계약갱신청구권 총정리 해드립니다! [이브잉]

안녕하세요, 선한 영향력을 나누고 싶은 이브잉입니다.

최근 전세대출 규제 등으로 인해 세낀 매물을 매수하신 분들이 많아서인지,

만나뵈었던 수강생분들께서 계약갱신청구권에 대해 많이 궁금해하시더라고요.

그래서 궁금하실 부분을 딱 정리해드리려고 합니다.

글을 읽고 나면 이런 것을 알 수 있어요.

✅계약갱신청구권 행사기간과 방법

✅계약갱신청구권의 효과

✅계약갱신청구권 거절 사유와 임대인 실거주 의무

✅계약갱신청구권의 계약과 특약

✅임대인 변경 시 계약갱신청구권 행사 가능 여부 

계약갱신청구권의 행사기간과 그 방법

     [행사 가능 기간]

임대차계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사 가능하며 
이 기간 내에 임대인/임차인 모두 계약 종료 혹은 갱신청구권에 대한 언급이 없었다면 

동일한 보증금, 2년 기간으로 묵시적 갱신 가능이 가능하므로 기간을 알아두시는 것이 중요합니다.

[행사 방법]

행사 방법이 따로 방식이 정해진 것은 아니고 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능합니다. 
그러나 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 문자, 메일 등 

증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

계약갱신청구권의 효과

     [청구권 행사 가능 횟수와 기간]

계약갱신청구권은 1회에 한하여 2년간 계약 연장이 가능합니다. 
기존 계약이 2년 이상이었다고 해도 

계약갱신권에 의한 연장은 최대 2년의 기간으로 가능합니다.

그리고 동일 물건, 동일 당사자 간의 최초 계약과 계약갱신청구권 사용 후에 다시 재계약 했을 경우 

일부 조건을 바꿨더라도 계약의 연장으로 보고 다시 계약갱신청구권 청구 불가합니다.

다만, 갱신계약서에 ‘신규 계약’이라는 명백한 문구, 

계약금을 기존 전세보증금으로 대체 한다는 문구 등이 없이 

계약금 전액 반환 후 계약금만큼만 입금 후 잔금 입금 과 같이 

‘최초 전세 계약과 비슷한 프로세스’를 거친다면 

재계약 후 계약갱신청구권 행사 가능할 수 있습니다.

→ 위에서 보셨듯, 동일 물건, 동일 당사자 간에 계약갱신청구권을 2회 청구하는 것은 쉽지 않습니다.

[보증금]

보증금 증액 상한선이 5%입니다. 이보다 적게 증액할 수는 있지만 이 범위를 초과해서는 안됩니다.

[계약 중도 해지]

최초 임대차 계약은 계약기간만큼 의무 거주기간이 있는 것에 비해, 
계약갱신청구권의 경우 임차인의 퇴거 희망일 3개월 전에 임대인에게 통보하면 계약해지가 가능합니다.

[중개수수료]

간혹 계약갱신청구권을 행사한 임대차 기간 중에 임차인이 퇴거를 희망하는 경우에, 

임대차 계약 도중에 나간다는 이유로 중개수수료를 임차인이 부담하는 것이라고 말씀하시는 경우가 있습니다. 

하지만 이는 엄밀히 말하자면 

퇴거 희망일 3개월 전에 말하면 계약해지가 가능하고 정상적으로 계약을 종료하는 것이므로 

중개수수료를 임차인이 부담할 의무는 없습니다. 
다만 계약서 특약사항에 계약 도중 해지할 경우 임차인이 수수료를 부담한다는 특약이 있었고 

이에 동의했다면 임차인에게 수수료 부담의무가 있습니다.

계약갱신청구권 거절 사유와 임대인 실거주 의무

     [갱신청구권 거절 가능 사유]

아닙니다. 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유도 있습니다.
① 임대인(직계존속, 직계비속 포함) 실거주
② 임차인의 잘못

(2회 이상 월세 연체, 거짓·부정한 방법으로 임차, 임대인 동의 없는 전대, 

고의나 중대한 과실로 주택 파손, 주택 멸실 등)
③ 철거 혹은 재건축 계획
④ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

(보상을 실제 제공하지 않았거나 합의되지 않은 일반적인 보상은 제외)

[실거주 의무 여부]

임대인(직계존비속 포함)의 실거주 사유로 계약 갱신을 거절했으나 공실로 두는 것은 문제가 없습니다.
다만 제3자에게 임대를 하는 경우에는 기존 임차인이 손해배상 청구가 가능합니다.

계약과 특약

     [계약서 작성 필수 여부]

계약서 작성이 필수는 아니나 보증금 증액이나 계약 조건 일부 변경이 있는 경우에는 작성이 필요합니다.

[특약 수정 가능 여부]

기본적으로 계약갱신청구권을 행사한 계약은 기존 계약과 동일한 조건 하에 계약된 것으로 봅니다.
다만 특약을 수정하고자 하는 경우 당사자 합의가 있다면 가능합니다. 

임대인 변경 시 계약갱신청구권 행사 가능 여부 

임대인이 바뀌더라도 기존 전세 계약을 승계하는 매매계약이고 

계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 사용 가능합니다.

다만 만기 2~6개월 전에 

임대인이 계약갱신청구권 거절 사유에 해당하는 사유를 가지고 있을 경우 (ex. 실거주) 

갱신 거절이 가능합니다.

계약갱신청구권에 대해 궁금하셨던 부분이 많이 해소되고 

투자 물건, 혹은 거주 중이신 전월세 집 계약에 도움 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다☺