사항 기재) 인터넷 발급 불가 ※ 매도용 인감증명서 방문 발급 어려울 시 본인서명사실확인서로 대체 가능 |
위임장 | 본인 지참 | 법무사 | 법무사로부터 위임장 양식 수령하여 작성 후 회신 반드시 인감 날인 필수 위임장에 찍힌 도장과 인감증명서상 도장 일치 필수 |
주민등록초본 | 정부24 / 주민센터 | 온라인 | 과거 주소 변동 내역(전체) 반드시 포함 |
등기권리증 | 본인 지참 | - | 집문서 원본. 분실 시 법무사 확인서면(비용 발생)으로 체 |
신분증 사본 | 본인 지참 | - | 여권, 주민등록증, 운전면허증 중 하나 |
많이들 헷갈려하시는 부분이 바로 등본 vs 초본인데요.
매수를 하시는 경우에는 등본이 필요합니다.
반드시 주민번호 13자리가 모두 나오게 발급받아야 하며,
매매 계약서상의 주소와 현재 주민등록상 주소가 일치해야 합니다.
매도를 하시는 경우에는 초본이 필요합니다.
이유는 등기부등본상에 기록된
전 소유주의 주소와 현재 주소가 다를 수 있기 때문입니다.
전체 이력을 통해 '이 사람이 그 사람 맞다'는 것을 소명해야 등기가 넘어옵니다.
참고로 저는 매수 시 초본을 함께 준비한 경우도 있었는데요
그 이유는 계약일과 잔금일 사이에 이사를 가서
주소가 바뀌었기 때문입니다.
이렇게 융통성있게 준비해가시면 좋을 것 같습니다!
추가로 주의해야 할 사항은 바로
인감증명서, 위임장과 관련한 부분입니다.
위임장의 경우 법무사에게 연락해서
위임장 양식을 받을 수 있고,
필요한 부분을 채워 회신드리면 됩니다.
소유권을 넘겨주어야 하는 매도인의 경우
본인 확인이 매우 엄격하므로
반드시 매도용 인감증명서와 증명서와 일치하는 인감도장이 필요합니다.
매도용 인감증명서는 발급은 인터넷 발급이 어려우므로
반드시 방문 발급이 필요한데요,
도장이 없거나 방문이 힘들다면 ‘본인서명사실확인서’를 활용하시면 됩니다.
단, 발급 시 위임 법무사의 인적사항을 적어야 합니다.
추가로 위임장에 들어가는 도장은
반드시 인감증명서상 인감도장과 일치해야 합니다.
소유권을 넘겨받는 매수인의 경우
인감도장, 인감증명서까지는 필요가 없습니다.
일반 도장(막도장) + 위임장으로도 가능하며
법무사 사무실에
막도장 하나 파서 진행해달라고 요청하면 됩니다.
(비용 약 5,000원~10,000원)
도장 파는 것조차 번거롭거나,
서명으로 깔끔하게 처리하고 싶을 때는
본인서명사실확인서 + 위임장(서명 날인)으로도 대체가 가능합니다.
위임장에 도장 대신 본인의 성함을 정자로 기재(서명)하면 됩니다.
이 서류는 발급할 때 '어느 법무사에게 위임하는지'
정보가 반드시 기재되어야 하므로,
담당 법무사 정보를 미리 확인하셔야 합니다.
② 잔금 D-6 : 도장/위임장 준비 및 서류 발송
위 서류들과 매매계약서 원본을 묶어
‘법무사 사무실’로 익일 특급 우편으로 보냅니다.
잔금일보다 6일이나 먼저 보내는 이유는 미비된 서류가 있을 경우
보완해서 다시 보내드릴 수 있는 여유를 확보하기 위함입니다.
이때 주의할 점은 서류는 부동산이 아니라,
등기를 실제 수행하는 법무사 사무실로 가야 한다는 것입니다.
③ 잔금 당일 (매수인 케이스)
- 중개사님께 연락하여 점유자 퇴거 상황 확인 및 시설물 사진(누수, 결로 등) 요청
- 관리비/가스비 정산: 점유자 퇴거 시 잔금일까지의 금액 정산
- 선수관리비(관리비예치금) 매수인이 매도인에게 지급
- 장기수선충당금 (임차인 퇴거 시)은 임대인(매도인)이 세입자에게 지급
- 매도인 계좌로 잔금 송금 (이체 한도 증액 미리 확인 필수!)
- 법무사님께 취득세 및 법무 비용 견적서 수령 후 입금
- 법무사 통해 등기 접수증 사진으로 수령
3. 주의사항
상황상 방문을 해야하는 경우도 있습니다.
1. 현장 확인이 꼭 필요한 큰 수리가 예정된 경우
사진만으로는 누수나 결로의 깊이를 알 수 없습니다.
계약 당시에는 없었지만 생겼을 가능성이 있을 경우,
그리고 수리하기로 약속이 되어있을 겅우
중개사님이 꼼꼼히 검토해주시지 않을 수도 있기 때문에
잔금 전후로 직접 확인하는 것이 나중의 분쟁을 최소화해줍니다.
중개사님과 라포가 충분히 형성되지 않은 경우에는
걱정될 수 있기 때문에 방문도 고려해보실 필요가 있습니다.
2. 복잡한 대출이나 특수 관계 거래인 경우
변수가 생겼을 때 즉각적인 서류 보완이나
현장 판단이 필요하므로 직접 가시는 것을 추천드립니다.
잔금을 앞두고 걱정 되시는 분들께
이 글이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
