#수도권투자
급지가 좋다고 모든 단지가 좋은 게 아니라 급지 안에서도 단지의 가치, 선호도를 파악해야한다. 스스로 가치판단하고 분석할 수 있는 방법을 배우기 위해 공부하고 있는 것을 잊지 말자. 지역 투자자가 아닌 아파트 투자자이다.
투자의 본질은 가치대비 싼 것을 사는 것임을 다시한번 기억할 것.
현재가치(입지+선호도)와 미래가치(호재)
#지방투자
월부에 들어오기 전, 사실 시작하고 초반까지만 해도 지방투자 해도되는건지 긴가민가했다. 월부 시작한지 6개월차가 된 지금은 저번달에 부산에 다녀오면서 해도 되겠다는 확신이 들었고, 강의에서 선생님들이 말씀하신 것처럼 빨리 실행을 해야겠다는 다짐을 했다. 내가 정한 마지노선은 2026년 4월까지.
#저환수원리
아파트 투자 기준을 다시한번 상기할 수 있었다.
좋은 단지를 찾고 적정 가격에 매수하여 최대한 오래 보유하라.
*해당 지역내에서 첫 번째 생활권에 있는 단지를 보고있다면, 상위 급지의 후순위 생활권이라도 검토해라.
1)저평가
-High Risk High Return 전저점 비교해서 많이 오른 단지는 하락장에서 많이 떨어질 수 있다. 투자는 가치대비 저평가 된 것을 사는 거다. Middle/Low Risk Middle/Low Return
*가격의 변화에 휩쓸리면 좋은 판단을 할 수 없다. 가격을 신경쓰지 마라. 가치만 신경쓰고 가격을 붙여봐라.
나온 호가가 다른 단지에 비해서 가치대비 싼건지를 파악해야하는 시장이다!
*신축은 전고점이 없어서 어떻게 파악해야하나 싶었는데, 비교아파트의 매매/전세가와 비교해서 전고점도 어느정도 되겠거니 가늠을 하는 방법으로 가설을 세우고 판단해보는 방법으로도 가능하다는 것을 알게 되었다.
2) 환금성
300세대 이하/저·탑층도 단지에 따라 다르다. 지금 호가 대비 가치를 보고 판단해라.
3) 수익성
이제 더 이상 지난 상승장/하락장의 기준으로 시장을 판단하면 안된다. 욕망에 의해서 가격이 형성되는 시기이다. 과거의 사이클에 비해서 지나치게 짧아졌다. 수익률보다 수익금이 중요하다. 지금 내가 할 수 있는 것을 해나가는게 현실적인 대응 방안이다.
4) 원금보존성
과거에는 전세가율로 판단하였지만 지금은 전세가율로 판단하기 어렵다. 지금은 최악의 경우 전저점까지 떨어질 수 있다는 것을 염두에 두고 판단하는 것이 합리적이다.
5) 리스크
대출 활용하여 투자하는 것을 지양한다. 잔금이 어렵다면 잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근하는 것이 바람직하다. 월세낀 물건도 협상해볼 여지가 있는지 깊게 들어가서 확인해라.
#현재시장
아직 제일 강력한 세금규제가 안 나왔다.
지금 내가 걱정해야하는 것은 세금규제가 나왔음에도 내가 자산이 없는 것을 걱정해야한다.
지금은 아파트를 사야하는 시기이다. 감당할 수 있는 예산으로 살 수 있는 아파트 중 가장 좋은 것을 사라.
#갈아타기
1)투자: 가치가 더 좋고 아직 비싸지 않은 물건으로 갈아타기
2)실거주: 시기와 가격에 상관없이 강남을 목표로 더 좋은 자산으로 갈아타기
#마음가짐
과정에서 행복을 추구해라.
무게를 견디고 그냥 해라. 포기하지 마라. 살아남아라.
그리고 끝내 원하던 것을 손에 넣어라. 부자가 되라.
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