안녕하세요, 가족 구성원이 구리 1호기를 앞두고 있어 자세한 절차를 문의드립니다.
(상황) 세입자 거주중이지만 매도인이 이사비 전달하고 이사 날짜 받아놓은 상황으로 부사님께서는 얼른 등기를 가지고 와서 전세를 놓으라고 하시는 상황입니다. 다른 부동산과 달리 굉장히 적극적이여서 감사하면서도 한편으로는 요새 핫한 지역인데 적극적으로 밀어붙이는 상황이 조금은 조심스레 접근해야하지 않을까하는 생각이 들고 있습니다. 좀 전엔 현금 전세입자 손님이 있어 매매 진행시 이 분을 연결해주겠다고 합니다.
(상황2)등기부등본은 열람해본 결과 을구에 굉장히 많은 데이터가 있는데(근저당권설정, 말소 등등) 빨간 취소선이 다 그어져있습니다. 취소선이 없는 데이터들도 “00번 근저당권설정등기말소, XXXX년 X월XX일 해지”라 되어 있습니다.
(질문1)부사님께서 적극적으로 빨리 매매를 진행하고자 안내주실때 점검해봐야할 사항이 있을까요?
(질문2)현금전세입자가 마음을 바꿔 사라지는 경우라면 향후 무조건 현금전세입자만 찾아봐야하는 상황일까요? 소유주가 바뀌고 한동안 대출이 안나오는것으로 알고있는데 QnA, 부사님 말씀을 통해 들어보니 등기일자와 전세일자를 다르게 세팅하면 대출이 나온다고 하는 의견도 있어 여쭤봅니다.
처음으로 적극적으로 매수까지 검토하게 된 단지인지라 걱정이 되서 질문드립니다. 미리 감사드립니다.
(질문3)등기부등본 을구에 취소선이 있는 데이터는 상황이 종료된거로 볼수 있을까요? 그리고 “근저당권설정등기말소”란 데이터와 함께 몇월몇일 해지란 문구가 있으면 이 역시 문제가 없는 데이터로 봐도 될지요
(질문4) 현금전세입자가 진행이 갑자기 어렵게 되며 매도자가 새로운 전세 세팅후 승계해주는 상황이 되게 되었습니다. 예상 프로세스는 아래와 같은데 올바른 절차인지 궁금합니다 ㅠㅜ 교재에서 배운 내용과 좀 상이하여 여쭤봅니다.
약정금 개념으로 1천만원 정도 입금 → 본계약서 쓰며 매매가의 10% 전달(약정금 돌려받지 않고 포함해서) → 중도금으로 현재 전세 세입자 전세금 만큼 매도인에게 전달 → 매도인은 해당금액으로 현재 전세입자 전세금 돌려주고 새로운 전세 세팅해줌 → 전세 세팅 후 전세 승계하여 나머지 잔금 치며 등기 이전
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댓글
로뽀이님 안녕하세요, 핫한 비규제 지역 구리 매수를 고민중이시군요. 모쪼록 좋은 물건을 좋은 조건으로 매수하시길 응원드립니다. 1)부동산 사장님께서 매수 조건을 적극적으로 조율해주시고 세입자분도 찾아주시는 것은 좋은 상황이라고 생각합니다. 부동산 사장님이 일을 열심히 하시고 거래 욕심이 있는 분인 것 같아요. 매수 진행의 속도와 관계없이 반드시 확인해야할 것은, 가치 대비 가격이 저렴한가, 매물에 중대한 하자가 없는가, 등기부상 권리관계가 깨끗한가, 내가 가진 후보군 중 최선의 물건인가, 최악의 리스크에 대비할 수 있는 가 등입니다. 사장님이 거래를 빨리 진행시키기 위해서 '별 거 없을 거야, 괜찮을거야~'라고 하셔도 반드시 매수인 본인의 눈으로 조건이 다 맞는지를 꼼꼼히 확인하시면 좋겠습니다. 2)현재 전세 대기자가 있으므로 부사님께 그 현금세입자 잡아달라고 하고, 기존 세입자 퇴거 동시에 현금세입자를 동시에 맞추는 조건으로 거래를 진행하는 것이 가장 좋아보입니다. (1) 전세퇴거확약서 혹은 임대인에게서 임차인에게로 이사비 이체 등 퇴거가 확정되었다는 서면 상 증빙자료를 매도인측에 확인해보시기 바랍니다. 기존 세입자의 퇴거 확정 여부 및 퇴거 날짜를 명확히 하기 위한 절차입니다. (2)전세입자 퇴거날짜와 예비 현금세입자의 입주 날짜를 같은 날로 조율할 수 있는지 확인해보시기 바랍니다. 전세 낀 물건을 승계받아 몇 개월 보유하면 추후 새로 전세를 맞출 때 전세대출이 가능합니다.(소유권 이전 후 최소 보유 기간은 은행 지점별로 다름, 보통 소유권 이전 후 6개월이 지나면 전세대출 가능) 만약 잔금이 안되는 상황이라면 현금세입자건 대출세입자건 세입자를 확보하는 것이 최우선 과제입니다. 다만 현금세입자는 운용할 때 여러모로 편한 점이 많기 때문에 현금 세입자를 맞출 수 있다면 가장 좋을 것 같습니다. 3)등기부 등본상 취소선이 그어져있는 것, 혹은 말소라고 명시되어있는 것은 권리관계 말소를 의미합니다. 가족 구성원분께서 좋은 매수하시기를 응원드리겠습니다~
