저평가저평가저평가
내가 1호기 하던 24년 3분기로 거슬러 올라가 기억을 떠올려 보면, ‘전고점 대비 가격’이 간편하게 저평가 된 단지를 걸러내는 지표로 사용되곤 했다. 나 역시도 월부 입성한 지 얼마 되지도 않았지만 수도권에 전고대비 -30%가격을 보고는 ‘부동산 까막눈이 봐도 싸네’ 싶은 생각이 들었으니까.
그러다 25년이 되어서는 ‘투자 급지를 낮춰 보게 되었다’는 동료분들이 생겼다. 그때는 별 생각 없이 ‘그런가 보다’하고 지나갔지만, 그게 다 전반적인 시장 가격의 상승 때문이었다. 그러다 결국 전세대출 규제에 토허제까지 상승 흐름을 눌러보려는 정책이 등장한 게 지금이다.
(어느 강의에서였더라…??) 오래되지 않은 이전 강의에서 자모님이 분명 ‘토허제 시행한다고 해서 섣불리 풍선효과를 기대 말라, 비규제 지역의 단지가 규제 지역의 단지보다 가치가 별로인데 비싸다? 그럼 저평가 기준에서 탈락이다’라고 말씀 하셨던 걸 분명 기억하고 있는데, 이번 강의에서는 ‘비규제 지역의 단지끼리 비교해서 저평가라면 규제지역보다 비싸도 투자 간으하다’는 가이드를 주셨다. 그만큼 분위기가 짧은 시간 안에 바뀌고 있고, 저평가의 기준을 상황에 맞춰 다르게 적용해야 한다는 게 체감되기도 해서 시장의 생동감(?)이 느껴졌다. ㅋ
저평가 지수
사실 서투기에서도 권유디님이 강의를 하나 하셨기에 이번 강의에서 말씀하신 유-우머는 모두 앞서 들었던 거긴 했다… ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 그렇지만 저평가 지수는 너무나 신박한 것!!!! ㅇㅅㅇ! 유머는 사골이지만 권유디님의 발상은 얼마나 참신한지!!
통화량과 시장 지수를 함께 두고 보니까 통화량이 늘어날수록 부동산의 재화의 가치보다 자산의 가치가 더 강조되는 게 직관적으로 보이기도 했다. 앞서 상승과 하락의 주기가 짧아진다는 게 설명되기도 했고, 시장이 점점 자본화 되어간다는 게 어떤 의미인지 이해가 되기도 했다. 저평가 지수의 정의를 곰곰이 생각해 보면, 통화량 증가에 대비해서 자산 시장의 규모가 적절하게 상승하고 있는지 가늠해 보는 지표가 된다. 권유디님은 약 80을 기준으로 보셨는데, 그렇다면 통화량 대비 나의 소득은 그만큼 상승 할 수 있는가? ㅋ 택도 없지. 그렇게 또 자산의 필요성을 체감해 보게 된다.
앞으로도 종종 살펴보고 싶은데, 어디 공식적인 기관에서 가공해 주는 것도 아니고… 내가 만들기는 귀찮…ㅋㅋㅋㅋㅋ (강의에서 자주 보여주세요 유디님!)
앞으로의 투자 기회
많은 사람들이 아파트를 거주 상품 그 이상의 투자 자산으로 인식하는 분위기가 강해지면서 입지 좋고 선호도 있는 단지들은 점점 더 투자하기 어려운 분위기가 만들어질 가능성이 있다. 그러나 지금은 사람들에게 외면 받아도 결국에는 사람들이 찾아오게 되어 있는 단지에는 투자 기회가 열려 있을 수 있다.
후… 이전에는 지방 소액투자를 할 때에만 선호도를 잘 바르면 되는 줄 알았는데… 이제는 많은 사람들이 좋아하는 단지에 수요가 쏠리면서 투자의 문이 좁아져서 그 다음 우선순위 그룹에서 선호도를 좀 더 잘 가르려는 노력을 해야 하는 느낌이다. 뭐, 원래부터 선호도는 잘 갈라야 하는 것이었다고 말하면 … 틀린 건 아닌데… 후보가 줄었다고, 후보가…
그럼에도 고무적이라고 생각했던건, 다주택자 양도세 중과 유예를 폐지하면서 투자 기회가 슬쩍 열릴 수 있다는 점이다. 물론 나는… 비과세 혜택 때문에 하반기에 등기를 가져오고 싶은 사람이라… 시기가 조금 어긋난 느낌이 들긴 한다. 그래도 눈을 크게 뜨고 찾아보면 잔금을 길게 가져 갈 수 있는 물건이 있을지도. 오늘 유툽 라이브 들어보니 비규제 지역에서는 계약을 5월 9일 전에 하면 잔금은 6개월까지 미뤄 줄 수 있다고도 하던데… 4개월 잔금… 불가능한 거 아니잖아?? (갑자기 두근두근)
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